Catégorie : Immobilier

Quand faire un crédit immobilier ?

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quand faire un crédit immobilier

Le crédit immobilier reste un excellent levier pour les particuliers pour s’enrichir. Il permet d’acquérir immédiatement un bien immobilier en vue de le louer. Cela permet de profiter du locataire pour vous aider rembourser le crédit voir même d’utiliser le levier fiscal pour améliorer l’opération.

Crédit immobilier en vue d’un investissement locatif

Si vos salaires vous le permette, nous ne pouvons que vous conseiller d’investir dans un bien en immobilier locatif (appartement, maison, ou SCPI).

Vous constituer un apport pour une acquisition future, financer un projet ou même préparer votre retraite. Vous trouverez toujours l’utilité de disposer d’un bien immobilier dans votre patrimoine.

Au delà de l’aspect enrichissement, un investissement immobilier est le meilleur moyen de protéger vos proches d’un accident de la vie. Cette protection se matérialise par la mise en place obligatoire d’une assurance emprunteur. D’un point de vue strictement financier, le meilleur investissement est celui dans lequel l’investisseur décède. Le bien devient automatiquement payé, et ce même dès le premier jour.

Profiter de la fin de votre crédit immobilier

Si vous avez un crédit immobilier qui se termine, quoi de mieux pour en profiter pour procéder à une nouvelle acquisition. Vous pouvez profiter de la totalité de la mensualité ou d’une partie pour partir sur un investissement locatif.

Profiter d’une baisse de mensualité grâce à une renégociation de crédit

Une économie peut servir pour financer un nouvel investissement immobilier. Si vous n’avez pas encore renégocié vos crédits immobiliers, c’est l’occasion de faire coup double : baisse de mensualité et nouvelle acquisition pour le même budget. Quoi  rêver de mieux !

Et l’investissement fiscal dans tout cela

Pour celles et ceux qui ont pris du retard dans la constitution de leur patrimoine, vous avez toujours la possibilité d’utiliser le levier fiscal pour vous enrichir plus vite. Le dispositif Pinel est le plus utilisé permettant de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros pour l’investisseur.

63 000 euros, de quoi mettre du beurre dans les épinards !

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

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location meublée

Si vous poser la question de qu’est-ce que le statut de LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel), la réponse est simple. Nous sommes en présence d’un statut 100% fiscal. Mais que se cache t’il derrière cet acronyme en terme d’avantages et de conditions à respecter.

Conditions à respecter

Comme son nom l’indique, ce statut s’appuie sur la notion de la location meublée. Le grand principe général est de mettre à disposition de son locataire tous les éléments qui lui permette de s’y installer pour y vivre en apportant juste ses effets personnels.

Equipements nécessaires

De manière conceptuel, cela semble flou. L’administration dans une instruction a dressé la liste des équipements indispensables pour qu’un bien puisse être considéré comme étant loué sous forme de meublé. Contrairement aux apparences, un simple bail meublé ne suffit pas !

Formalisme fiscal

Dès lors que vous souhaitez débutez une activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Pour ce faire, vous aurez à remplir le formulaire P0i. Vous en aurez besoin notamment pour remplir votre déclaration fiscale annuelle de revenus. Pour la location meublée il s’agit de la déclaration 2031. Pour éviter tout erreur, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un Expert Comptable spécialisé dans ce type de déclaratif.

Trucs et Astuces

Nous vous conseillons vivement en annexe du bail de préciser tous les éléments composants le bien. Cela permettra notamment de simplifier vos relations avec l’administration fiscale et d’éviter tout litige avec le locataire pendant l’état des lieux.

Fiscalité sur les revenus du LMNP, faîtes le bon choix !

Les revenus générés par une location meublée sont classés fiscalement dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, vous aurez le choix en terme de déclaratif entre :

  • le régime réel
  • le Micro BIC

La différence entre les 2 ?

  • Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour en déduire la totalité des charges annuelles de la société. On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables.
  • En ce qui concerne le Micro BIC, les charges sont forfaitisées. Le contribuable prendra un montant de frais égal à 50% des recettes de la location meublée. Seules 50% des recettes seront donc imposées. Dans ce cas, il est impossible de comptabiliser les amortissements.

Quelle option retenir ?

En fonction du montant des recettes, le régime qui s’applique par défaut n’est pas le même.

Régime applicable

En dessous de 70 000 euros, c’est le régime Micro BIC qui est le régime qui s’applique de plein droit. Il est possible sur option d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le contribuable devra conserver cette option une année supplémentaire. Compter ce délai, il aura la possibilité de repasser au régime Micro BIC.

Au dessus de 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Le contribuable n’a aucun autre choix possible.

Micro BIC ou Régime Réel ?

Pour rappel, ce choix concerne les contribuable déclarant moins de 70 000 euros de recettes en location meublée. Cela concerne la majorité des cas.

Le régime réel s’imposera dès lors que les charges sont importantes (supérieures à 50% des recettes). Nous sommes face à des investissements des amortissements importants eu égard aux recettes, en général des locaux destinés à l’habitation. Face à des locaux industrielles et commerciaux, il est indispensable de procéder à une simulation financière préalable.

LMNP et TVA

Le statut LMNP est par nature soumis à la TVA. Dans ce cas, le contribuable aura la possibilité de récupérer sur ces acquisitions, notamment sur le bien immobilier (dans le cadre d’un investissement dans le neuf) et sur les meubles.

Attention car la TVA sur l’immobilier n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une revente avant cette période peut vous obliger à rembourser une quote part de ce montant à l’administration fiscale.

Le régime dérogatoire du Censi-Bouvard

Pour favoriser le développement des résidences de services en France, le gouvernement a décidé dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 de mettre en place une réduction d’impôts spécifiques pour le loueur meublé.

Afin de profiter de cette réduction d’impôts, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • Procéder à l’acquisition d’un bien en immobilier neuf.
  • La location doit respecter toutes les conditions de la location meublée au sens fiscal du terme.
  • Confier la gestion du bien à un gestionnaire qui doit en faire l’exploitation commerciale dans un des secteurs prévus par le dispositif (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence senior médicalisée ou non). 
  • Le gestionnaire doit mettre à disposition au moins 3 services para-hôteliers à ses locataires.
  • S’engager à mettre à disposition le bien pendant un minimum de 9 ans au gestionnaire

Si toutes ses conditions sont respectées, le contribuable aura le droit à une réduction d’impôts égale à 11% du montant Hors Taxe du bien pendant 9 ans (soit 1,22% par an).

 

La notion de compte courant d’associé dans une SCI

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compte courant associe sci

La SCI ne fait pas exception à la règle. Comme toute société, elle comporte des comptes courants d’associé. Un terme qui peut vous sembler barbare pour le coup, mais qui revêt une importance majeure en terme d’optimisation patrimoniale.

Définition du compte courant

Chaque société est composée de compte courant pour ces associés. Cela correspond aux dettes qu’elle a contracté vis à vis d’eux. Ou plus clairement, cela représente les sommes d’argent qui ont été prêtées à la société pour se developper ou alors qui n’ont pas été versées aux associés par manque de trésorerie (dividendes). Il arrive de trouver des comptes courants négatifs. Dans ce cas nous sommes face à une anomalie. La société a prêté de l’argent à ces actionnaires !

On parle de compte courant car ces prêts sont facile à mettre en place. Un simple virement à la société suffit à les matérialiser. Ces prêts sont variables et remboursables à tout moment à première demande de l’un de associé sauf dispositions contraires prévues dans les statuts.

Ces comptes peuvent donner objet à intérêt, ce qui est rare et pourtant pas dénué de sens.

Le jeu de piste pour retrouver les comptes courants dans les SCI détenues par des particuliers

Nous sommes sur un procédé comptable. Ces comptes représentent une créance sans existence bancaire, le seul moyen de les matérialiser est de tenir une comptabilité. Parce que nous sommes très souvent en présence d’associés personnes physiques n’ayant pas d’obligation de respecter le plan général comptable, tenir une comptabilité précise et de la publier, les comptabilités sont très rarement tenues. Pourtant une comptabilité a bien des vertus, notamment en terme de transmission.

Au delà de la comptabilité, les assemblées générales annuelles ne sont pas effectuées. Elles sont pourtant obligatoires. Impossible de déterminer ce qui est distribué ou mis en réserve. Il devient impossible de connaître le montant des comptes courants d’associés.

Fait générateur des comptes courants d’associé dans une SCI

Il y a trois motifs principaux de création de comptes courants dans une SCI.

Le premier motif est l’apport initial de fonds par l’associé. L’associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d’acheter un immeuble.

Un deuxième cas est celui où l’associé vend son immeuble à crédit à la SCI (schéma de la vente à soi-même).

Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Dans cette situation, les associés ont des créances contre la société, à hauteur des profits affectés mais non distribués.

Une hypothèse fréquente est celle où une SCI a été constituée avec un emprunt bancaire pour financer l’achat de l’immeuble. Le remboursement du prêt bancaire est souvent réalisé grâce à l’apport de fonds de l’associé.

C’est le cas si la SCI n’a pas de revenu, par exemple parce qu’elle est propriétaire d’un bien mis gratuitement à disposition de l’associé. Dans cette situation, l’associé rembourse le prêt à la place de la SCI et il devient nécessairement progressivement créancier de la SCI à la place de la banque.

Impact fiscal des comptes courants d’associés de SCI

Autant les comptes courants d’associés n’ont pas d’impact sur l’impôt sur le revenus, il en est tout autrement concernant l’impôt sur la fortune.

Du côté de l’ISF, les comptes courants n’avaient en général pas d’impact. Ils venaient minorer la valeur de la SCI, mais était à déclarer dans les actifs financiers.

Avec l’arrivée de l’IFI au 1er janvier 2019, la règle a changé. Les comptes courants d’associés de SCI sont de moins en moins déductibles. L’administration fiscale a fortement durci sa position sur le sujet. Le plus sûr est de faire appel à un spécialiste afin de ne pas se tromper sur la valeur des actifs sous peine de lourdes sanctions.

SCPI comment investir selon votre situation

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scpi

Dans tout projet de placement immobilier se pose la question du financement de l’opération. Cette composante est bien trop souvent négligée alors qu’elle peut revêtir une importance majeure notamment en terme fiscalité,  notamment en revenus fonciers.

Il existe 2 grandes familles de financement :
– l’achat comptant,
– l’achat à crédit.

Acquisition comptant

Dès lors que l’on dispose de liquidités ou de placements jugés peu rentables, hors épargne de précaution, la question se pose de la réorientation de ces sommes afin de les rémunérer au mieux.

Dans ce cas de figure, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :

  • la souscription directe de parts
  • la souscription de parts dans un contrat d’assurance vie
  • la souscription de parts démembrée


Le mode de détention a des impacts sur la rentabilité de la SCPI ainsi que sur la fiscalité qui lui sera applicable.

SCPI dans un contrat d’assurance vie

En période de crise, les épargnants sont plus que jamais à la recherche de valeur refuge pour leurs investissements. Pendant des années, l’assurance vie, notamment grâce au fonds en euros, caracollait en tête du placement préféré des français. Depuis 2011, ce n’est plus le cas. Elle a été supplanté par l’immobilier quand bien même aucune réforme fiscale ou successorale n’a été mise en place pour modifier son statut, son mode de fonctionnement ou son statut fiscal.

Depuis une dizaine d’années, les performances des fonds en euros ont suivi la chute des taux d’intérêts pour atteindre en moyenne les 1,8% en 2017 avant imposition et prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018).

Les meilleurs contrats d’assurance vie multisupport propose une multitude de supports financiers permettant de dynamiser l’épargne. Depuis une quinzaine d’années, la SCPI est apparue sur les contrats les plus élaborés. Souscrire à de la SCPI dans ce cas de figure permet d’allier la sécurité de la pierre tout en offrant aux investisseurs une liquidité et une fiscalité avantageuse.

Et l’Impôt sur la fortune ? SCPI et démembrement, un duo gagnant !

Si vous êtes assujetti à l’ISI et que vous souhaitez profiter d’un levier fiscal pour augmenter votre patrimoine ainsi que vos revenus complémentaires futures, venez découvrir l’acquisition l’acquisition en nue propriété.

Le principal inconvénient, avec la SCPI de rendement, réside dans la perception immédiate de revenus supplémentaires qui s’ajoutent à la déclaration d’impôts dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes déjà fortement fiscalisés, cela risque de fortement saler la note, sans compter les prélèvements sociaux.

Dès lors que vous n’avez pas besoin de ces revenus de manière immédiate, il existe une alternative intéressante. Vous pouvez procéder à l’acquisition de la nue-propriété des parts. Cela aura pour effet de réduire considérablement le prix d’achat sans aucune sanction fiscale, les dividendes étant perçus par l’usufruitier le temps que dure le démembrement temporaire. Pour le coup, cet investissement ne se faire que comptant.

En général, il est conseillé de faire coïncider la récupération de la pleine propriété avec le départ en retraite. Ainsi, les dividendes perçus n’alourdissent pas l’impôt sur le revenus et constituent un complément de retraite plus qu’appréciable.

Acquisition à crédit

L’achat à crédit est très utilisé par les investisseurs disposant ou non de capital initial.

Elle permet de :
– augmenter le nombre de parts acheté en utilisant le levier de l’emprunt,
– atténuer ou neutraliser la fiscalité pendant la durée de l’emprunt.

Il existe 2 types de financement à crédit :
– le crédit amortissable,
– le crédit in fine, privilégié par les investisseurs possédant un capital immobilisable pour l’opération.

Comment remplir ses obligations fiscales en loi Pinel

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obligations fiscales loi pinel

Afin de profiter de tous les avantages fiscaux, un investissement en Loi Pinel nécessite un certain nombre de déclaratifs fiscaux. Découvrez les obligations qui vous attendent si vous vous laissez tenter par ce type d’investissement locatif.

Déclaratif préalable avec l’engagement de location

Nous sommes face à la clef de voûte de tout investissement fiscal : l’engagement de location. La Loi Pinel ne fait pas exception à la règle.

En terme d’obligations, le propriétaire qui souhaite profiter des avantages de la Loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :

  • louer son bien en location nue à titre de résidence principale,
  • respecter le plafond de loyer,
  • sélectionner un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de revenus d’éligibilité,
  • s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Comment se matérialise cet engagement ?

Le propriétaire doit dans la première année, à compter de la date d’achèvement des travaux, de procéder à une déclaration papier ou électronique auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration s’appelle la déclaration d’engagement de location.

En cas de non respect de déclaration dans l’année, vous risquez de passer à côté de l’avantage fiscal pendant toute la durée de l’investissement !

Respect de l’engagement

Il est important de correctement calibrer la durée d’engagement. Le meilleur choix est de partir sur une durée de 6 ans avec deux période de reconduction possible de 3 ans chacune. Cela laisse le choix à l’investisseur de se positionner sur 6, 9 ou 12 ans sans se contraindre sur la sortie. L’inconvénient : ne pas oublier de prolonger la durée d’engager sur les périodes ultérieures.

Pendant toute la durée d’engagement, le propriétaire n’a pas la possibilité de vendre le bien ou de stopper la location sans risques fiscaux. Une rupture d’engagement provoquerait une remise en cause de la réduction perçue au titre de la Loi Pinel. On parlera de requalification fiscale faisant sortir du dispositif. Le propriétaire devra alors rembourser la totalité de la réduction d’impôts perçue à l’administration fiscale. La seule échappatoire possible : trois cas de forces majeures qui ne déclenchent pas de requalification fiscale (décès, perte d’emploi, perte d’autonomie).

Période d’engagement et réduction d’impôts

La spécificité de la Loi Pinel est d’offrir une réduction d’impôts variable en fonction de la durée d’engagement :

  • 2% du montant du bien les 9 premières années (12% sur 6 ans et 18% sur 9 ans),
  • 1% du montant du bien de la 10ème à la 12ème année (soit 21% sur 12 ans).

Loi Pinel comment remplir sa déclaration d’impôts annuelle

Comme pour tout bien immobilier, vous devez remplir la déclaration annuelle sur le revenu. Cette déclaration vous permet de :

  • profiter de la réduction d’impôts sur le revenus annuels
  • déclarer les revenus fonciers générés par le bien

La déclaration de la réduction d’impôts (2042C)

C’est là l’étape la plus simple à remplir avec la déclaration de la réduction d’impôts annuelle.

Pour autant, vous devrez tout au long de la durée d’engagement ne pas oublier de reporter le montant de la réduction d’impôts annuelle sur la déclaration de revenus complémentaires 2042 C.

Vous devrez renseigner la bonne case en fonction de la date d’acquisition et de livraison du bien.

La déclaration de revenus fonciers (2044)

Qui dit revenus fonciers dit déclaration 2044. Vous aurez à renseigner toutes les recettes et toutes les charges déductibles pour déterminer le revenu foncier annuel de référence. Un déficit pourra vous permettre d’augmenter la réduction fiscale.

La bonne nouvelle : si vous avez d’autres biens générant du déficit, cela pourrait compenser des biens excédentaires en la matière.

 

Quelle imposition choisir pour une SCI : IR ou IS ?

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sci quelle imposition choisir

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), vient très vite la question de quelle imposition choisir.  Impôt sur le Revenus ou Impôt sur les sociétés : le choix est Cornélien. Vous trouverez les éléments de réponse à privilégier en fonction des situations des associés et du bien.

Quelques rappels de base en terme de fiscalité

Par défaut, la Société Civile Immobilière (SCI) est une société dite translucide. Cela implique que l’imposition n’est pas réglée directement par la société mais par les associés qui la composent au prorata de leurs droits sociaux. Autrement dit, si une SCI dispose d’un associé personne physique et d’un associé personne morale soumise à l’impôts sur les sociétés, il y aura deux fiscalités qui vont s’appliquées avec leur régime fiscal spécifique.

Sur option, les associés ont la possibilité de choisir sur option fiscale d’être imposé sous le régime de l’impôts sur les sociétés. Attention tout de même aux conséquences, car la mise en place d’une option fiscale est irréversible.

Il faudra distinguer deux temps en terme d’imposition :

  • la fiscalité sur les revenus générés tout au long de la détention des immeubles
  • la fiscalité sur les plus values en cas de revente

IR ou IS, mon coeur balance

Afin de répondre efficacement à cette question, il y a tout un cheminement intellectuel à établir.

  • Première question à se poser : quel est votre objectif principal en terme d’investissement immobilier ? On classera deux grandes catégories d’individu sur le sujet. Vous avez confiance sur les perspectives de hausses du bien immobilier que vous êtes en train d’acquérir. En terme de plus values, l’imposition à IR vous sera la plus favorable. Par contre, si au contraire, vous souhaitez vous constituer une machine à générée des revenus complémentaires élevés avec une fiscalité avantageuse, l’imposition sur les sociétés semble le plus adapté.
  • Seconde question : quelle est votre capacité de financement de ce projet ? Une chose est claire. A court terme, un investissement par le biais d’une SCI à l’IR demandera pus d’effort de trésorerie qu’une SCI à l’IS. La raison est simple : l’imposition sur les revenus générée par l’opération. Dans certains cas, vous n’aurez donc pas le choix pour des questions de trésorerie que d’opter pour l’IS. Et cela à tort ou à raison !

Méfiez-vous des idées préconçues !

En résumé, on pourrait se dire que la SCI à l’IR est beaucoup plus séduisante pour des questions de revente et l’IS pour des personnes souhaitant profiter des revenus.

Mais les contre-exemples existe :

  • Pour l’IR, Il faut tout de même faire preuve de beaucoup d’humilité.
    • N’oubliez jamais que vous n’avez pas de boule de cristal et que la hausse des marchés immobiliers est toujours hypothétiques et difficilement prévisible.
    • Le régime d’imposition de faveur sur la plus values des particuliers peut être réformé tous les ans lors de la loi de finance. Pour rappel, nous sommes passé d’une exonération totale au bout de 15 ans alors qu’à ce jour, il faut attendre 30 ans pour en profiter !
    • Le gain est existe à la revente entre l’IR et l’IS, mais en vaut-il la peine. L’imposition à l’IS est beaucoup plus stable dans le temps et à tendance à s’améliorer depuis de nombreuses années. Et point important, même si l’imposition globale est plus forte (revenus + plus values), vous êtes certain d’avoir la trésorerie disponible pour pourvoir la payer. Ce qui n’est pas le cas pour une SCI à l’IR où dans la très grande majorité des cas, les associés doivent mettre au pot tous les ans afin de combler le manque de trésorerie dans la SCI !
  • A contratio, la SCI à l’IS peut se retourner contre les objectifs de ses associés. Dans la très grande majorité des cas, vous souhaitez en tirer des revenus complémentaires rapidement. Mais est-ce réalisable dans les faits ? Une société structurellement déficitaire d’un point de vue comptable ne peut pas dégager de dividendes à ces associés, même en cas d’excédent de trésorerie. Cela peut devenir une magnifique “cash trap” dont vous ne récupérez les fruits à sa dissolution. Rien ne vous empêche avec cette trésorerie de mettre en place de nouveaux investissements. Mais était-ce votre objectif premier ?

Investir dans une SCI semble simple en soi. Mais est-ce à la portée de tout le monde ? Vous souhaitez un avis de spécialiste ?

Primo-Investisseur : Quel premier investissement immobilier choisir ?

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investissement immobilier debutant

Vous n’avez jamais investi dans l’immobilier ? Il n’est pas trop tard. Mais je vous l’accorde, il est toujours compliqué de se lancer sans connaissance préalable. Appréhension du crédit. Peur du locataire. Montant d’investissement important… Autant de raison de ne pas vous lancer. Et pourtant, vous auriez tort de ne pas vous lancer. Découvrez la solution idéale pour un “investissement immobilier debutant”.

Choisir de robustes fondations

Quand on construit un patrimoine, il est important de commencer par un investissement solide. Et pour le coup, rien de mieux que la pierre pour cela avec ses grands avantages :

  • l’utilisation du levier du crédit possible
  • la possibilité de procéder à un investissement sans apport
  • un rendement qui repose sur deux moteurs, les loyers et la revalorisation du prix du bien immobilier
  • un rendement versé qui n’entame pas la valeur du capital investi

Pour autant, il existe une grande diversité d’investissement immobilier possible. Placement fiscal, immobilier de jouissance, pierre papier, loueur meublé, vente à réméré, viager… Quels sont les critères à privilégier dans le cadre d’un primo-investissement ?

La solution immobilière adaptée au néophyte… Et pas que !

Si on vous proposait :

  • un investissement accessible à partir de 5 000 euros
  • la possibilité d’une acquisition cash ou par le biais du crédit
  • simplicité d’acquisition (acte sous seing privé)
  • l’accès à de l‘immobilier tertiaire en France et/ou à l’étranger
  • un support diversifié proposant plus de 100 emplacements et 200 locataires
  • une possibilité de revente partielle en cours de vie de l’investissement
  • des modalités de souscription s’adaptant à votre situation (pleine propriété, usufruit, nu propriété)
  • une gestion du parc immobilier et des locataires déléguée à des professionnels

Vous auriez du mal à croire qu’un tel support existe. Et pourtant, il existe depuis plus de 40 ans à savoir la SCPI de rendement.

Vous souhaitez en savoir plus ? Prenez contact avec l’un de nos conseillers spécialisés

Prélèvement à la source et revenus fonciers

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Trop d'impôts/feuille de déclaration dans un moulin à café et de l'argent

Comme tous les autres types de revenus, les revenus fonciers sont concernés par le prélèvement à la source en 2019. Impact majeur ou simple évolue ? Découvrez les changements applicables dès le 1er janvier 2019.

Un nouveau paradigme fiscal pour les particuliers : le principe d’acompte d’imposition

Si vous ne deviez retenir qu’une chose du prélèvement à la source, c’est qu’il instaure un mécanisme d’acompte d’impôts sur les revenus pour les particuliers au 1er janvier 2019. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Un taux d’imposition a été calculé à partir de votre déclaration de revenus 2018. Ce dernier s’appliquera :

  • de manière mensuelle à la source sur les salaires et pensions de retraite,
  • de manière trimestrielle sur les revenus des travailleurs indépendants,
  • de manière trimestrielle sur les revenus fonciers. L’acompte sera prélevé sur la base des revenus fonciers de l’année précédente. Attention de faire modifier les prélèvements en cas de départ du locataire !

Le maintien de la déclaration annuelle par les contribuables

Vous allez surement être déçu, mais nous conservons le principe de la déclaration des revenus. En 2019, vous effectuerez à la fin du printemps la déclaration des revenus 2018. Se préparer pour le prélèvement à la source vous permettra de profiter de l’année blanche et de limiter la régularisation de fin d’année. A l’issue de cette déclaration, un nouveau taux d’imposition sera calculé sur la base de votre nouvelle situation et applicable dès le mois de septembre avant la régularisation annuelle.

Et un prélèvement libératoire à la fin de l’année suivante

A la fin de la régularisation, vous vous serez complètement acquitté de l’impôts sur les revenus pour l’année et serez libérés de vos obligations… En attendant l’année suivante !

 

Réussir l’acquisition d’un bien en SCI

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acquisition en SCI

L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire de multiples manières. Acheter en SCI (Société Civile Immobilière), est l’une d’entre elles. Particulièrement efficace pour acquérir de l’immobilier d’entreprise, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier. Mais ce n’est pas les seuls cas d’utilisation…

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son acronyme l’indique, une SCI est une société. Elle doit respecter à ce titre certaines conditions :

  • elle doit être constituée par deux personnes minimum que l’on qualifiera d’associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales,
  • chaque associé doit procéder à un apport en argent (numéraire) ou en nature (par le biais d’un terrain ou d’un bien). En échange, les associés reçoivent des parts sociales au prorata de la valeur des apports,
  • des statuts doivent être rédigés par les associés afin de déterminer les règles de fonctionnement de la société (gérance, objet social, modalité d’acceptation de nouveaux associés…),
  • la SCI doit être enregistrée au Greffe du Tribunal de Commerce afférent à l’emplacement de son siège social,
  • la tenue d’une comptabilité est fortement conseillée.

Une gestion très souple

La Société Civile Immobilière a pour vocation de constituer, gérer et arbitrer un patrimoine immobilier à plusieurs. Sa structure est très souple. Elle permet de définir des règles de gestion sur mesure entre les associés à travers ses statuts. Les actes de gestion simple et affaires courants peuvent être délégué à la gérance tandis que les décisions importantes peuvent être soumises à un vote à l’unanimité.

Acheter en SCI grâce au levier du crédit

Une SCI a la capacité de s’endetter pour procéder à l’acquisition de son patrimoine immobilier. En terme de finançabilité, les établissements bancaires vont étudier les situations personnelles des associés. Une mutualisation des capacités d’endettement s’opèrent par ce biais.

Une responsabilité infinie des associés

Le revers de la médaille de cette capacité d’endettement est qu’au regard des tiers, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes contractées par la société son patrimoine personnel. Il est donc important de confier la gérance à un associé de confiance.

Pourquoi recourir à l’acquisition d’un bien via une SCI ?

Il existe plusieurs utilisations possibles de la SCI afin d’acquérir un bien immobilier. Le dénominateur commun : acquérir de l’immobilier à plusieurs personnes que l’on soit dans un cadre familial ou non !

Acquérir de l’immobilier d’entreprise

Le meilleur moyen de s’enrichir pour un entrepreneur est de posséder à titre personnel les locaux hébergeant son entreprise. Vous aurez la meilleure visibilité sur votre locataire !

La SCI dans ce cadre vous permettra :

Aider ses enfants à acheter un bien immobilier

Vos enfants ont du mal à acquérir un bien immobilier seuls et vous ne souhaitez pas recourir à une donation, la SCI dans ce cas vous sera d’un grand secours.

Elle permettra à vos enfants d’améliorer leur capacité d’emprunt tout en sécurisant juridiquement l’aide financière apportée. Cela nécessité de ne pas bâcler la rédaction des statuts.

Transmettre un patrimoine immobilier familial tout en assurant sa conservation

La transmission d’une SCI est simplifiée puisqu’elle peut se faire de manière graduelle dans le temps. Contrairement à un bien traditionnel, on peut donner chacune des parts en pleine propriété ou par le biais d’un démembrement de propriété.

Donner tout en conservant un droit de regard sur le patrimoine. C’est le saint Graal bien souvent recherché. La SCI permet grâce à sa liberté contractuelle de séparer la possession des parts de la faculté de gestion de la société. Il est donc possible de conserver la gestion de la société tout en étant associé minoritaire.

 

Comment équiper une location meublée ?

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meubles location meublée

Pour louer un bien immobilier en meublé, il faut le louer avec des meubles ! Cela paraît évident, mais c’est pourtant l’élément qui fait toute la différence entre un bien loué nu et un bien loué meublé. Et comme vous avez pu le constater dans nos différents articles sur la location meublée, notamment : “Découvrir les vertus de la location meublée“, avoir le statut de loueur en meublé est hyper avantageux ! Alors comment équiper une location meublée ? Et bien vous trouverez dans cet article la liste de l’équipement de confort obligatoire et fixée par la loi pour louer son bien en meublé.

Liste de l’équipement de confort fixée par le décret n°2015-981 du 31 Juillet :

Vous devez équiper votre bien des meubles suivants pour le louer en meublé :

  • Une literie comprenant couette ou couverture.
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  • Des plaques de cuisson.
  • Un Four ou four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Ustensiles de cuisine.
  • Des tables et sièges.
  • Étagères de rangement.
  • Luminaires.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Rappel important

Par définition “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

Ce qui signifie donc que votre locataire ne devrait pas avoir besoin d’installer ou d’équiper le bien pour y vivre. Les seules choses qu’il ait à ramener sont ses « effets personnels ».

Ah oui, et dernière chose : Votre locataire va y vivre.

Bien que la liste des meubles et équipements fixés par le décret soit facile à respecter, il en va de soit que des meubles et équipements décents doivent être présents, de bonne qualité et en quantité suffisante ! En cas contraire, l’administration peut vous contester le statut de meublé. Et dans ce cas, c’est la remise en cause de tous les avantages acquis les années précédentes. La sanction peut être extrêmement lourde.

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