Catégorie : Immobilier

Qu’est-ce que la surface utile ?

En immobilier, la surface est un des éléments prépondérant d’un bien. Mais de quelle surface parlons nous. Autant la surface habitable déterminée avec les règles de la loi Carrez sert à déterminer la valeur vénale d’un bien. Pour ce qui est de la valeur locative, cela dépend de la typologie de bien et surtout de l’utilisation éventuel d’un dispositif fiscal dans le neuf. Dans ce dernier cas, le propriétaire devra utiliser surface utile.

Comment est calculée la surface utile d’un bien ?

La surface utile est définie à l’article R. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est aussi appelée également surface pondérée.

La surface utile se calcule de la manière suivante. Elle est égale à la surface habitable du bien auquel il faut ajouter la moitié de la surface des annexes avec un maximum de 8 m². 

Mais quelles sont les annexes d’un bien qui rentre dans le calcul de la surface utile ?

Dans le cadre de la loi Pinel, est considéré comme annexes rentrant dans le calcul de la surface utile :

  • les balcons,
  • les terrasses,
  • les loggias,
  • les sous-sols,
  • les remises,
  • les caves,
  • les vérandas,
  • les caves,
  • les séchoirs extérieurs,
  • les locaux communs,
  • les autres dépendances.

Appel de fonds et immobilier

Lorsque l’on procède à une acquisition immobilière, il est important de maîtriser les flux de trésorerie qui vont s’opérer tout au long de la vie du projet. Que vous soyez dans l’immobilier neuf ou ancien, vous aurez à comprendre bien appréhender la notion d’appel de fonds.

On parle d’appel de fonds car il désigne l’action qu’un tiers a de vous demander des sommes d’argent afin de réaliser une tâche ou de payer des frais engagés pour votre compte.

Un appel de fonds dans le cadre de l’immobilier peut concerné :

  • des avances de frais de charges de copropriété
  • des travaux effectués dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Dans le cadre du syndic de copropriété

Les appels de fonds sont des avances de fonds demandées à chaque copropriétaire pour faire face aux charges à venir décidées en assemblée générale de copropriété.

Le paiement s’effectue a minima tous les trimestres sur la base d’un montant calculé par rapport aux charges courantes de la copropriété des années précédentes en y intégrant besoins futurs. Ce montant est voté chaque année en assemblée général et applicable dès le prochain appel de fonds. On parle dans ce cadre de provisions sur le budget prévisionnel. On y retrouve principalement les entretiens de partie communes et la maintenance des différents équipements de la copropriété.  Un mécanisme de régularisation annuelle est appliqué en fin d’année pour équilibrer les comptes de la copropriété.

Mais dans la vie d’une copropriété, il y a toujours des dépenses supplémentaires ponctuelles non prévues. On retrouve dans ce cadre les travaux d’amélioration comme les ravalement de façade ou encore des frais techniques (recherche de fuite, diagnostic immobilier…). Comme pour les dépenses courantes, elles doivent être votée en assemblée générale avant d’être effectuée. Une fois votée, le syndic procèdera à des appels de fonds exceptionnels pour provisions sur les dépenses non comprises.

Il est très fréquent que les syndics aient recours à un mécanisme d’avance complémentaire pour éviter des dépassements de dépenses. L’objectif est d’avoir à tout moment une trésorerie positive dans les comptes de la copropriétés.

Ces 3 mécanismes rendent rendent complexe la gestion de la copropriété et peu lisible les appels de fonds. Dans le cadre d’un investissement locatif nécessitant une ventilation des charges par le propriétaire pour des raisons fiscales, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un spécialiste.

Dans le cadre de la VEFA

Pour tout ce qui est construction dans le neuf en Vente en Etat Futur d’Achèvement, on retrouve aussi la notion d’appel de fonds.

Ces appels de fonds servent à couvrir les dépenses effectuées par le promoteur dans le cadre de la construction du bien immobilier.

Ils doivent respecter :

  • un échéancier prévu dans le contrat de réservation signé par les acquéreurs et le promoteur,
  • l’obtention de la GFA et la réalisation effective des travaux.

Le premier appel de fonds sera toujours réalisé par le notaire lors de la concrétisation de la vente. Le notaire procèdera à une demande de déblocage des fonds auprès de la banque en cas de financement par crédit et/ou réclamera les fonds à l’acquéreur en cas d’apport personnel ou d’acquisition sans financement. Le montant dépendra des travaux déjà réalisés par le promoteur.

Par la suite, les appels de fonds seront directement envoyé à l’acquéreur qui aura pour charge de soit régler les sommes par ses propres deniers, soit d’envoyer les courriers de déblocage de fonds à la banque prêteuse pour qu’elle effectue le paiement.

 

acquisition à deux

Régime de communauté, attention aux acquisitions à 2

Lorsque l’on est marié sous le régime de la communauté, il existe des précautions à prendre lors d’acquisition de biens immobiliers à deux. Il est important de prendre quelques précautions en fonction du mode de financement retenu par le couple.

Attention aux donations

Dans deux nombreux cas d’acquisitions immobilières, les parents souhaitent aider le jeune couple à s’installer dans la vie. Pour se faire, ils procèdent à une donation à leur enfant.

Petit rappel en terme de droit civil

Dans un couple, une donation de somme d’argent est un bien propre pour le bénéficiaire de la donation (donataire) quelque soit le régime matrimonial des époux.

Clause d’emploi ou de remploi

Pour que cette somme d’argent reste un bien propre, il faut que la somme reste sur un compte isolé et bien identifiable.

Si la toute somme ou une partie de celle est utilisée dans une acquisition immobilière, il faudra procéder à une déclaration d’emploi dans l’acte d’achat pour que la somme reste propre pour l’époux concerné.

Attention car en cas d’absence de déclaration, les fonds tombe dans la communauté comme nous le rappelle un arrêt de la cour de cassation du 27 février 2013. Cette stratégie peut être volontaire si on souhaite privilégier son conjoint. Mais dans ce cas, attention à la donation déguisée. Elle peut être catastrophique en cas de divorce.

Il en va de même en cas de vente d’un bien immobilier propre dont on souhaite réutiliser les sommes d’argent dans une nouvelle acquisition. Dans ce cas, on parlera de clause de remploi. Le mécanisme reste le même que la clause d’emploi.

Financement à crédit et régime de communauté

On se marie de plus en plus tard. Cela peut avoir des conséquences fâcheuses en terme patrimonial.

Prenons le cas d’un couple qui se marie sans contrat de mariage avec un des deux époux possédant un bien immobilier acquis à crédit.

A première vue, on pourrait penser qu’il n’y a pas de sujet. Le bien acquis avant le mariage est un bien propre. Mais quid du remboursement du crédit après le mariage.

Pour rappel, les revenus d’un bien propre ainsi que les salaires sont des biens communs dans le cadre de la communauté réduite aux acquêts. Ce qui signifie qu’après le mariage, le crédit n’est plus remboursé par un seul des époux, mais par les deux !

Le bien immobilier bien entendu reste propre à l’époux qui l’a acquis. Mais celui-ci s’enrichit grâce à des fonds de communauté. Il devra donc une récompense en cas de divorce. Ce qui est dommageable, c’est qu’un contrat de mariage bien rédigé aura permis d’éviter cela.

quand faire un crédit immobilier

Quand faire un crédit immobilier ?

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Le crédit immobilier reste un excellent levier pour les particuliers pour s’enrichir. Il permet d’acquérir immédiatement un bien immobilier en vue de le louer. Cela permet de profiter du locataire pour vous aider rembourser le crédit voir même d’utiliser le levier fiscal pour améliorer l’opération.

Crédit immobilier en vue d’un investissement locatif

Si vos salaires vous le permette, nous ne pouvons que vous conseiller d’investir dans un bien en immobilier locatif (appartement, maison, ou SCPI).

Vous constituer un apport pour une acquisition future, financer un projet ou même préparer votre retraite. Vous trouverez toujours l’utilité de disposer d’un bien immobilier dans votre patrimoine.

Au delà de l’aspect enrichissement, un investissement immobilier est le meilleur moyen de protéger vos proches d’un accident de la vie. Cette protection se matérialise par la mise en place obligatoire d’une assurance emprunteur. D’un point de vue strictement financier, le meilleur investissement est celui dans lequel l’investisseur décède. Le bien devient automatiquement payé, et ce même dès le premier jour.

Profiter de la fin de votre crédit immobilier

Si vous avez un crédit immobilier qui se termine, quoi de mieux pour en profiter pour procéder à une nouvelle acquisition. Vous pouvez profiter de la totalité de la mensualité ou d’une partie pour partir sur un investissement locatif.

Profiter d’une baisse de mensualité grâce à une renégociation de crédit

Une économie peut servir pour financer un nouvel investissement immobilier. Si vous n’avez pas encore renégocié vos crédits immobiliers, c’est l’occasion de faire coup double : baisse de mensualité et nouvelle acquisition pour le même budget. Quoi  rêver de mieux !

Et l’investissement fiscal dans tout cela

Pour celles et ceux qui ont pris du retard dans la constitution de leur patrimoine, vous avez toujours la possibilité d’utiliser le levier fiscal pour vous enrichir plus vite. Le dispositif Pinel est le plus utilisé permettant de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros pour l’investisseur.

63 000 euros, de quoi mettre du beurre dans les épinards !

location meublée

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Si vous poser la question de qu’est-ce que le statut de LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel), la réponse est simple. Nous sommes en présence d’un statut 100% fiscal. Mais que se cache t’il derrière cet acronyme en terme d’avantages et de conditions à respecter.

Conditions à respecter

Comme son nom l’indique, ce statut s’appuie sur la notion de la location meublée. Le grand principe général est de mettre à disposition de son locataire tous les éléments qui lui permette de s’y installer pour y vivre en apportant juste ses effets personnels.

Equipements nécessaires

De manière conceptuel, cela semble flou. L’administration dans une instruction a dressé la liste des équipements indispensables pour qu’un bien puisse être considéré comme étant loué sous forme de meublé. Contrairement aux apparences, un simple bail meublé ne suffit pas !

Formalisme fiscal

Dès lors que vous souhaitez débutez une activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Pour ce faire, vous aurez à remplir le formulaire P0i. Vous en aurez besoin notamment pour remplir votre déclaration fiscale annuelle de revenus. Pour la location meublée il s’agit de la déclaration 2031. Pour éviter tout erreur, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un Expert Comptable spécialisé dans ce type de déclaratif.

Trucs et Astuces

Nous vous conseillons vivement en annexe du bail de préciser tous les éléments composants le bien. Cela permettra notamment de simplifier vos relations avec l’administration fiscale et d’éviter tout litige avec le locataire pendant l’état des lieux.

Fiscalité sur les revenus du LMNP, faîtes le bon choix !

Les revenus générés par une location meublée sont classés fiscalement dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, vous aurez le choix en terme de déclaratif entre :

  • le régime réel
  • le Micro BIC

La différence entre les 2 ?

  • Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour en déduire la totalité des charges annuelles de la société. On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables.
  • En ce qui concerne le Micro BIC, les charges sont forfaitisées. Le contribuable prendra un montant de frais égal à 50% des recettes de la location meublée. Seules 50% des recettes seront donc imposées. Dans ce cas, il est impossible de comptabiliser les amortissements.

Quelle option retenir ?

En fonction du montant des recettes, le régime qui s’applique par défaut n’est pas le même.

Régime applicable

En dessous de 70 000 euros, c’est le régime Micro BIC qui est le régime qui s’applique de plein droit. Il est possible sur option d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le contribuable devra conserver cette option une année supplémentaire. Compter ce délai, il aura la possibilité de repasser au régime Micro BIC.

Au dessus de 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Le contribuable n’a aucun autre choix possible.

Micro BIC ou Régime Réel ?

Pour rappel, ce choix concerne les contribuable déclarant moins de 70 000 euros de recettes en location meublée. Cela concerne la majorité des cas.

Le régime réel s’imposera dès lors que les charges sont importantes (supérieures à 50% des recettes). Nous sommes face à des investissements des amortissements importants eu égard aux recettes, en général des locaux destinés à l’habitation. Face à des locaux industrielles et commerciaux, il est indispensable de procéder à une simulation financière préalable.

LMNP et TVA

Le statut LMNP est par nature soumis à la TVA. Dans ce cas, le contribuable aura la possibilité de récupérer sur ces acquisitions, notamment sur le bien immobilier (dans le cadre d’un investissement dans le neuf) et sur les meubles.

Attention car la TVA sur l’immobilier n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une revente avant cette période peut vous obliger à rembourser une quote part de ce montant à l’administration fiscale.

Le régime dérogatoire du Censi-Bouvard

Pour favoriser le développement des résidences de services en France, le gouvernement a décidé dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 de mettre en place une réduction d’impôts spécifiques pour le loueur meublé.

Afin de profiter de cette réduction d’impôts, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • Procéder à l’acquisition d’un bien en immobilier neuf.
  • La location doit respecter toutes les conditions de la location meublée au sens fiscal du terme.
  • Confier la gestion du bien à un gestionnaire qui doit en faire l’exploitation commerciale dans un des secteurs prévus par le dispositif (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence senior médicalisée ou non). 
  • Le gestionnaire doit mettre à disposition au moins 3 services para-hôteliers à ses locataires.
  • S’engager à mettre à disposition le bien pendant un minimum de 9 ans au gestionnaire

Si toutes ses conditions sont respectées, le contribuable aura le droit à une réduction d’impôts égale à 11% du montant Hors Taxe du bien pendant 9 ans (soit 1,22% par an).

 

rsi

Location meublée et RSI

Avec le développement grandissant du meublé de tourisme poussé par Airbnb, les gouvernements cherchent des solutions pour modifier la taxation sur les locations meublées. De manière surprenante, Bercy est resté plutôt calme sur le sujet laissant la place au RSI, désormais Sécurité Sociale des Indépendants, pour se lancer dans la bataille. Découvrez les critères qui vous feront tomber dans le champ de taxation aux cotisations sociales. 

Prélèvements sociaux versus Cotisations sociales

Il ne faut pas confondre prélèvements sociaux et cotisations sociales.

Les prélèvements sociaux sont une forme de taxation servant à financer le système social français. Ils s’appliquent sur les revenus du patrimoine et des placements. Le taux de prélèvement est un taux fixe (17,2% depuis le 1er janvier 2018).

Les cotisations sociales sont des prélèvements applicables sur la valeur ajoutée, l’excédent brut d’exploitation et les salaires (ou assimilé). En ce qui concerne la rémunération, le taux dépend du statut de salarié ou non. 

SARL de famille et location meublée

Sans surprise, les gérants majoritaires et collège de gérants majoritaires de SARL sont redevables des cotisations sociales, quelque soit le niveau de revenu de la société.

En fonction du niveau de recette de l’activité de meublé, les cotisations sociales se feront selon le régime :

  • du micro-entrepreneur
  • du travailleur indépendant
  • du régime général

Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Pour avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel, un contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • s’inscrire au RCS pour l’activité de Loueur Meublé Professionnel,
  • générer plus de 23 000 euros de revenus de son activité de Loueur Meublé,
  • les revenus de l’activité de Loueur Meublé doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du contribuable.

Nota Bene : la condition d’inscription au RCS doit être rempli par au moins un des membres du foyer fiscal.

Si toutes ces conditions sont remplies, les revenus de la location meublée professionnelle sont assujettis de plein droit au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles (article 613-1 du Code de la Sécurité Sociale).

Et le LMNP dans tout cela

Depuis la loi de finance de la sécurité sociale pour 2017 (PLFSS 2017), les choses ont changé sur le plan social. Un nouveau cas d’assujettissement aux cotisations sociales pour la location meublée a vu le jour mais cette fois-ci pour le statut de LMNP. Pour être dans le champ d’application, il faut respecter les deux conditions cumulatives suivantes :

  • avoir des recettes de location meublée non professionnelle supérieures à 23 000 euros,
  • effectuer de la location meublée de courte durée pour une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Sont exclus de ce dispositif les résidences meublées de tourisme et les chambres d’hôte.

Cette disposition vise clairement la location par des plateformes type Airbnb. A quand le prochain opus de taxation ? Il semblerait que la loi de finance 2019 nous ait épargné sur le sujet.

scpi

SCPI comment investir selon votre situation

Dans tout projet de placement immobilier se pose la question du financement de l’opération. Cette composante est bien trop souvent négligée alors qu’elle peut revêtir une importance majeure notamment en terme fiscalité,  notamment en revenus fonciers.

Il existe 2 grandes familles de financement :
– l’achat comptant,
– l’achat à crédit.

Acquisition comptant

Dès lors que l’on dispose de liquidités ou de placements jugés peu rentables, hors épargne de précaution, la question se pose de la réorientation de ces sommes afin de les rémunérer au mieux.

Dans ce cas de figure, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :

  • la souscription directe de parts
  • la souscription de parts dans un contrat d’assurance vie
  • la souscription de parts démembrée


Le mode de détention a des impacts sur la rentabilité de la SCPI ainsi que sur la fiscalité qui lui sera applicable.

SCPI dans un contrat d’assurance vie

En période de crise, les épargnants sont plus que jamais à la recherche de valeur refuge pour leurs investissements. Pendant des années, l’assurance vie, notamment grâce au fonds en euros, caracollait en tête du placement préféré des français. Depuis 2011, ce n’est plus le cas. Elle a été supplanté par l’immobilier quand bien même aucune réforme fiscale ou successorale n’a été mise en place pour modifier son statut, son mode de fonctionnement ou son statut fiscal.

Depuis une dizaine d’années, les performances des fonds en euros ont suivi la chute des taux d’intérêts pour atteindre en moyenne les 1,8% en 2017 avant imposition et prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018).

Les meilleurs contrats d’assurance vie multisupport propose une multitude de supports financiers permettant de dynamiser l’épargne. Depuis une quinzaine d’années, la SCPI est apparue sur les contrats les plus élaborés. Souscrire à de la SCPI dans ce cas de figure permet d’allier la sécurité de la pierre tout en offrant aux investisseurs une liquidité et une fiscalité avantageuse.

Et l’Impôt sur la fortune ? SCPI et démembrement, un duo gagnant !

Si vous êtes assujetti à l’ISI et que vous souhaitez profiter d’un levier fiscal pour augmenter votre patrimoine ainsi que vos revenus complémentaires futures, venez découvrir l’acquisition l’acquisition en nue propriété.

Le principal inconvénient, avec la SCPI de rendement, réside dans la perception immédiate de revenus supplémentaires qui s’ajoutent à la déclaration d’impôts dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes déjà fortement fiscalisés, cela risque de fortement saler la note, sans compter les prélèvements sociaux.

Dès lors que vous n’avez pas besoin de ces revenus de manière immédiate, il existe une alternative intéressante. Vous pouvez procéder à l’acquisition de la nue-propriété des parts. Cela aura pour effet de réduire considérablement le prix d’achat sans aucune sanction fiscale, les dividendes étant perçus par l’usufruitier le temps que dure le démembrement temporaire. Pour le coup, cet investissement ne se faire que comptant.

En général, il est conseillé de faire coïncider la récupération de la pleine propriété avec le départ en retraite. Ainsi, les dividendes perçus n’alourdissent pas l’impôt sur le revenus et constituent un complément de retraite plus qu’appréciable.

Acquisition à crédit

L’achat à crédit est très utilisé par les investisseurs disposant ou non de capital initial.

Elle permet de :
– augmenter le nombre de parts acheté en utilisant le levier de l’emprunt,
– atténuer ou neutraliser la fiscalité pendant la durée de l’emprunt.

Il existe 2 types de financement à crédit :
– le crédit amortissable,
– le crédit in fine, privilégié par les investisseurs possédant un capital immobilisable pour l’opération.

obligations fiscales loi pinel

Loi Pinel : comment respecter les obligations déclaratives

Pour profiter des avantages de la Loi Pinel, vous devrez bien entendu acquérir un bien éligible et respecter les conditions sur le bail et sur le locataire. Mais cela ne suffit pas. Vous devrez aussi scrupuleusement respecter les obligations fiscales déclaratives sous peine de ne profiter d’aucun avantage. Comment déclarer correctement un bien en Loi Pinel.

Déclaration préalable d’engagement de location

Nous sommes face à la clef de voûte de tout investissement fiscal : l’engagement de location. La Loi Pinel ne fait pas exception à la règle.

Rappel des obligations d’engagement de location

En terme d’obligations, le propriétaire qui souhaite profiter des avantages de la Loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :

  • louer son bien en location nue à titre de résidence principale,
  • respecter le plafond de loyer,
  • sélectionner un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de revenus d’éligibilité,
  • s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Comment se matérialise cet engagement ?

Le propriétaire doit procéder une déclaration d’engagement de location dans la première année suivant la livraison du bien. Cette déclaration doit se faire auprès de l’administration fiscale en remplissant le formulaire 2044 EB. Désormais, vous pouvez procéder à cette déclaration sous forme électronique au moment de votre déclaration fiscale annuelle sur les revenus.

En cas de non respect de déclaration formelle dans la première de livraison, l’engagement de location sera considéré comme caduque et vous perdrez l’avantage fiscal pour toute la durée de l’investissement ! Vous devrez donc pour un bien livré au premier semestre de l’année effectuer une déclaration papier anticipée pour ne pas vous retrouver hors délai.

Nota Bene : si vous avez opter initialement pour 6 ou 9 ans, et que vous souhaitez prolonger la durée, il ne faudra pas oublier de faire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale pour valider cette prolongation.

Comment déclarer les revenus de votre Loi Pinel annuellement

Comme pour tout bien immobilier générant des revenus, vous devez remplir la déclaration annuelle. Cette déclaration vous permet de :

  • profiter de la réduction d’impôts sur le revenus annuels,
  • déclarer les revenus ou le déficit générés par le bien.

La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044)

Qui dit revenus locatifs dit déclaration 2044 sur les revenus. Cette déclaration s’effectue en même temps que la déclaration de tous les autres revenus du foyer.

Elle consiste à renseigner toutes les recettes, toutes les charges déductibles de tous les biens mis en location et les retraiter avec les déficits antérieurs reportables pour déterminer la balance en terme de revenus fonciers. Ce résultat peut être positif, on parlera de revenu foncier. Ou négatif, nous serons face à déficit foncier.

Cette balance sera à reporter sur votre déclaration principale de revenu. Dans le cadre de la déclaration électronique, il vous suffira d’activer le report automatique.

Nota Bene : si vous êtes face à un déficit, il pourra vous permettre, selon conditions, de diminuer votre revenu fiscal de référence dans la limite de 10 700 euros.

La déclaration de la réduction d’impôts (formulaire 2042 Complémentaire ou 2042 C)

C’est l’étape la plus simple et la plus importante à remplir avec la déclaration de la réduction d’impôts annuelle. Si vous souhaitez profiter des 1% ou 2% de réduction d’impôts en fonction de la durée d’investissement, vous devrez remplir le montant correspondant à cette réduction sur la déclaration 2042 complémentaire. Vous devrez le faire toutes les années où vous souhaitez profiter de la réduction d’impôt Pinel. Il n’y a pas de report automatique !

Les attestations à conserver impérativement

Dans le cadre de la Loi Pinel, toutes les obligations déclaratives se font sur l’honneur. En cas de questionnement de l’administration fiscale sur le bon déroulé de l’investissement, il vous sera nécessaire de conserver précieusement la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ainsi que les baux de location mis en place avec les locataires successifs. La DAT sert à vérifier si vous avez respecter les obligations sur l’engagement de location. Et les baux de location pour le loyer devant respecter le plafond Pinel selon le zonage (A, A bis, B1, B2 et C).

Nota Bene : il est indispensable de prendre le métrage CARREZ effectué par le diagnostiqueur immobilier pour calculer le plafond Pinel de votre bien. En cas d’erreur de sa part, cela engagera sa responsabilité. Le promoteur a pour obligation de respecter le métrage à plus ou moins 5 pourcents. Vous ne pouvez vous fier aux plans initiaux.

 

investissement immobilier debutant

Primo-Investisseur : Quel premier investissement immobilier choisir ?

Vous n’avez jamais investi dans l’immobilier ? Il n’est pas trop tard. Mais je vous l’accorde, il est toujours compliqué de se lancer sans connaissance préalable. Appréhension du crédit. Peur du locataire. Montant d’investissement important… Autant de raison de ne pas vous lancer. Et pourtant, vous auriez tort de ne pas vous lancer. Découvrez la solution idéale pour un “investissement immobilier debutant”.

Choisir de robustes fondations

Quand on construit un patrimoine, il est important de commencer par un investissement solide. Et pour le coup, rien de mieux que la pierre pour cela avec ses grands avantages :

  • l’utilisation du levier du crédit possible
  • la possibilité de procéder à un investissement sans apport
  • un rendement qui repose sur deux moteurs, les loyers et la revalorisation du prix du bien immobilier
  • un rendement versé qui n’entame pas la valeur du capital investi

Pour autant, il existe une grande diversité d’investissement immobilier possible. Placement fiscal, immobilier de jouissance, pierre papier, loueur meublé, vente à réméré, viager… Quels sont les critères à privilégier dans le cadre d’un primo-investissement ?

La solution immobilière adaptée au néophyte… Et pas que !

Si on vous proposait :

  • un investissement accessible à partir de 5 000 euros
  • la possibilité d’une acquisition cash ou par le biais du crédit
  • simplicité d’acquisition (acte sous seing privé)
  • l’accès à de l‘immobilier tertiaire en France et/ou à l’étranger
  • un support diversifié proposant plus de 100 emplacements et 200 locataires
  • une possibilité de revente partielle en cours de vie de l’investissement
  • des modalités de souscription s’adaptant à votre situation (pleine propriété, usufruit, nu propriété)
  • une gestion du parc immobilier et des locataires déléguée à des professionnels

Vous auriez du mal à croire qu’un tel support existe. Et pourtant, il existe depuis plus de 40 ans à savoir la SCPI de rendement.

Vous souhaitez en savoir plus ? Prenez contact avec l’un de nos conseillers spécialisés

meubles location meublée

Comment équiper une location meublée ?

Pour louer un bien immobilier en meublé, il faut le louer avec des meubles ! Cela paraît évident, mais c’est pourtant l’élément qui fait toute la différence entre un bien loué nu et un bien loué meublé. Et comme vous avez pu le constater dans nos différents articles sur la location meublée, notamment : “Découvrir les vertus de la location meublée“, avoir le statut de loueur en meublé est hyper avantageux ! Alors comment équiper une location meublée ? Et bien vous trouverez dans cet article la liste de l’équipement de confort obligatoire et fixée par la loi pour louer son bien en meublé.

Liste de l’équipement de confort fixée par le décret n°2015-981 du 31 Juillet :

Vous devez équiper votre bien des meubles suivants pour le louer en meublé :

  • Une literie comprenant couette ou couverture.
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  • Des plaques de cuisson.
  • Un Four ou four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Ustensiles de cuisine.
  • Des tables et sièges.
  • Étagères de rangement.
  • Luminaires.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Rappel important

Par définition “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

Ce qui signifie donc que votre locataire ne devrait pas avoir besoin d’installer ou d’équiper le bien pour y vivre. Les seules choses qu’il ait à ramener sont ses « effets personnels ».

Ah oui, et dernière chose : Votre locataire va y vivre.

Bien que la liste des meubles et équipements fixés par le décret soit facile à respecter, il en va de soit que des meubles et équipements décents doivent être présents, de bonne qualité et en quantité suffisante ! En cas contraire, l’administration peut vous contester le statut de meublé. Et dans ce cas, c’est la remise en cause de tous les avantages acquis les années précédentes. La sanction peut être extrêmement lourde.

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