La Location meublée (LMNP-LMP)

La location meublée en LMNP ou LMP : une solution d’investissement devenue “Tendance”. Ce n’est pas surprenant vu les avantages procurés. Nous sommes face à un mécanisme spectaculaire mélangeant le meilleur de l’impôts sur les sociétés (amortissement comptable) et le mécanisme de faveur des plus values immobilières des particuliers. Pour cette raison, la question peut légitimement se poser. Sommes-nous en présence la panacée des solutions immobilières ? Nous vous proposons de découvrir tous les secrets de la location meublée.

Posez vous la question. Comment vous voyez-vous dans 10 ans ?

Certains d’entre vous seront peut être encore en activité et commenceront tout juste à se poser des questions sur leur projet qu’il s’agisse de votre patrimoine, de l’avenir de vos enfants, ou bien de votre retraite.

Et parce que chaque projet à ses besoins, il est essentiel de se poser les bonnes questions. De quoi avez-vous besoin pour mener à bien vos projets ? Est-ce qu’il s’agit de se constituer un capital ? peut être que vous avez déjà ce capital et souhaitez le valoriser ? ou bien vous souhaitez vous créer des revenus complémentaires ?

Et bien imaginez.

Être propriétaire d’un bien immobilier locatif et percevoir des loyers sans payer aucune fiscalité, c’est à dire ni impôt ni prélèvements sociaux !

Vous savez quoi ? C’est possible. Et cela grâce à la location meublée.

En quoi consiste la location meublée ?

Pour bien comprendre, il faut distinguer 2 grandes catégories dans l’immobilier locatif :

• L’immobilier nu : le bien est totalement vide, c’est au locataire de ramener ses propres meubles.
• Et l’immobilier meublé : le bien est “équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

En immobilier meublé, il existe deux façons de louer son bien en location meublée :

• La location meublée en résidence de services : Nous parlons ici de l’acquisition d’un appartement ou bien d’une chambre meublée au sein d’une résidence étudiante ou d’une EHPAD par exemple.
  Dans ce type de location meublée, le propriétaire ne s’occupe de rien, il loue son bien à un exploitant professionnel qui s’occupera de tout, et ce définit dans le cadre d’un bail commercial.
• La location meublée classique : Il s’agit ici d’un logement destiné à une location à l’année ou bien saisonnière. Le propriétaire meublera ce logement selon une liste règlementaire.
  Dans ce type de location meublée, il s’agit d’un bail d’habitation au même titre qu’en immobilier nu, cependant avec des avantages qui le rendent bien plus souple que ce dernier.

Des meubles. Rien que des meubles et pas de fiscalité ?

Vous trouvez ça trop beau ? Vous vous dites qu’il y a un truc ? Non parce que franchement, percevoir des revenus non fiscalisés, en France ?! Haha.. il y a forcément une arnaque la dedans !

Et bien non. Détrompez vous. Mi professionnel mi particulier, la location meublée est un système complètement hybride qui permet de profiter des avantages fiscaux de chacune des deux parties.

Alors quel régime fiscal pour la location meublée ?

C’est simple. La France considère la location meublée au même titre qu’une activité commerciale, on a des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et on acquiert pour ainsi dire le statut de “Loueur meublé non professionnel” (LMNP) ou encore “Loueur meublé professionnel” (LMP).

Et qui dit activité commerciale dit amortissement des meubles et de l’immeuble !

Et croyez-moi, l’amortissement est un mécanisme ultra efficace ! Grâce à l’amortissement, vous vous créez des charges et donc diminuez le bénéfice de votre immobilier locatif. Vous le ramenez même à zéro. Et qui dit zéro bénéfice dit zéro fiscalité ?

Et d’un point de vue social, en fonction de votre situation, vous serez assujettis aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales.

Et au niveau de la plus-value ?

Accrochez-vous.

Malgré que la location meublée soit considérée comme une activité commerciale, vous bénéficiez quand même des avantages de la plus value des particuliers…

Incroyable non ? j’ai presqu’envie de dire paranormal. Puisque l’on est considéré comme professionnels, il serait “normal” d’être assujetti au régime des plus-values professionnelles qui prend en compte tous les amortissements dont on a soigneusement profité…

Mais non.

Gros cadeau puisque l’on profite du régime des plus-values immobilières des particuliers qui au bout de 22 années de détention, nous permet d’être totalement exonéré d’impôt sur le revenu de la plus-value constatée lors de la cession de l’immeuble, puis 30 ans pour l’exonération de prélèvements sociaux.

En résumé…

A ce jour, la location meublée semble être la solution à utiliser dans tous les cas en investissement immobilier. Mais comme souvent, cela n’est qu’en apparence.

Nous sommes avant tout en présence d’un support d’investissement immobilier extrêmement efficace dans le cadre d’une stratégie de revenus complémentaires non fiscalisés.

Et pour couronner le tout, il est possible de coupler ce dispositif fiscal avec l’obtention d’un bail commercial dans le cadre des résidences de services. Un véritable gage de sécurité ? Oui si le gestionnaire est capable de gagner de l’argent avec l’exploitation de la résidence. Il faut donc comme pour un bien immobilier classique vérifier que sur cet emplacement l’offre locative corresponde aux demandes du marché.

Simple me direz-vous ? Oui si vous êtes bien accompagnés !

Pour en savoir plus

Retrouvez l’intégralité de nos articles sur la location meublée ci-dessous.