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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Si vous poser la question de qu’est-ce que le statut de LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel), la réponse est simple. Nous sommes en présence d’un statut 100% fiscal. Mais que se cache t’il derrière cet acronyme en terme d’avantages et de conditions à respecter.
Conditions à respecter
Comme son nom l’indique, ce statut s’appuie sur la notion de la location meublée. Le grand principe général est de mettre à disposition de son locataire tous les éléments qui lui permette de s’y installer pour y vivre en apportant juste ses effets personnels.
Equipements nécessaires
De manière conceptuel, cela semble flou. L’administration dans une instruction a dressé la liste des équipements indispensables pour qu’un bien puisse être considéré comme étant loué sous forme de meublé. Contrairement aux apparences, un simple bail meublé ne suffit pas !
Formalisme fiscal
Dès lors que vous souhaitez débutez une activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Pour ce faire, vous aurez à remplir le formulaire P0i. Vous en aurez besoin notamment pour remplir votre déclaration fiscale annuelle de revenus. Pour la location meublée il s’agit de la déclaration 2031. Pour éviter tout erreur, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un Expert Comptable spécialisé dans ce type de déclaratif.
Trucs et Astuces
Nous vous conseillons vivement en annexe du bail de préciser tous les éléments composants le bien. Cela permettra notamment de simplifier vos relations avec l’administration fiscale et d’éviter tout litige avec le locataire pendant l’état des lieux.
Fiscalité sur les revenus du LMNP, faîtes le bon choix !
Les revenus générés par une location meublée sont classés fiscalement dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, vous aurez le choix en terme de déclaratif entre :
- le régime réel
- le Micro BIC
La différence entre les 2 ?
- Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour en déduire la totalité des charges annuelles de la société. On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables.
- En ce qui concerne le Micro BIC, les charges sont forfaitisées. Le contribuable prendra un montant de frais égal à 50% des recettes de la location meublée. Seules 50% des recettes seront donc imposées. Dans ce cas, il est impossible de comptabiliser les amortissements.
Quelle option retenir ?
En fonction du montant des recettes, le régime qui s’applique par défaut n’est pas le même.
Régime applicable
En dessous de 70 000 euros, c’est le régime Micro BIC qui est le régime qui s’applique de plein droit. Il est possible sur option d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le contribuable devra conserver cette option une année supplémentaire. Compter ce délai, il aura la possibilité de repasser au régime Micro BIC.
Au dessus de 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Le contribuable n’a aucun autre choix possible.
Micro BIC ou Régime Réel ?
Pour rappel, ce choix concerne les contribuable déclarant moins de 70 000 euros de recettes en location meublée. Cela concerne la majorité des cas.
Le régime réel s’imposera dès lors que les charges sont importantes (supérieures à 50% des recettes). Nous sommes face à des investissements des amortissements importants eu égard aux recettes, en général des locaux destinés à l’habitation. Face à des locaux industrielles et commerciaux, il est indispensable de procéder à une simulation financière préalable.
LMNP et TVA
Le statut LMNP est par nature soumis à la TVA. Dans ce cas, le contribuable aura la possibilité de récupérer sur ces acquisitions, notamment sur le bien immobilier (dans le cadre d’un investissement dans le neuf) et sur les meubles.
Attention car la TVA sur l’immobilier n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une revente avant cette période peut vous obliger à rembourser une quote part de ce montant à l’administration fiscale.
Le régime dérogatoire du Censi-Bouvard
Pour favoriser le développement des résidences de services en France, le gouvernement a décidé dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 de mettre en place une réduction d’impôts spécifiques pour le loueur meublé.
Afin de profiter de cette réduction d’impôts, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :
- Procéder à l’acquisition d’un bien en immobilier neuf.
- La location doit respecter toutes les conditions de la location meublée au sens fiscal du terme.
- Confier la gestion du bien à un gestionnaire qui doit en faire l’exploitation commerciale dans un des secteurs prévus par le dispositif (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence senior médicalisée ou non).
- Le gestionnaire doit mettre à disposition au moins 3 services para-hôteliers à ses locataires.
- S’engager à mettre à disposition le bien pendant un minimum de 9 ans au gestionnaire
Si toutes ses conditions sont respectées, le contribuable aura le droit à une réduction d’impôts égale à 11% du montant Hors Taxe du bien pendant 9 ans (soit 1,22% par an).
