Catégorie : Juridique

La Société Civile Immobilière (SCI) est un formidable outil afin de préparer la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant. On qualifie les SCI comportant uniquement des associés de la même famille de SCI familiales. Le décès d’un des associés ouvrira sa succession. Quelles seront les conséquences sur la SCI et les parts détenues par le défunt ?

Rappel sur les transmissions de parts de société lors d’une succession

La transmission des parts aux héritiers

Sans dispositions spécifiques, les parts sont transmises aux héritiers comme n’importe quel bien selon les dispositions légales. Les enfants et le conjoint du défunt se partageront les droits sur les parts (nue propriété et usufruit).

En cas d’existence d’un testament, les parts de SCI seront transmises aux personnes nommément désignées.

La réunion des parts dans une seule main

Au terme de la succession, il peut arriver que toutes les parts soient détenues par une seule personne (physique ou morale). Cela se produit souvent lorsque le défunt n’a qu’un seul héritier.

Dans ce cas de figure, la SCI continue à exister pendant un délai de 6 mois. Durant ce délai, l’héritier devra trouver un autre associé sous peine de dissolution de la société.

La liberté contractuelle des statuts

Les statuts d’une société civile peuvent comporter un grand nombre de clauses, notamment celle de déterminer les conditions applicables en cas de décès d’un des associés. Il existe plusieurs cas de figure envisageable.

La dissolution de la SCI

Il est possible de prévoir dans les statuts la dissolution de la société si un des associés décède. Cela aura plusieurs conséquences d’un point de vue financier, civil et fiscal.

La première conséquence portera sur l’aspect financier. Dans ce cas de figure, les héritiers du défunt récupèreront en espèce l’équivalent de la valeur économique des parts transmises ainsi que celle d’un éventuel compte courant d’associé détenu par le défunt. Ce sera aux associés restants de payer.

La seconde sera sur le plan civil. Les associés survivants récupèreront une partie du patrimoine à hauteur de leur détention respective augmentée de la moitié de la quote part du défunt.

La conséquence la plus lourde est d’ordre fiscale. Au delà des 375 euros de droits d’enregistrement pour la dissolution, les associés devront s’acquitter des éventuels impôts sur la plus values. En effet,  la dissolution de la société entre le calcul d’un boni éventuel de liquidation pouvant donner droit à imposition. En plus de cela, les associés devront s’acquitter du droit de partage.

La clause d’agrément d’un nouvel associé

Il est possible de prévoir dans une SCI une clause d’agrément pour les nouveaux associés. Cette clause vise à protéger les associés actuels pour limiter l’entrée au capital de nouvelles personnes que ce soit à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente, apport à une société).

Attention tout de même car pour que cette clause soit valide, il faut respecter certaines conditions financières et de formalisme, surtout dans le cas d’un refus d’agrément. 

Lorsque l’on souhaite investir en immobilier à plusieurs, la question se pose sur le mode de détention. SCI, nom propre, voir SARL de famille : autant de choix ayant des conséquences diverses. Existe t’il une martingale en la matière ?

Indivision, la simplicité administrative ?

En l’absence de disposition, lors d’un investissement immobilier à plusieurs personnes, l’acquisition se fera sous le régime de l’indivision. Comme son nom l’indique, elle se caractérise par l’incapacité de déterminer un lot distinct par  investisseur afin de procéder à un partage. Ce qui est le cas avec un appartement ou une maison individuelle.

Indivision et notion de propriété

Chaque investisseur détient une quote part proportionnelle à ses contributions en terme de financement du bien. Il peut y avoir un dichotomie entre le financement prévu à l’origine consigné dans l’acte notarié et la réalité économique durant la période de financement. En cas de litige, la personne lésée devra justifier de ses contributions pour demander réparation par voie judiciaire.

Indivision et gestion administrative

C’est là que le bas blesse. Chaque indivisaire a les mêmes droits sur la gestion. Cela signifie que les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, on peut très rapidement se retrouver en situation de blocage.

Le risque juridique de l’indivision

Comme évoqué précédemment, l’indivision existe du fait de l’impossibilité de procéder à un partage d’un bien en lots distincts. Cela en fait un statut transitoire. Tellement temporaire que le loi a prévu que “nul ne peut être contraint de rester en indivision”. En d’autre terme, si un des indivisaires souhaite y mettre fin, il en a la possibilité à tout moment. Dans ce cas, la quote part de ce dernier est proposée en priorité aux autres indivisaires qui possède un droit de présomption. En l’absence d’accord et de rachat, le bien devra être mis en vente pour sortir de l’indivision.

La convention d’indivision, un palliatif administratif

Dans le but d’encadré l’indivision juridiquement, il est possible de mettre en place une convention d’indivision entre les propriétaires. Cette convention ne pourra se mettre en place qu’en cas d’indivision volontaire. Les indivisions nées de succession ou de dissolution de communauté suite à un divorce ne sont pas concernées par cette disposition. La convention devra être formalisée par écrit, inventorier les biens concernés ainsi que les droits de chacun des indivisaires. Pour la rendre efficiente, elle doit être publiée au service de publicité foncière.

La convention d’indivision est un contrat entre les co-indivisaires. Il peut être conclu à durée déterminé. Dans ce cas, sa durée maximum est limitée à 5 ans. Au delà de cette période, la reconduction se fera de manière libre en accord avec toutes les parties. On peut prévoir dès le début une tacite reconduction.

Mais il peut aussi être conclu à durée indéterminée. Dans ce cas, il est impossible de faire jouer son droit à la sortie d’indivision en forçant la vente du bien. Dans le cas d’un projet vente, il faudra obtenir la majorité des 2/3 des droits indivis pour lancer le projet sous conditions de formalisme.

Dans la convention, il est possible d’aménager bon nombre de règle de gestion, comme la nomination d’un gérant pour l’indivision ou la répartition des frais entre les indivisaires.

La SCI pour des solutions sur mesure et évolutives dans le temps

La constitution d’une SCI nécessite un formalisme plus lourd que l’indivision. Cette lourdeur administrative se traduit notamment dans la création de statuts indiquant les règles de fonctionnement de la société.

Qui dirige une SCI ?

Il est prévu que les associés nomme un ou plusieurs gérants en charge de la gestion de la société. Cette nomination est en général à durée indéterminée. En cas de collège de gérance, tous les gérants ont les pleins pouvoir sur la société dans la limite de l’objet social. Attention en cas de mésentente car le premier qui prendra une décision aura forcément raison.

Des conditions de révocation spécifiques peuvent être prévues dans les statuts. A contrario, il est aussi possible à un gérant de démissionner de son mandat.

La grande liberté contractuelle

Mais au-delà de cette apparente lourdeur administrative nait l’opportunité de profiter de la liberté contractuelle liée au droit des sociétés. Hormis les dispositions d’ordre public qui sont incontournables (droit à l’information, convocation aux assemblées générales, droit à l’affectation des bénéfices au usufruitiers…), il est possible de prévoir des conditions spécifiques dérogatoires pour le reste.

Cela permet par exemple de dissocier la finance de la gestion administrative de la société. Vous comprendrez aisément la nécessité de se faire accompagner lors de la rédaction des statuts.

Autre avantage, il est possible à tout moment de modifier les statuts en cours de vie de la société par le biais d’Assemblées Générales Extraordinaires.

Une fiscalité sur mesure

Contrairement à un investissement en nom propre, il est possible de choisir le type d’imposition afférent à la SCI. Par défaut, la SCI ne paiera pas d’impôts sur les revenus générés. Charge à chacun des associés de déclarer les revenus perçus en fonction de son état. Un société commerciale paiera de l’Impôt sur les sociétés avec l’obligation de procéder à des amortissements comptables. Alors qu’un associé personne physique déclarera des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.

Il est possible sur option d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Vous souhaitez aller plus loin ?

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A la création d’une société se pose toujours la question du montant du capital social initial. Pour la coup, la Société Civile Immobilière ne fait pas exception à la règle. D’un point de vue règlementaire, aucun capital minimum n’est nécessaire pour la constitution d’une SCI. Intrinsèquement on pourrait penser qu’il est opportun de mettre le capital social le plus faible possible pour des questions de trésorerie. Est-ce le bon choix ? Et surtout, existe t’il une réponse universelle à cette question?

Quelques rappels sur les règles concernant le capital social

Nature des apports

Le capital social doit être mentionné sur les statuts de la SCI. Ce capital peut être constitué par des apports :

• en numéraire (somme d’argent),
• en nature (biens immobiliers ou mobiliers, par exemple un ordinateur),
• en industrie (savoir faire, moyens mobilisés à l’activité…).

Autant les apports en espèces ou en nature, via des biens immobiliers, peuvent avoir de l’intérêt. L’apport en industrie est à proscrire dans le cadre d’une SCI. Le seul cas où cela pourrait avoir du sens est le cas d’une SCI de construction-vente avec un des associés possédant une société de bâtiment mettant à disposition son expertise.

Nature du capital

Comme pour les autres types de société, à sa création, la SCI peut choisir entre avoir un capital fixe ou un capital variable.

Dans le cas d’un capital fixe, il doit être apporté à la création de la SCI et déposé sur un compte au nom de la société en intégralité.

Pour ce qui est du capital variable, les associés ont la possibilité d’apporter seulement 10% du montant du capital social total. Le reste doit être déposé dans les 5 ans suivant la date de création. Une fois le capital versé en intégralité, on dit que le capital est totalement libéré.

Nota Bene : il existe une contrainte majeure avec les sociétés à capital variable. Tant que les capitaux ne sont pas totalement libérés, il est impossible de distribuer les résultats de la société et d’en récupérer les bénéfices à titre personnel !

Capital faible ou capital élevé ?

Penchons nous désormais sur notre question principale. Faut-il créer une SCI à capital social faible ou important ?

Gagnon du temps. Si tous les associés n’ont pas de moyens financiers à mettre lors de la création de la SCI, vous devrez partir pour un capital faible. Une fois ouverte, tous les associés ne sont pas obligés de contribuer de manière identique aux besoins de trésorerie de la SCI. Ces contributions se feront par le biais de compte courant d’associé.

D’un point de vue Financier

Pourquoi mettre un capital social important si vous pouvez  arriver au même résultat avec de dépôt de capital social faible. Une immobilisation de capital à l’origine diminue d’autant la rentabilité.

Vous aurez donc compris que d’un point de vue strictement financier, le capital social faible est de rigueur.

D’un point de vue Juridique

D’après l’article 1857 du code civil, les associés d’une SCI sont indéfiniment solidaires et responsables des dettes sociales à proportion de leur pourcentage de détention de parts. Aucune clause dans les statuts de la SCI ne peut réduire leur responsabilité vis à vis des tiers.

Cela a pour conséquence que lors de la demande d’un emprunt bancaire, notamment pour l’acquisition de bien immobilier, la banque ne considèrera pas seulement le patrimoine et les revenus de la SCI pour étudier la faisabilité du dossier. Elle prendra en compte le patrimoine aussi bien de la SCI que de tous les associés. La seule restriction sera que l’emprunt doit être fait en adéquation avec l’objet social de la société.

Il n’y a donc aucun avantage d’un point de vue juridique d’avoir un capital social faible ou élevé.

D’un point de vue Fiscal

En cas de revente ou donation des parts de SCI, il est intéressant de disposer d’un capital social faible afin de pouvoir minorer les droits d’enregistrement.

Droits d’enregistrement

Ces droits sont pris par l’administration fiscale lors de changement de propriété des parts de société. Dans le cas d’une SCI, du fait de sa prépondérance immobilière, les droits d’enregistrement sont égaux à 5% du montant du capital cédé. Ces droits sont à à la charge de l’acquéreur des parts.

Imposition sur le revenu

En ce qui concerne l’imposition sur les revenus, le capital social n’a aucun impact sur le montant à payer par les associés dans le cadre d’une société semi-transparente fiscalement. Il est dans de même si la SCI est assujetti à l’imposition sur les sociétés (IS).

Impôt sur les plus values

Côté imposition sur les plus values, depuis l’arrêt Quemener du 16 février 2000, si vous êtes en présence d’une SCI n’ayant pas opté pour l’imposition à l’IS, il n’y a plus d’avantage à avoir un gros capital social dans une SCI.

La question se pose uniquement pour les SCI à l’IS.

Bilan

Sauf cas très spécifique, vous n’avez pas à vous préoccuper outre mesure de la hauteur du capital social.

Nous vous conseillons de prévoir un minimum de fonds pour faire face aux frais de fonctionnement d’une année. Mais nul besoin d’y consacrer un capital plus important.

La SCI ne fait pas exception à la règle. Comme toute société, elle comporte des comptes courants d’associé. Un terme qui peut vous sembler barbare pour le coup, mais qui revêt une importance majeure en terme d’optimisation patrimoniale.

Définition du compte courant

Chaque société est composée de compte courant pour ces associés. Cela correspond aux dettes qu’elle a contracté vis à vis d’eux. Ou plus clairement, cela représente les sommes d’argent qui ont été prêtées à la société pour se developper ou alors qui n’ont pas été versées aux associés par manque de trésorerie (dividendes). Il arrive de trouver des comptes courants négatifs. Dans ce cas nous sommes face à une anomalie. La société a prêté de l’argent à ces actionnaires !

On parle de compte courant car ces prêts sont facile à mettre en place. Un simple virement à la société suffit à les matérialiser. Ces prêts sont variables et remboursables à tout moment à première demande de l’un de associé sauf dispositions contraires prévues dans les statuts.

Ces comptes peuvent donner objet à intérêt, ce qui est rare et pourtant pas dénué de sens.

Le jeu de piste pour retrouver les comptes courants dans les SCI détenues par des particuliers

Nous sommes sur un procédé comptable. Ces comptes représentent une créance sans existence bancaire, le seul moyen de les matérialiser est de tenir une comptabilité. Parce que nous sommes très souvent en présence d’associés personnes physiques n’ayant pas d’obligation de respecter le plan général comptable, tenir une comptabilité précise et de la publier, les comptabilités sont très rarement tenues. Pourtant une comptabilité a bien des vertus, notamment en terme de transmission.

Au delà de la comptabilité, les assemblées générales annuelles ne sont pas effectuées. Elles sont pourtant obligatoires. Impossible de déterminer ce qui est distribué ou mis en réserve. Il devient impossible de connaître le montant des comptes courants d’associés.

Fait générateur des comptes courants d’associé dans une SCI

Il y a trois motifs principaux de création de comptes courants dans une SCI.

Le premier motif est l’apport initial de fonds par l’associé. L’associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d’acheter un immeuble.

Un deuxième cas est celui où l’associé vend son immeuble à crédit à la SCI (schéma de la vente à soi-même).

Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Dans cette situation, les associés ont des créances contre la société, à hauteur des profits affectés mais non distribués.

Une hypothèse fréquente est celle où une SCI a été constituée avec un emprunt bancaire pour financer l’achat de l’immeuble. Le remboursement du prêt bancaire est souvent réalisé grâce à l’apport de fonds de l’associé.

C’est le cas si la SCI n’a pas de revenu, par exemple parce qu’elle est propriétaire d’un bien mis gratuitement à disposition de l’associé. Dans cette situation, l’associé rembourse le prêt à la place de la SCI et il devient nécessairement progressivement créancier de la SCI à la place de la banque.

Impact fiscal des comptes courants d’associés de SCI

Autant les comptes courants d’associés n’ont pas d’impact sur l’impôt sur le revenus, il en est tout autrement concernant l’impôt sur la fortune.

Du côté de l’ISF, les comptes courants n’avaient en général pas d’impact. Ils venaient minorer la valeur de la SCI, mais était à déclarer dans les actifs financiers.

Avec l’arrivée de l’IFI au 1er janvier 2019, la règle a changé. Les comptes courants d’associés de SCI sont de moins en moins déductibles. L’administration fiscale a fortement durci sa position sur le sujet. Le plus sûr est de faire appel à un spécialiste afin de ne pas se tromper sur la valeur des actifs sous peine de lourdes sanctions.