Catégorie : Juridique

La Compétence Juridique Appropriée (CJA)

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La notion de Compétence Juridique Appropriée (CJA) n’est pas connu du grand public. Et pourtant, si vous êtes en relation avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine ou un Expert Comptable, cette compétence est fondamentale en terme de qualité du conseil donné. Toute la question est de savoir avez-vous en face de vous un professionnel ayant la capacité de vous répondre de manière superficielle ou avec un conseil fondée sur des bases juridiques.

Qu’est-ce que la Compétence Juridique Appropriée (CJA) ?

La Compétence Juridique Appropriée (CJA) permet à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou un Expert Comptable qui la possède de dispenser des consultations juridiques ou de rédiger des actes. Ces consultations et actes doivent se faire dans le cadre de mission effectuée dans le cadre de leur activité principale.

La notion de mission effectuée dans le cadre de l’activité principale est fondamentale. Car seules les professions du Droit sont habilités à donner un conseil juridique. Pour les amoureux de l’histoire, la compétence juridique appropriée n’est pas une notion récente car elle tire sa souche de la loi du 31 décembre 1970. Cette loi a pour vocation de faire le distinguo entre les professions réglementée et celle qui ne le sont pas notamment dans le cadre du droit.

Autrement dit, un CGP ou Expert Comptable ne disposant pas de la CJA n’a pas la possibilité de vous apporter de conseil juridique même connexe à son activité.

Comment savoir si un professionnel dispose de la CJA ?

Comment vous avez pu le comprendre précédemment, le Conseiller en Gestion de Patrimoine ou l’Expert Comptable ne sont pas des professions du Droit, telle que le sont les avocats ou les notaires. En général, on les qualifiera de profession du chiffre.

Afin de pouvoir tout de même avoir les compétences suffisantes pour prodiguer des conseils juridiques dans le cadre de leurs missions avec leurs clients, les Conseillers en Gestion de Patrimoine doivent répondre à une des conditions suivantes :

  • être titulaire d’un diplôme en gestion du patrimoine d’un niveau minimum équivalent à la maîtrise ou Master,
  • posséder le diplôme de premier clerc de notaire,
  • passer la clause dite de “grand père” qui nécessite que le professionnel justifie d’une expérience professionnelle d’une durée minimale de sept ans dans le domaine du droit général et fiscal du patrimoine. Il faut par ailleurs être titulaire un diplôme de niveau BAC+2 de droit, du secteur juridique, de capacité en droit, de premier cycle des écoles de notariat, ou encore un diplôme sanctionnant une formation dans le domaine de la gestion de niveau au moins égal au niveau III.

On peut voir que ces conditions sont restrictives afin de protéger le consommateur faisant appel au service de ses professionnels. En d’autre terme, la CJA chez un Conseiller en Gestion de Patrimoine s’est comme les antibiotiques. Ce n’est pas automatique !

Sur simple demande, vous saurez tout de suite quel professionnel vous avez en face de vous. En général, vous reconnaîtrez très vite les professionnels qui n’en dispose pas. Vous n’aurez aucun écrit sauf éventuellement une simulation financière ou des brochures commerciales sur les produits préconisés. N’oubliez jamais une chose : les écrits restent pendant que les paroles s’envolent.

Quelles sont les conséquences de l’absence de CJA chez un Conseiller en Gestion de Patrimoine ?

Ne pas disposer de la Compétence Juridique Appropriée et prodiguer un conseil a minima au client peut avoir de lourdes conséquences dans le domaine de la Gestion de Patrimoine.

Lorsque l’on parle de conseil en investissement, on se focalise trop souvent sur la partie financière pour occulter d’autres sujets, notamment les modes de détention. L’idée est de se concentrer sur les risques financiers même si ce ne sont que la partie visible de l’iceberg. Car au delà de l’aspect financier, l’aspect civil est prépondérant et invisible dans un premier temps du grand public.

Mais qu’est-ce que l’aspect civil ? Cela repose sur les règles de propriété du bien et de sa capacité à en disposer. Autant quand vous êtes célibataire, sans enfant, et que vous investissez seul, vous n’êtes pas concerné. Si vous êtes mariés, en concubinage, Pacsé, avec des enfants, voir en famille recomposée, ne pas prendre en compte tout cet aspect civil est purement suicidaire. Les impacts seront visibles au premier accident de la vie (séparation, divorce ou décès).

Pour faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine disposant de la CJA ?

La réponse est simple : avoir un professionnel qui est capable de vous projeter et d’anticiper les risques juridiques liés à votre situation.

Combien de fois nous avons pu croiser le chemin de prospects nous racontant que les divorces et les successions se passent toujours mal. La réponse est évidente ; si rien n’est fait pour anticiper ces risques, on remet sa chance à la justice et à ce que le code civil a prévu pour vous par défaut.

Pensez-vous sincèrement qu’un code tirant ces fondements de la période napoléonienne soit capable de trouver la solution universelle pouvant s’adapter plus de deux siècles plus tard à 67 millions d’individus ? Je vous laisse seul juge de la réponse.

En tout cas, sachez qu’il existe des solutions à chaque situation. Le tout est d’être bien accompagné !

La notion de compte courant d’associé dans une SCI

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compte courant associe sci

La SCI ne fait pas exception à la règle. Comme toute société, elle comporte des comptes courants d’associé. Un terme qui peut vous sembler barbare pour le coup, mais qui revêt une importance majeure en terme d’optimisation patrimoniale.

Définition du compte courant

Chaque société est composée de compte courant pour ces associés. Cela correspond aux dettes qu’elle a contracté vis à vis d’eux. Ou plus clairement, cela représente les sommes d’argent qui ont été prêtées à la société pour se developper ou alors qui n’ont pas été versées aux associés par manque de trésorerie (dividendes). Il arrive de trouver des comptes courants négatifs. Dans ce cas nous sommes face à une anomalie. La société a prêté de l’argent à ces actionnaires !

On parle de compte courant car ces prêts sont facile à mettre en place. Un simple virement à la société suffit à les matérialiser. Ces prêts sont variables et remboursables à tout moment à première demande de l’un de associé sauf dispositions contraires prévues dans les statuts.

Ces comptes peuvent donner objet à intérêt, ce qui est rare et pourtant pas dénué de sens.

Le jeu de piste pour retrouver les comptes courants dans les SCI détenues par des particuliers

Nous sommes sur un procédé comptable. Ces comptes représentent une créance sans existence bancaire, le seul moyen de les matérialiser est de tenir une comptabilité. Parce que nous sommes très souvent en présence d’associés personnes physiques n’ayant pas d’obligation de respecter le plan général comptable, tenir une comptabilité précise et de la publier, les comptabilités sont très rarement tenues. Pourtant une comptabilité a bien des vertus, notamment en terme de transmission.

Au delà de la comptabilité, les assemblées générales annuelles ne sont pas effectuées. Elles sont pourtant obligatoires. Impossible de déterminer ce qui est distribué ou mis en réserve. Il devient impossible de connaître le montant des comptes courants d’associés.

Fait générateur des comptes courants d’associé dans une SCI

Il y a trois motifs principaux de création de comptes courants dans une SCI.

Le premier motif est l’apport initial de fonds par l’associé. L’associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d’acheter un immeuble.

Un deuxième cas est celui où l’associé vend son immeuble à crédit à la SCI (schéma de la vente à soi-même).

Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Dans cette situation, les associés ont des créances contre la société, à hauteur des profits affectés mais non distribués.

Une hypothèse fréquente est celle où une SCI a été constituée avec un emprunt bancaire pour financer l’achat de l’immeuble. Le remboursement du prêt bancaire est souvent réalisé grâce à l’apport de fonds de l’associé.

C’est le cas si la SCI n’a pas de revenu, par exemple parce qu’elle est propriétaire d’un bien mis gratuitement à disposition de l’associé. Dans cette situation, l’associé rembourse le prêt à la place de la SCI et il devient nécessairement progressivement créancier de la SCI à la place de la banque.

Impact fiscal des comptes courants d’associés de SCI

Autant les comptes courants d’associés n’ont pas d’impact sur l’impôt sur le revenus, il en est tout autrement concernant l’impôt sur la fortune.

Du côté de l’ISF, les comptes courants n’avaient en général pas d’impact. Ils venaient minorer la valeur de la SCI, mais était à déclarer dans les actifs financiers.

Avec l’arrivée de l’IFI au 1er janvier 2019, la règle a changé. Les comptes courants d’associés de SCI sont de moins en moins déductibles. L’administration fiscale a fortement durci sa position sur le sujet. Le plus sûr est de faire appel à un spécialiste afin de ne pas se tromper sur la valeur des actifs sous peine de lourdes sanctions.

Démembrement de propriété, répartition des frais

répartition dépenses démembrement de propriété

Lorsque nous sommes face à un démembrement de propriété, il se pose rapidement la question de qui paie les frais sur le bien, notamment sur de l’immobilier. En fonction de la typologie des frais, la réponse ne sera pas la même que l’on parle de gros travaux, de la taxe foncière ou de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Le cas du démembrement de propriété d’origine légale

Le démembrement de propriété d’origine légale provient d’une succession avec la présence d’un conjoint survivant. Dans ce cas de figure, le conjoint survivant a la possibilité de faire valoir ses droits à la succession et de prendre l’usufruit sur la totalité des biens. On applique alors la répartition des frais et dépenses suivante.

Article 605 du code civil : dépense d’entretien

Sans disposition contraire, le code civil a prévu que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations et dépenses d’entretien. Ce sont les charges les plus faibles.

Article 606 du code civil : grosses dépenses et travaux de réparation

Les grosses dépenses et les travaux de réparation sont à la charge à la charge du nue propriétaire. La seule exception : le cas où ces réparations ont été occasionné par un d’entretien de la part de l’usufruitier depuis l’ouverture de l’usufruit. Auquel cas l’usufruitier doit prendre en charge ces réparations.

Du point de vue fiscal

Démembrement de propriété qui paie la Taxe Foncière

La taxe foncière est à la charge du nue propriétaire en totalité.

Impôt sur la Fortune Immobilière

Depuis le 1er janvier 2018, dans le cadre d’un démembrement légale, chacun des propriétaires de droit démembré déclare à l’IFI la valeur de ses droits démembrés.

La méthode de calcul des droits, d’un point de vue fiscal, est régit par l’article 669 du Code Général des Impôts.

Le cas du démembrement de propriété d’origine conventionnelle

Le démembrement de propriété d’origine conventionnelle peut provenir de plusieurs façons (clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance vie, donation démembrée). Dans ce cadre, il est possible de déroger aux règles de répartition légale sur les dépenses.

Vous pouvez prévoir des dispositions sur mesure pouvant aller jusqu’à faire porter toutes les charges à un des propriétaires de droit (usufruitier ou nue propriétaire). La seule exception en la matière : l’Impôts sur la Fortune Immobilière.

Impôt sur la Fortune Immobilière

En présence d’un démembrement conventionnel, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI en totalité. La disposition reprend les mêmes règles que celles de l’ISF.

Création ou reprise d’un fonds de commerce

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création ou cession d'un fonds de commerce

La création de fonds de commerce et la reprise ne suivant pas les mêmes logiques entrepreneuriales, le choix entre les deux devrait être simple. Pourtant, il n’en est rien.

Création d’un fonds de commerce

Fondamentalement, la création s’inscrit dans un mécanisme d’opportunité commerciale d’un besoin client non couvert sur un secteur géographique réel ou virtuel (Internet). L’absence de clientèle au démarrage rend le risque financier de l’opération plus important, même si le besoin client existe. 

Partir de la feuille blanche laisse de grandes latitudes quant à la manière de développer son activité. Il faut mettre en place les facteurs de succès vous permettant d’acquérir vos premiers clients et de faire décoller votre Chiffre d’Affaires.

L’emplacement

Si vous avez besoin d’un point de vente physique, nous touchons là le point le plus complexe de la création de fonds de commerce. Car les emplacements de choix sont soit déjà pris, soit beaucoup plus onéreux que prévu avec de faibles marges de négociation.

Il vous faudra parfois baisser vos prétentions en terme d’emplacement ou vous rabattre sur des emplacements de commerce neuf. Il se peut dans ce dernier cas de figure que vous ayez tout de même à vous acquitter d’un pas de porte auprès du bailleur. Sans oublier que dans ce cas, les frais d’aménagement sera 100% à votre charge.

Le besoin de fonds et de financement

Si votre activité nécessite un fort besoin de financement, la création ne sera pas forcément le bon choix pour vous. Car afin de vous octroyer un crédit professionnel, la banque vous demandera de fortes garanties sur votre patrimoine personnel. A vous de voir si vous accepter ou non de telles conditions.

Il en va de même si vous disposez de peu de capitaux à investir au démarrage de l’activité, la création ex nihilo risque d’être un réel frein au développement de cette dernière. Contrairement à la reprise d’un fonds de commerce que vous auriez la possibilité de financer à l’aide d’un crédit.

Les compétences humaines

Vous avez toutes les compétences pour votre activité, ce point ne vous concerne pas. Si ce n’est pas le cas, le recrutement peut être un réel frein au développement de votre activité. Sans compter le coût induit par la nécessité de formation de votre futur personnel.

Reprise de fonds de commerce

La reprise de fonds commerce s’appuie sur une logique de reprise de clientèle pour améliorer l’activité existante et/ou proposer de nouveaux services connexes, voire continuer l’activité en l’état.

Le repreneur a le choix de :

  • acheter le fonds personnellement par le biais d’une entreprise individuelle,
  • faire racheter le fonds par une société qu’il contrôle,
  • acheter le fonds à titre personnel puis l’apporter à une société.

L’acquisition peut être financée par un emprunt bancaire. La banque prêteuse pourra demander en échange des garanties personnelles au repreneur.

Par cette opération, l’acquéreur devient propriétaire d’une activité clef en main avec tous ses éléments ainsi que l’intégralité du personnel

Le protocole de reprise du fonds de commerce

La reprise d’un fonds de commerce se matérialise à travers un protocole de cession. Ce protocole est rédigé par des avocats spécialisés en droit des affaires. Mais parce que la confiance n’exclue pas le danger, il est indispensable pour le repreneur de faire les vérifications d’usage. Voici les points sur lesquels vous devez être vigilant en plus du prix de cession :

  • le bail commercial. Même s’il est par nature très protecteur pour le preneur (locataire), le bail peut prévoir un droit de regard sur le changement de preneur en cas de cession du fonds de commerce. Cette clause étant parfaitement valable, Il faut vérifier son existence dans le bail. Et si elle existe, il faudra demander l’accord explicite du bailleur afin que la cession du droit au bail puisse s’effectuer,
  • la non concurrence du vendeur. Nous conseillons fortement de mettre dans l’acte de cession une clause de non concurrence qui interdit le vendeur de monter une nouvelle activité qui pourrait vous concurrencer de manière directe,
  • les relations entre les salariés et la gérance. Car en tant que repreneur, vous allez récupérer les contrats de travail en l’état ainsi que les obligations qui en incombent. Sachez qu’en cas de litige survenu après la cession, vous en récupèrerez l’intégralité de la responsabilité. Et cela, même si la cause du conflit est antérieure à la date de la cession.

Les risques liés à la reprise

la notoriété

Le premier risque est celui de notoriété. En tant que repreneur, vous récupérez l’historique de l’établissement ainsi que sa notoriété.

Si elle n’est pas bonne, à vous de la faire valoir en exigeant une baisse du prix. Cela peut être un fabuleux levier d’enrichissement à court terme surtout si vous souhaitez apporter un vent nouveau à l’établissement.

En revanche, si elle est excellente, cela se retrouvera dans le prix d’acquisition du fonds. A vous de faire en sorte qu’il ne soit pas surévaluer. Pour se faire, vous devrez essayer de chiffrer la valeur intrinsèque relative aux anciens propriétaires.

l’autonomie de la clientèle

Le changement de propriétaire est toujours un moment de stress pour la clientèle existante. C’est d’autant plus vrai quand l’ancien propriétaire était très présent au sein de l’établissement.

Si à cela, vous ajoutez un changement important dans les services ou produits proposés précédemment, le risque de perte de clientèle est extrêmement fort. A se demander même pourquoi avoir racheter le fonds de commerce si c’est pour ne pas s’appuyer dessus notamment dans un premier temps.

IFI et SCI : une nouvelle donne fiscale

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IFI et SCI

Depuis le 1er janvier 2018 finit l’ISF avec ses règles globales en terme de patrimoine. Avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, seul l’immobilier subira une taxation sur la fortune. Une bonne nouvelle pour les contribuables possédant essentiellement des actifs financiers. Qu’en est-il des Sociétés Civiles Immobilières ? Est-ce que IFI et SCI font bon ménage ? Découvrons comment calculé la base taxable des parts à ce nouvel impôt. Quel est le sort désormais des comptes courants d’associés ?

IFI et SCI, quelques règles de base

Dans le cadre du calcul de l’impôt, il faut être méthodique. Voici les différentes étapes à respecter pour l’IFI :

  • Répertorier les biens dans le champ d’application et donc taxable
  • Identifier les exonérations
  • Définir la base taxable
  • Déterminer le taux d’imposition
  • Calculer l’imposition

Au titre de l’IFI, la valeur retenue pour l’immobilier est la valeur vénale ou valeur de marché.

Champ d’application de l’IFI

Comme pour tous les impôts, la première question à se poser est est-ce que nous sommes dans le champ de l’IFI. Finalement, il existe de rares cas où les parts de SCI sont hors champ de l’IFI :

  • SCI détenue par une Holding Animatrice
    • Les parts de SCI soient détenues à 100% par la Holding Animatrice
    • La SCI est composée uniquement d’un bien loué à une société d’exploitation sous contrôle de la Holding
SCI détenue par une Holding Animatrice
  •  SCI détenue par une Société Opérationnelle
    • La société Opérationnelle doit détenir 100% des parts de la SCI
    • La SCI doit être composée uniquement d’un bien donné en location à la Société Opérationnelle “mère”
SCI détenue par une Société Opérationnelle

Cas d’exonération

Pour bénéficier d’une exonération d’IFI au titre des biens professionnels, les parts d’une SCI doivent détenir des biens immobiliers loués à une Société Opérationnelle ou une Holding Animatrice dans laquelle l’associé de la SCI exerce sont activité professionnelle. Le montant de l’exonération est égal à la quote-part de participation de l’associé dans la Société Opérationnelle.

sci et société opérationnelle
sci et holding animatrice

Très mauvaise nouvelle pour celles et ceux qui ont fait le choix de détenir leur résidence principale par le biais d’un SCI. Celle-ci ne profitera d’aucun abattement au titre de l’IFI. Alors que cela aurait été le cas d’une détention en direct par le contribuable. On ne peut pas gagner à tous les coups.

Base taxable à l’IFI

La base taxable à l’IFI se calcule de la manière suivante :

(Patrimoine Taxable / Total du Patrimoine) * (Total du Patrimoine – Dettes déductibles)

Si nous ramenons tout cela à la SCI, la base taxable se calcule en trois temps avec le calcul du coefficient d’immobilier, puis de la valeur des parts de la sci. La troisième étape correspond à la multiplication des deux.

Coefficient d’Immobilier

Il faut tout d’abord déterminer la quote part d’immobilier présente dans la société. Cette quote part porte le nom de Coefficient d’Immobilier. Il est égal à la valeur des immeubles de la SCI rapportée à la valeur de l’ensemble des actifs de la société. Ce coefficient est exprimé en pourcentage.

A titre d’exemple, une SCI possède un bien immobilier d’une valeur vénale de 450 000 euros et de 50 000 euros de trésorerie. Le coefficient d’immobilier de cette société se calcule de la manière suivante : valeur de l’immobilier détenue / valeur de l’actif total de la société soit ici 450 000 / (450 000 + 50 000) = 90%.

Valeur des parts

Pour calculer la valeur des parts de la SCI, il faut s’intéresser à la notion de dettes déductibles au titre de l’IFI. On dénombrera deux types de dettes :

  • la dette bancaire
  • les comptes courants d’associés

Dans l’absolue, ces deux dettes semblent déductibles au titre de l’IFI dans la version originelle du texte. Pour autant, une clause anti-abus a vue le jour afin de limiter la déductibilité des comptes d’associés en excluant les passifs ayant un objectif principalement fiscal. La notion de principalement doit être appréciée au sens large.

De manière certaines, les comptes courants présents dans la société avant le 1er janvier 2018 seront toujours déductibles. Pour les autres, il faut bien réfléchir avant de procéder à leur déduction !

Normalement, les comptes courants servant à financer directement de l’immobilier taxable sont déductibles hors cas de refinancement. Mais la prudence est de rigueur tant que nous n’aurons pas plus de précisions de la part de l’administration fiscale.

Quelle imposition choisir pour une SCI : IR ou IS ?

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sci quelle imposition choisir

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), vient très vite la question de quelle imposition choisir.  Impôt sur le Revenus ou Impôt sur les sociétés : le choix est Cornélien. Vous trouverez les éléments de réponse à privilégier en fonction des situations des associés et du bien.

Quelques rappels de base en terme de fiscalité

Par défaut, la Société Civile Immobilière (SCI) est une société dite translucide. Cela implique que l’imposition n’est pas réglée directement par la société mais par les associés qui la composent au prorata de leurs droits sociaux. Autrement dit, si une SCI dispose d’un associé personne physique et d’un associé personne morale soumise à l’impôts sur les sociétés, il y aura deux fiscalités qui vont s’appliquées avec leur régime fiscal spécifique.

Sur option, les associés ont la possibilité de choisir sur option fiscale d’être imposé sous le régime de l’impôts sur les sociétés. Attention tout de même aux conséquences, car la mise en place d’une option fiscale est irréversible.

Il faudra distinguer deux temps en terme d’imposition :

  • la fiscalité sur les revenus générés tout au long de la détention des immeubles
  • la fiscalité sur les plus values en cas de revente

IR ou IS, mon coeur balance

Afin de répondre efficacement à cette question, il y a tout un cheminement intellectuel à établir.

  • Première question à se poser : quel est votre objectif principal en terme d’investissement immobilier ? On classera deux grandes catégories d’individu sur le sujet. Vous avez confiance sur les perspectives de hausses du bien immobilier que vous êtes en train d’acquérir. En terme de plus values, l’imposition à IR vous sera la plus favorable. Par contre, si au contraire, vous souhaitez vous constituer une machine à générée des revenus complémentaires élevés avec une fiscalité avantageuse, l’imposition sur les sociétés semble le plus adapté.
  • Seconde question : quelle est votre capacité de financement de ce projet ? Une chose est claire. A court terme, un investissement par le biais d’une SCI à l’IR demandera pus d’effort de trésorerie qu’une SCI à l’IS. La raison est simple : l’imposition sur les revenus générée par l’opération. Dans certains cas, vous n’aurez donc pas le choix pour des questions de trésorerie que d’opter pour l’IS. Et cela à tort ou à raison !

Méfiez-vous des idées préconçues !

En résumé, on pourrait se dire que la SCI à l’IR est beaucoup plus séduisante pour des questions de revente et l’IS pour des personnes souhaitant profiter des revenus.

Mais les contre-exemples existe :

  • Pour l’IR, Il faut tout de même faire preuve de beaucoup d’humilité.
    • N’oubliez jamais que vous n’avez pas de boule de cristal et que la hausse des marchés immobiliers est toujours hypothétiques et difficilement prévisible.
    • Le régime d’imposition de faveur sur la plus values des particuliers peut être réformé tous les ans lors de la loi de finance. Pour rappel, nous sommes passé d’une exonération totale au bout de 15 ans alors qu’à ce jour, il faut attendre 30 ans pour en profiter !
    • Le gain est existe à la revente entre l’IR et l’IS, mais en vaut-il la peine. L’imposition à l’IS est beaucoup plus stable dans le temps et à tendance à s’améliorer depuis de nombreuses années. Et point important, même si l’imposition globale est plus forte (revenus + plus values), vous êtes certain d’avoir la trésorerie disponible pour pourvoir la payer. Ce qui n’est pas le cas pour une SCI à l’IR où dans la très grande majorité des cas, les associés doivent mettre au pot tous les ans afin de combler le manque de trésorerie dans la SCI !
  • A contratio, la SCI à l’IS peut se retourner contre les objectifs de ses associés. Dans la très grande majorité des cas, vous souhaitez en tirer des revenus complémentaires rapidement. Mais est-ce réalisable dans les faits ? Une société structurellement déficitaire d’un point de vue comptable ne peut pas dégager de dividendes à ces associés, même en cas d’excédent de trésorerie. Cela peut devenir une magnifique “cash trap” dont vous ne récupérez les fruits à sa dissolution. Rien ne vous empêche avec cette trésorerie de mettre en place de nouveaux investissements. Mais était-ce votre objectif premier ?

Investir dans une SCI semble simple en soi. Mais est-ce à la portée de tout le monde ? Vous souhaitez un avis de spécialiste ?

Réussir l’acquisition d’un bien en SCI

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acquisition en SCI

L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire de multiples manières. Acheter en SCI (Société Civile Immobilière), est l’une d’entre elles. Particulièrement efficace pour acquérir de l’immobilier d’entreprise, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier. Mais ce n’est pas les seuls cas d’utilisation…

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son acronyme l’indique, une SCI est une société. Elle doit respecter à ce titre certaines conditions :

  • elle doit être constituée par deux personnes minimum que l’on qualifiera d’associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales,
  • chaque associé doit procéder à un apport en argent (numéraire) ou en nature (par le biais d’un terrain ou d’un bien). En échange, les associés reçoivent des parts sociales au prorata de la valeur des apports,
  • des statuts doivent être rédigés par les associés afin de déterminer les règles de fonctionnement de la société (gérance, objet social, modalité d’acceptation de nouveaux associés…),
  • la SCI doit être enregistrée au Greffe du Tribunal de Commerce afférent à l’emplacement de son siège social,
  • la tenue d’une comptabilité est fortement conseillée.

Une gestion très souple

La Société Civile Immobilière a pour vocation de constituer, gérer et arbitrer un patrimoine immobilier à plusieurs. Sa structure est très souple. Elle permet de définir des règles de gestion sur mesure entre les associés à travers ses statuts. Les actes de gestion simple et affaires courants peuvent être délégué à la gérance tandis que les décisions importantes peuvent être soumises à un vote à l’unanimité.

Acheter en SCI grâce au levier du crédit

Une SCI a la capacité de s’endetter pour procéder à l’acquisition de son patrimoine immobilier. En terme de finançabilité, les établissements bancaires vont étudier les situations personnelles des associés. Une mutualisation des capacités d’endettement s’opèrent par ce biais.

Une responsabilité infinie des associés

Le revers de la médaille de cette capacité d’endettement est qu’au regard des tiers, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes contractées par la société son patrimoine personnel. Il est donc important de confier la gérance à un associé de confiance.

Pourquoi recourir à l’acquisition d’un bien via une SCI ?

Il existe plusieurs utilisations possibles de la SCI afin d’acquérir un bien immobilier. Le dénominateur commun : acquérir de l’immobilier à plusieurs personnes que l’on soit dans un cadre familial ou non !

Acquérir de l’immobilier d’entreprise

Le meilleur moyen de s’enrichir pour un entrepreneur est de posséder à titre personnel les locaux hébergeant son entreprise. Vous aurez la meilleure visibilité sur votre locataire !

La SCI dans ce cadre vous permettra :

Aider ses enfants à acheter un bien immobilier

Vos enfants ont du mal à acquérir un bien immobilier seuls et vous ne souhaitez pas recourir à une donation, la SCI dans ce cas vous sera d’un grand secours.

Elle permettra à vos enfants d’améliorer leur capacité d’emprunt tout en sécurisant juridiquement l’aide financière apportée. Cela nécessité de ne pas bâcler la rédaction des statuts.

Transmettre un patrimoine immobilier familial tout en assurant sa conservation

La transmission d’une SCI est simplifiée puisqu’elle peut se faire de manière graduelle dans le temps. Contrairement à un bien traditionnel, on peut donner chacune des parts en pleine propriété ou par le biais d’un démembrement de propriété.

Donner tout en conservant un droit de regard sur le patrimoine. C’est le saint Graal bien souvent recherché. La SCI permet grâce à sa liberté contractuelle de séparer la possession des parts de la faculté de gestion de la société. Il est donc possible de conserver la gestion de la société tout en étant associé minoritaire.

 

SARL de famille attention danger !

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Sarl de famille

L’investissement immobilier en location meublée se démocratise depuis quelques années. Souplesse du bail, rentabilité et fiscalité dérogatoire ont attiré bon nombre d’investisseurs. Pour boucler la boucle, certains conseils vous proposent de procéder à ce type d’acquisition dans un but successoral en mettant en avant un montage en société grâce à la SARL de famille. Mais en ce qui concerne la location meublée et SARL de famille attention danger en cas de mauvaise utilisation. La punition peut être extrêmement sévère financièrement parlant !

Conditions d’éligibilité pour une SARL de famille

Contrairement à une société traditionnelle, la SARL de famille dispose d’un cadre très restrictif. Afin de pouvoir garder son statut de société translucide et d’être assujetti à l’Impôts sur le Revenu pour les personnes physiques, la SARL de famille doit respecter deux conditions cumulatives :

  • Comme son nom l’indique, chacun des associés doit avoir un lien de parenté avec les autres que ce soit de manière directe (enfants, parents, grands parents, arrières grands parents) ou collatérale jusqu’au deuxième degré (frères et sœurs), soit par le mariage ou le PACS.
  • La SARL de famille doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole

Ce sont très souvent ses deux points qui posent problèmes dans le temps.

SARL de famille en cas de décès d’un des associés

Autant le statut des associés est facile à respecter au moment de la constitution de la société. Cela peut être beaucoup plus difficile dans le temps.

N’oublions pas que la présence d’un associé qui n’aurait pas de lien familial direct ou indirect avec les autres associés remettrait en cause purement et simplement le statut fiscal de la SARL. Hors en cas de décès, nous avons deux cas de figure qui peuvent survenir :

  • les “pièces rapportées” (gendre, belle fille) sortent de la sphère familiale et pourtant sont associées à la structure. Il faut gérer la sortie de ce dernier tout en faisant en sorte qu’il reste au moins deux associés dans la structure

ou

  • les enfants non communs qui deviennent héritiers. Dans ce cas, il faut bien prévoir en amont verrouiller les clauses d’agréments de la structure et prévoir l’indemnisation financière de la sortie

Location meublée et SARL de famille attention danger en cas de changement de destination des biens immobiliers

Pour rappel, afin d’avoir une qualification de SARL de famille, une SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Dans notre cas, ce sera la location meublée.

Premier point d’alerte : il est donc impossible de passer sur une location nue par la suite. Cette activité est une activité civile.

Second point d’alerte : la location pour être qualifiée de meublée nécessite d’équiper l’habitation avec 11 équipements de confort définis par la loi. L’inventaire de ces équipements doit être précisé dans le bail. Il est important qu’à tout moment ces éléments soient présents et en état de fonctionnement. L’absence d’un de ses éléments fait retomber la location en location nue.

Sanction du non respect des conditions d’éligibilité

Pour le coup, la sentence est violente. En cas de non respect des conditions d’éligibilité citées ci-dessus, la SARL de famille perd son statut. Elle devient de facto assujetti à l’impôt sur les sociétés.

Conséquence de ce changement : le passage de l’imposition des plus values immobilières des particuliers à celui des plus values immobilières des professionnels. Alors, l’imposition sur les plus values s’alourdit de manière très importante à la revente des biens !

RGPD et la création d’un patrimoine numérique

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RGPD ou la création d'un patrimoine numérique

La date du 25 mai 2018 restera peut-être dans l’histoire. Parce que le Règlement Général européen sur la Protection des Données entrera en vigueur. Il va perturber le business model de pas mal de sociétés utilisant le numérique et le big data. L’esprit de ce règlement : redonner le contrôle des données personnelles aux européens et de simplifier l’environnement règlementaire des entreprises. Là où l’anonymat semblait régner il y a 20 ans sur Internet. Aujourd’hui, il semblerait que l’on soit sous surveillance dès l’allumage de notre ordinateur. Mais peut on assimiler le RGPD et la création d’un patrimoine numérique ?

 

Le big data au service des utilisateurs ?

On trouve toujours bluffant le fait de recevoir une offre qui vous est adaptée sur une de vos préoccupations du moment. Mais est-ce tout le temps le cas ? Il semblerait que certains sujets soient plus sensibles que d’autres en terme de contrôle des données. Il n’y a qu’à voir la médiatisation d’une vidéo enregistrée par le Ministère de l’Economies et des Finances postée sur Youtube à propos du prélèvement à la source.

Quel peut être l’exploitation fait par Google de ces informations ? Quelles sont les données récupérées ? Nous pouvons voir immédiatement un soupçon naître de violation de la vie privée. Big Brother is watching you !

Le cas de la protection des données

Parce que nous sommes loin de la science fiction, vous devez prendre en compte la révolution que nous sommes en train de vivre. En vous disant que la société se numérise, j’enfonce une porte ouverte. Mais dans le monde de demain, tout semblerait devenir numérique. A commencer par les paiements, la signature de vos actes (déclaration d’impôts par exemple) et documents. Mais vous y êtes vous préparer ?

Sachez tout d’abord que vos données vous appartiennent. Elles font partie de votre identité, que l’on qualifiera de numérique. Mais sont-elles réellement protégées ?

Vous pensez souvent que ce sont les sociétés commerciales (banque, assurance…) qui exploitent vos données  à l’insu de votre plein gré. Par contre, on ne se méfie pas de fichiers mis sur un cloud, envoyés par email (google mail, hotmail…). Il ne faut pas négliger le Patriot Act Américain. Une bonne raison pour bannir les professionnels utilisant des boîtes mail Google, Yahoo ou Hotmail !

RGPD ou la création d’un patrimoine numérique

Les moteurs de recherche sont votre meilleur ami et pire ennemi. Tellement pratique pour trouver une information en quelques secondes. Mais tellement surprenant quand on s’intéresse à un individu. Quelles sont les informations que l’on peut obtenir sur vous à partir d’une simple recherche Google ? Vous n’avez jamais fait le test. Vous seriez surpris des trésors que l’on peut obtenir.

Tout d’abord, vous ne devez jamais oublier que ces données vous appartiennent. Elle font partie de votre patrimoine numérique. Vous en avez donc le contrôle. Et ces données valent de l’argent. Elles sont pour le moment exploitées par les géants du web à titre gracieux. Mais encore pour combien de temps ?

Nous ne serons que vous recommander de travailler votre identité numérique. Et comme souvent, le bon sens sera votre meilleur allié :

  • Protégez vos données et fichiers sensibles. Avez-vous pensé à vous créer un coffre fort électronique ?
  • Sélectionnez des partenaires de confiance. Ne serait-ce que sur Internet, préférez les sites web en https.
  • Ne confiez jamais vos mots de passe à qui que ce soit.
  • N’utilisez jamais le même mot de passe partout.

Et les réseaux sociaux dans tout cela… Vaste sujet !

Comment protéger son concubin en cas de décès

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Et si nous traitions pour un fois d’un sujet pas vraiment joyeux ? La gestion de patrimoine, cela sert aussi à cela ! Avec un taux de divorce en France assez important, de nombreux français refont leur vie et se retrouve en concubinage avec une personne. On a pas forcément envie de retenter l’expérience du mariage en fonction du traumatisme que cela peut engendré. Alors comment tout de même protéger son concubin en cas de décès ?

Dans cet article, nous allons nous mettre à votre place : vous êtes en couple, vivez comme bon vous semble et vous n’avez pas encore songé au mariage ou PACS. Peut être que vous sortez d’une procédure de divorce pénible ou peut être est-ce une décision commune et qui vous arrange… Mais vous êtes vous déjà posé cette question : Si demain je décède, qu’adviendra-t-il de mon concubin ?

protection du concubin

Quelles conséquences pour le concubin en cas de décès ?

Étant donné que le concubin n’est pas un héritier, il n’aura rien. Et auquel cas vous souhaitez lui transmettre ou lui donner de votre vivant une partie de votre patrimoine, celui-ci étant considéré comme “étranger”, il devra payer 60% de droits de donation/succession.

Et si vous êtes propriétaire d’un bien en indivision ? la part indivis du défunt sera transmise aux héritiers du défunt et votre concubin se retrouvera par conséquent en indivision avec vos héritiers (vos enfants, à défaut vos parents)

Heureusement, il existe des solutions. Encore faut-il les connaître !

L’assurance temporaire décès

Imaginez. Quel impact aura votre décès sur votre concubin ?  

Et si il était possible de couvrir votre décès sur une période donnée en lui garantissant un capital au moment de votre décès ? Tel est le but de l’assurance temporaire décès. 

Le concept est simple. Vous désigné avec votre assureur le montant d’un capital à verser au bénéficiaire (votre concubin) ainsi que la période pendant laquelle vous souhaitez couvrir votre décès. 

  • Si votre décès survient pendant cette période, le capital est versé à votre concubin, et bonne nouvelle ! Celui-ci est hors succession. Seules les primes versées sur le contrat sont prises en compte dans la succession. 
  • Si vous êtes toujours en vie à l’échéance du contrat, votre contrat est résilié et les fonds sont conservés par l’assureur. On parle de contrat à fonds perdus.

Le contrat d’assurance-vie, simple et efficace !

Le placement préféré des français. Et pas pour n’importe quelle raison. C’est aujourd’hui le seul contrat qui permette de transmettre à un tiers un capital totalement exonéré jusqu’à 152.500€. Et au-delà, le bénéficiaire est assujetti à un barème propre à l’assurance-vie bien plus avantageux que le barème des droits de successions qui imposerait votre concubin à 60%.

Alors si vous possédez déjà un contrat d’assurance-vie, pensez à bien vérifier votre clause bénéficiaire. Et si vous n’en possédez toujours pas, il serait temps d’y penser sérieusement !

La Société Civile Immobilière

La solution par excellence pour protéger votre concubin lorsque vous avez acheté un bien en indivision. Nous l’avons vu précédemment, la part indivis du défunt est transmise aux héritiers et non au concubin. Situation peu confortable pour votre concubin puisque sur ce point la loi est claire : “Nul n’est censé rester en indivision”. 

Ainsi, si vos héritiers décident de vendre le bien, votre concubin n’aura d’autre choix que d’accepter de vendre sa part ou bien de racheter la part indivis de vos héritiers. 

Pour éviter cela, il est possible de mettre votre bien au sein d’une SCI et d’en désigner comme gérant votre concubin. Il sera alors seul décisionnaire de l’avenir du bien, même s’il se retrouve en indivision avec vos héritiers.

Mariage ou PACS ?

Et oui ! Quoi que l’on en pense, l’engagement reste un moyen hyper efficace pour protéger la personne que l’on aime. Alors pour ceux prêt à passer (ou repasser) le cap, voici une brève comparaison entre le mariage et le PACS.

Le PACS

  • Le partenaire bénéficie également de la loi TEPA comme évoqué ci-dessus
  • Très important ! il est primordial de rédiger un testament pour le protéger ! votre partenaire de PACS n’est pas considéré comme héritier mais comme un étranger, rien ne lui revient.
  • Attention, en présence d’enfant, il ne peut avoir que la quotité disponible. Sans enfants, attention aux parents du défunt qui viennent en héritiers réservataires, et donc qui partageront la succession avec votre partenaire.

Le mariage

D’un point de vue successoral, c’est génial.

  • Votre conjoint vient en concours à la succession. Il vient alors partager votre succession avec vos héritiers réservataires (vos enfants, à défaut vos parents). 
  • Il bénéficie pleinement de la loi TEPA, qui lui permet une exonération totale de droits de succession.
  • Le mariage est également un outil patrimonial extraordinaire, puisque l’on peut l’aménager comme bon nous semble et y glisser pas mal de clauses avantageuses pour le conjoint (préciput, attribution intégrale de la communauté…)

Voila c’est tout ! 

PS : il tout à fait possible de cumuler plusieurs de ces solutions pour un maximum de protection ! Comme par exemple souscrire une temporaire décès / contrat d’assurance vie pour permettre à votre concubin de racheter les parts indivis de vos héritiers.

PS (2) : N’oubliez pas de vous poser cette question magique : Comment vous voyez vous dans 10 ans ?

N’hésitez pas à nous contacter pour faire un point ensemble et pour qu’ensemble nous puissions prévoir l’imprévu 🙂

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