Lorsque l’on se lance dans une acquisition immobilière à crédit, la banque va vous imposer des conditions à remplir afin de pouvoir obtenir le crédit. Les deux conditions les plus contraignantes sont l’obtention d’un accord pour une assurance de prêt immobilier, ainsi que le respect de condition de ressources minimum. Cette dernière se matérialise par le taux d’endettement maximum.

A quoi correspond le taux d’endettement maximum

Comme évoqué précédemment, votre capacité de remboursement dépend de votre taux d’endettement maximum. Concrètement, cela correspond à la mensualité maximum que vous pouvez rembourser sans que cela vous mette en difficulté financière. Tout ceci est l’appréciation de la banque, qui peut être différente de la vôtre.

Ce taux s’exprime en pourcentage. Il représente le montant des charges obligatoires (pensions alimentaires décidées par le juge) et des dettes comparé à la totalité de vos revenus. En fonction de la situation, une pondération pourra s’appliquer sur les revenus selon appréciation de la banque. Communément, le taux d’endettement maximum retenu par les organismes bancaires est de 33%. Le montant de vos charges et mensualités de crédit ne pourra pas excéder un tiers de vos revenus.

Les exceptions à la règle

Il y a assez peu de règles en France sans exceptions. Il est possible de dépasser le taux de 33% dans le cadre de l’obtention de crédit immobilier. On dit souvent que l’on ne prête qu’aux riches. Ces différents points ne vont pas faire mentir se vieil adage. Mais gardez bien en tête que chaque établissement peut établir à la marge des règles qui lui sont propres.

Un fort reste à vivre

Vous comprendrez bien que ce taux est à pondérer en fonction des revenus du foyer. Plus ces derniers sont importants et plus le reste à vivre (*) est important. Dans ces conditions, les banques peuvent être plus souples sur l’endettement au cas par cas.

La présence de biens immobiliers dans le patrimoine

Un autre élément qui peut jouer en votre faveur si votre dossier est tangeant, c’est le fait de déjà posséder des biens immobiliers par ailleurs. Cela apporte une garantie supplémentaire à la banque en cas de défaut de paiement de votre part. Elle pourrait faire jouer son rôle de créancier chirographaire pour intenter une saisie sur un de vos autres biens.

L’acquisition de la résidence principale

Certaines banques désireuses de capter de nouveaux clients sont prêtes à faire des effort en assouplissant les règles en terme d’endettement des ménages dans le cadre de l’acquisition de a résidence principale.

Méthode de calcul du taux d’endettement d’un ménage

Nous avons vu tout à l’heure que le taux d’endettement se calculait en effectuant le rapport entre les charges supportées par le ménage les revenus encaissées, soit :

Taux d’endettement = Charges / Revenus encaissés

Pour autant, il existe des subtilités à connaître.

Côté revenus

La banque étudiera la totalité des revenus perçus par les personnes empruntrices. En fonction de la typologie de revenus et de la périodicité, la banque pourra pondérer les recettes, pouvant même jusqu’à totalement les exclure du calcul.

Rentes et pensions de retraite, traitements et salaires

En général, ce sont les sources de revenus les plus fiables vis à vis d’un banquier. A moins que vous ne soyez en période d’essai, dans ce cas ces revenus seront comptabilisés pour 0 euros, les salaires et traitements sont pris à leur valeur dans le calcul du taux d’endettement.

Rémunération de gérance et dividendes

Pour ce qui est des revenus des non salariés, les organismes de crédit considère que nous face à des revenus variables. La règle est donc beaucoup plus dur en la matière. Car on retiendra pour ces revenus et dividendes la moyenne de la rémunération totale sur les 3 dernières années. Dans le cas où la personne n’a pas 3 années d’exercice fiscale, il sera compliqué d’obtenir un financement, quelque soit ses capacités de remboursement.

Revenus fonciers

Les revenus fonciers sont en général pondérés à 70 ou 80% de leur valeur afin de refléter les charges inhérentes à un bien immobilier. Dans une opération d’acquisition d’un appartement destiné à la location, on intègrera les loyers mensuels à venir qui seront produits par le nouveau bien.

Autres recettes

Les autres revenus notamment mobiliers ne sont sauf très rares exceptions pas pris en compte.

Côté dépenses

Les dépenses prises en compte dans le cadre du calcul du taux d’endettement sont les dépenses jugées comme obligatoire par l’organisme bancaire ainsi que les prêts en cours.

Pensions alimentaires

Les pensions alimentaires rentre en compte dans le calcul du taux d’endettement dès lors qu’elles ont été prononcées par un juge suite à une décision de justice. Les pensions ponctuelles à parents ou enfants sont à exclure du calcul, même si naïvement la banque pourra tenter de les y intégrer.

Impôts

Les impôts ne rentrent pas dans le calcul du taux d’endettement, que ce soit ceux payés par le contribuable ou alors les crédits d’impôts dans le cas où le contribuable se ferait rembourser par l’administration fiscale.

Crédits

Il faut distinguer deux typologies de crédit dans la calcul de l’endettement :

  • les réserves d’argent ou crédit revolving qui seront un frein quasi rédhibitoire pour l’obtention d’un nouveau crédit immobilier. Comme par essence vous n’avez pas de durée de remboursement à proprement dit, la mensualité retenue par la banque prêteuse correspondra peu ou proue au montant utilisé dans la réserve. Dans l’immense majorité des cas, il sera nécessaire de solder la réserve avant tout demande de prêt,
  • les crédits amortissables qu’ils soient à taux fixe ou taux variable. Dans ce cas, la banque retiendra le montant des mensualités de prêt à la consommation ou prêt immobilier en intégralité dans le calcul du taux d’endettement.

Autres charges

Les autres charges, sauf si elles ont un caractère obligatoire, ne sont pas prise en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Comment connaître son enveloppe maximum d’acquisition ?

Comme souvent, le sujet se pose lorsque vous avez besoin d’aller chercher un montant d’acquisition important eu égard à vos revenus. C’est d’autant plus vrai quand on souhaite habiter un secteur bien spécifique où les prix de l’immobilier sont élevés, sélectionner un bien d’une surface importante pour satisfaire les besoins de la famille en terme d’espace ou encore maximiser son investissement immobilier locatif.

Dans tous ces cas, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un courtier en crédit afin de déterminer la capacité d’emprunt dont vous disposez grâce à un calcul d’enveloppe. Cela vous permettra notamment de limiter au maximum votre apport personnel, peut-être aux simples frais de notaire et frais bancaires. De part son expérience et ses liens privilégiés avec ces partenaires bancaires, il saura vous permettre de réaliser votre rêve en obtenant un nouveau prêt dans les meilleures conditions.

(*) différence entre les revenus du ménage moins le montant des charges et crédits exprimée en montant

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