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Comment créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des outils prépondérants de la gestion de patrimoine et de la gestion privée. Principalement familiale, créer une SCI permet de faire l’acquisition de biens immobiliers à plusieurs en évitant les pièges de l’indivision et/ou de transmettre des biens immobiliers. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour créer une SCI correctement.

Durée de lecture : 14 minutes

Qu’est-ce qu’une SCI ?
Comme son nom l’indique, une SCI est avant tout une société de personnes à caractère civil. Par opposition à une société commerciale, une société civile ne doit pas exercer d’activité commerciale. Nous sommes donc face à des sociétés qui ont pour but d’assurer la gestion d’un parc immobilier pour le compte des associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales. On parle parfois de SCI de gestion. Même si cela représente la très grande majorité des sociétés, il existe d’autres types de SCI :
  • SCI d’attribution
  • SCI de construction-vente
  • SCI de pluri-propriété

L’originalité de cette SCI est de rassembler des associés pour attribuer à chacun d’eux en jouissance ou en propriété, une fraction individualisée d’un immeuble. Ce dernier pourra être construit, ou acheté. C’est un peu là, une forme de copropriété dans laquelle la part privative de chacun est représentée par le nombre de parts sociales détenues dans le capital social.

Une SCI d’attribution a pour but la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier, pour le divisé ensuite entre les associés. Il s’agit d’un achat en commun facilité par l’intermédiaire de la SCI.

Exemple : acheter un immeuble appartenant à un seul propriétaire pour se le partager ensuite.

Une SCI d’attribution permet de préparer une opération immobilière importante. Il convient alors de préciser dans les statuts quels lots de l’immeuble seront dévolus aux différents associés au moment du partage et ce, en fonction des apports et des choix de chacun de ses associés.

A noter : préciser que tel lot reviendra à tel associé est primordial pour la réussite du projet.

Dissolution de la SCI d’attribution

La dissolution de la SCI d’attribution devra survenir une fois le partage des lots achevé. La dissolution de la SCI marque la réussite de l’opération immobilière.

Une SCI ne peut pas avoir de but commercial, sauf la SCI de construction vente, qui construit un bien immobilier et le revend aussitôt l’édifice construit. Le but est de faire du profit. Entre la fin de la construction et la vente, les biens ne peuvent pas être loués à qui que ce soit, ni vendus aux associés.

Les sociétés de pluri propriété : ce type de société a pour objet de mettre à la disposition de ses associés certains biens. Il s’agit notamment :

  • des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (ou multipropriété ou time Share),
  • des sociétés concessionnaires de parking ou de ports de plaisance,
  • des sociétés ayant pour objet d’accorder à leurs membres l’utilisation, en temps partagé, de biens meubles tels que bateaux de plaisance, chevaux…

Obligations à respecter pour créer une SCI

Parce que c’est une société, elle doit respecter les grandes règles afférentes aux autres formes de sociétés : 
  • la SCI doit avoir un nom, appelée raison sociale. Cette dénomination peut être modifiée par la suite,
  • elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés,
  • la SCI doit disposer d’un siège social. En tant que société patrimoniale, vous pouvez l’établir au sein de votre résidence principale.
  • les associés doivent définir et rédiger ses statuts,
  • la société doit être composée d’au moins 2 associés,
  • la SCI doit disposer d’un capital social divisé en parts sociales,
  • le gérant doit tenir une comptabilité à jour,
  • son objet social doit avoir un caractère exclusivement civil,
  • tenir une assemblée générale ordinaire par an
Zoom sur les formalités de création et d’immatriculation d’une SCI

Pour créer une SCI, les associés devront réaliser des formalités préalables à l’enregistrement auprès du tribunal de commerce tels que :

  • la rédaction des statuts. Cette étape est prépondérante car ces derniers fixent les règles de gouvernance et de cessions des parts. Une mauvaise rédaction peut s’avérer catastrophique. Dans le doute, entourez-vous d’un conseil capable de sécuriser l’aspect juridique,
  • procéder à l’enregistrement des statuts auprès du SIE des entreprises rattaché au département du siège social de la SCI, 
  • la publication de l’annonce légale de création de la société dans un journal d’annonces légales officielles.

Le gérant pourra alors déposer tous ces documents accompagnés du formulaire M0 dument rempli, de l’attestation d’hébergement de la société, ainsi que des copies des pièces d’identité des associés.

Contrairement à une société commerciale, la création du compte bancaire de la SCI et le dépôt du capital social se fait à postériori. Vous pourrez réaliser les démarches obligatoires de création du compte courant de la SCI une fois le KBIS obtenu.

Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires de SCI doivent déclarer le ou les bénéficiaires effectifs de la société. Cette déclaration doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce du département dans lequel se trouve le siège social.
Et le capital social de votre SCI dans tout cela ? Il n’y a aucune obligation légale en matière d’apport. Il faut donc voir quel capital mobiliser en fonction de votre situation.

Un objet social civil à prépondérance immobilier

Toute société doit posséder un objet social décrivant son activité. Dans le cadre de la SCI, elle se doit d’avoir une activité civile à prépondérance immobilière. La notion de prépondérance immobilière est importante. Cela signifie que dès lors que la société a plus de 50% d’immobilier dans ses actifs la composant, elle prend le caractère de SCI. On peut donc trouver en son sein d’autres typologie de placement (compte titres, contrat de capitalisation…).

Un société translucide à caractère patrimonial

Le but d’une SCI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier de jouissance ou locatif. Les acquisitions peuvent se faire en achat comptant ou par le biais du crédit. Dans ce cas, la solvabilité de la société sera étudiée eux égards de la situation patrimoniale de chacun des associés. 

Les 4 bonnes raisons pour créer une SCI !

Il existe 4 raisons principales pour créer une SCI s’appuyant les avantages qu’elle procure, toutes les autres étant secondaires.

L’indivision consiste en une situation juridique où plusieurs personnes possèdent des droits de même nature, en proportions égales ou non, sur un même bien. De part cette définition, on identifie rapidement le problème principal dans ce type de cas. Elle nécessite une entente parfaite dans la gestion du bien.

Le second souci provient du fait que l’indivision est un système précaire où chacun des co-indivisaires peut à tout moment en demander la dissolution. Cela provoquera inexorablement une vente forcée du bien (*).

Plus rarement, si un des co-indivisaires est une personne juridiquement incapable (majeure ou non), les baux donnés par l’indivision ne donneront pas lieu à une reconduction ou à un maintien dans les lieux à l’issu du bail.

Créer une SCI répond à toutes ses problématiques de part sa nature. Il suffira aux associés de la future SCI de rédiger les statuts en y déterminant son fonctionnement et les droits de chacun. Ce sont ses dispositions qui permettront de déterminer les règles de gestion des biens ainsi que les entrées et sorties des associés. L’objet social correspond à une activité civile. Sauf exception (location meublée pour une quote part limitée), aucune activité commerciale ne pourra être exercée par la société.

Quand on souhaite transmettre un bien, il se pose la problématique de la jouissance et de son devenir dans le futur. Comme dit le proverbe : “donner, c’est donner. Reprendre, c’est voler !”.

La SCI permet de transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant le contrôle. Nous nous retrouverons alors face une société familiale dont le gérant sera un des parents. Il est envisageable d’avoir plusieurs gérants au sein de la SCI, si les deux parents souhaitent en assurer la fonction.

De même, il est possible de transmettre le patrimoine progressivement dans le temps à travers la donation pour optimiser l’aspect successoral. On passera par des donations de la nue propriété aux enfants. Cela permettra aux parents d’en conserver l’usufruit et donc les revenus dans le cas d’investissement locatif. Nous sommes face à une stratégie efficace pour baisser au maximum les droits de succession.

En tant que chef d’entreprise, il arrive un jour la question d’acquérir des locaux professionnels pour y héberger son entreprise. Il serait dommage de ne pas profiter de disposer d’un locataire idéal, son entreprise, afin d’accroître son patrimoine immobilier personnel.

Créer une SCI pour acquérir le bien permet de répondre à plusieurs objectifs.

Le premier est de préserver les locaux professionnels des créanciers de la société. En effet, si cette dernière venait à avoir des difficultés financières, la SCI ne pourra pas être saisie car faisant partie de son patrimoine personnel.

Le second permet de faciliter la cession de l’entreprise. Car un repreneur est forcément intéresser par l’entreprise, mais pas forcément par ses locaux. Cela viendrait augmenter le prix de cession si les locaux appartenaient à la société elle-même. C’est d’autant plus vrai si la société se fait racheter par un concurrent qui possède déjà ses infrastructures.

Le troisième permet de gratifier les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise dans le cas d’une société familiale. Cela permettra d’avoir un des enfants comme repreneur pendant que les autres hériteraient du bien immobilier.

Quand l’on procède à un investissement immobilier locatif avec ou sans emprunt, il se pose très rapidement la question de la fiscalité des revenus. C’est d’autant plus vrai lorsque l’on vous n’êtes pas dans le cadre d’un investissement fiscal.

Créer une SCI permet pour les contribuables, qui sont imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôts sur le revenu, d’opter pour l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Par conséquent, les bénéfices réalisés ne seront pas imposés à plus de 28%. Mais aussi, chose extrêmement importante, cela permettra d’éviter d’engendrer d’imposition directe pour les associés. Ce sera la SCI qui devra s’acquitter de l’impôt.

ATTENTION : cet avantage en terme d’imposition sur les revenus peut alourdir la fiscalité sur les plus values immobilières en cas de revente du bien !

Pour résumer, quand créer une SCI ?

La SCI est un outil quasi incontournable en terme de transmission de patrimoine. Il faut tout de même faire attention à l’immobilier de jouissance. Il se pose naturellement le cas de son utilisation, notamment si elle est exclusive, du bien par un ou plusieurs des associés.

Pour un chef d’entreprise, elle constitue le meilleur moyen de profiter de son entreprise pour se créer un patrimoine personnel.

D’un point de vue de la fiscalité sur le revenu, il n’y a pas de réponse préconçue. Tout dépend de l’objectif principal recherché (compléments de revenus ou spéculation sur la valorisation immobilière).

Les grands principes de fonctionnement de la SCI

La SCI permet une grande liberté contractuelle. Les règles de fonctionnement se trouvent dans les statuts.

L’organe de pilotage au quotidien : la gérance

Comme dans les autres sociétés, la gérance est là pour piloter la société au quotidien. Une personne physique ou morale peut assurer la gérance d’une SCI.
Les statuts détermine le premier gérant. Par la suite, une modification de gérance est possible par la voie d’une décision en assemblée générale à la majorité des parts sociales (sauf disposition statutaires contraires).

Le gérant peut engager la société dans tous les actes entrant dans son objet social. Les statuts contiennent les pouvoirs de la gérance et ses limites.

La qualité d’associé

Afin de posséder la qualité d’associé, une personne physique ou une personne morale doit posséder au moins une part sociale en pleine propriété ou en nue propriété. Ces parts sociales peuvent lui avoir été concédées grâce à ces apports (en numéraire ou en nature) ou par le biais de cession de parts sociales. Les associés sont indéfiniment et conjointement responsables des actes de la sociétés. Pour autant, cette responsabilité est proportionnelle à la détention des parts sociales dans la SCI.

Remarque : contrairement à une SARL de famille, les associés ne doivent pas détenir un quelconque lien de parenté. Il est donc de s’associer librement avec n’importe quelle personne physique ou morale. Il faut tout même faire attention aux changements d’associés dus à une succession. Cela pourrait perturber la gouvernance de la société si l’on ne maîtrise pas le sort des parts transmises.

Les droits des associés

Même s’ils n’ont pas de fonction dans la SCI, les associés ont des droits qu’il n’est pas possible de leur retirer même de manière statutaire.

Le droit d’information

Chaque associé a le droit à l’information. Cela signifie qu’il a le droit à la communication des documents sociaux une fois par an, la prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice… Car il est invité à chacune des assemblées générales aussi bien ordinaires qu’extraordinaires.

Le droit de retrait

Chaque associé a la possibilité de demander sa sortie de la société (droit de retrait). Ce droit peut être actionné à tout moment sans demander au préalable l’avis des autres associés. Par défaut, il ne peut être validé qu’à l’unanimité des voix ou par décision de justice. 

Une sortie d’un des associés implique que ce dernier soit remboursé de ses droits sociaux et que le capital soit diminué d’autant.

Le droit au bénéfice

Chaque associé, ou usufruitier de parts dans le cadre d’un démembrement de propriété, a le droit aux bénéfices de la SCI au prorata de sa participation. Une répartition différente est possible en cas disposition contraire dans les statuts.

Le droit de vote

Chaque associé a le droit de participer aux différents votes de toutes les assemblées générales. Les usufruitiers quant à eux ont uniquement le droit de s’exprimer sur l’affectation des bénéfices.

Les assemblées générales ordinaires et extraordinaires

Le gérant convoque tous les associés et les usufruitiers une fois par an afin de tenir l’assemblée générale ordinaire de la SCI. Elle sert à :

  • remettre le rapport de gestion pour les informer sur la vie de la SCI,
  • déterminer le sort des résultats (distribution, mise en réserve ou report à nouveau).

Les autres types de décisions se prendront en assemblées générales extraordinaires.  

Créer une SCI avec la bonne fiscalité

Comme toute société translucide, la SCI ne paye pas d’impôts sur ces revenus. Les résultats et les déficits seront redescendus au niveau des associés à leurs droits aux bénéfices. On parle alors de fiscalité transparente. Dans le cas où nous avons des associés à l’IR et des associés à l’IS au sein de la même SCI, plusieurs fiscalités s’appliqueront avec leurs règles respectives. 

SCI translucide aussi appelée par abus de langage SCI à l’IR

Les associés sont donc redevables de l’impôt chaque année civile que les bénéfices aient été distribués ou non. L’imposition de chaque associé dépend de son statut :

  • impôt sur les revenus pour les particuliers,
  • impôt sur les sociétés (IS) pour les personnes morales assujetties à l’IS.

Associé assujetti à l’impôt sur le revenu (IR)

Les associés assujettis à l’IR percevront des revenus fonciers sur les loyers encaissés par la SCI et des produits de cession en cas de vente d’immeuble. Ces deux types de revenus subiront des fiscalités différentes afférentes à leur nature.

Impôts sur le revenus

Les loyers seront imposés selon le principe de revenus fonciers. Plusieurs choix s’offrent à l’associé en fonction de sa situation :

  • le régime réel, qui s’applique de plein droit. Il permet de déduire la totalité des charges et des frais déductibles. Une attention particulière est à apporter aux travaux qui peuvent ne pas être déductibles,
  • opter pour le régime microfoncier. Toutes les charges sont remplacées par un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers de 30%. Il n’est toutefois possible d’opter pour ce régime que si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 euros.
Imposition sur les plus values

Les plus values immobilières perçues par l’associé assujetti à l’IR sont celles des particuliers. Le taux d’imposition applicable est de 19 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine. Depuis le 1er janvier 2018, le taux en vigueur est de 17,2%. Et, si le montant de la plus values  dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique.

Un abattement pour durée de détention s’applique au delà de la 5ème année aussi bien sur l’imposition que sur les prélèvements sociaux.

Associé assujetti à l’IS

Dans le cas d’une associé assujetti à l’IS, tous ses revenus subiront le même type de taxation.

Impôts sur le revenus

Les loyers perçus par un associé assujetti à l’IS viennent ajouter au résultat financier de la dite société. Ils seront imposables, comme les autres revenus, à l’IS au taux en vigueur l’année de perception. Le taux actuel est de 28%. Un taux réduit de 15% peut s’appliquer sous condition si le résultat imposable est inférieur à 38 120 €.

Imposition sur les plus values

Le régime d’imposition des plus values est le régime des plus values des professionnels. Les amortissements seront à réintégrer dans le calcul de cette dernière.

La plus values sera calculée de la manière suivante :

plus values = prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)

Option à l’IS

La SCI peut opter pour le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés sur option. Dans le cadre où l’option se fait en cours de vie de la société, on appliquera les amortissements des biens immobiliers comme s’ils avaient été mis en place à l’acquisition de chacun des biens. Les amortissements non déduits seront perdus.

Dans ce cas de figure, la SCI sera donc imposée sur ces revenus. Cet impôt devient une charge déductible pour la société. La fiscalité applicable sera la même que celle pour un associé assujetti à l’IS.

Afin de disposer des revenus, les associés doivent procéder à la distribution des résultats. Cette distribution fera l’objet d’une taxation au titre des dividendes. On peut parler de double taxation.

Même si cette option est depuis peu révocable une fois, elle peut avoir des choix conséquences importantes notamment en terme de fiscalité et de calcul des plus values immobilières. Il est important de faire une étude dès la phase de constitution et de ne pas prendre cela à la légère.

SCI et TVA

Ce n’est pas parce que nous sommes face à une société patrimoniale qu’elle est automatiquement assujetti à la TVA. Les règles en immobilier sont claires. Pour que des loyers puissent être assujetti à la TVA, il faut que le locataire soit lui même assujetti à cet impôt et que l’assujettissement soit indiqué dans le bail. Par défaut, tous les loyers sont perçus en franchise de TVA.

Dès lors que la SCI perçoit des loyers assujettis à la TVA, elle devra effectuer les déclaratifs adéquats en fonction du régime choisi (réel, réel simplifié).

L’IFI pour les plus fortunés

De part la composition de leurs actifs, les parts de SCI sont des biens taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais contrairement à l’ISF, seuls les biens immobiliers sont taxés à l’IFI. Il faudra calculé le coefficient immobilier de la SCI afin de connaître le montant à déclarer. Attention aux comptes courants d’associés qui restent dans bon nombre de cas à déclarer à l’IFI.

Pourquoi il est préférable de créer une SCI par bien

La réponse ne plaira pas aux fanatiques de la simplification. Mais découvrez pourquoi il vaut mieux multiplier les SCI plutôt que de créer un seul véhicule qui risque de devenir rapidement incontrôlable.

Une meilleure maitrise de la fiscalité

Un des arguments majeurs allant dans le sens de la création de multiples SCI est une meilleure maitrise de la fiscalité.

En fonction du type de bien (jouissance, rendement locatif faible, rendement locatif élevé, potentiel de valorisation fort de l’immobilier) ou de vos objectifs (stratégie de défiscalisation, perception de revenus complémentaires, transmission), vous ne devrez pas mettre en place la même stratégie fiscale (IR ou IS) et comptable.

Il existe toutefois une exception si vous partez sur une gestion d’un parc immobilier avec uniquement l’IS comme stratégie fiscale.

Le respect de vos objectifs patrimoniaux

L’immobilier répond à plusieurs objectifs patrimoniaux en fonction de la typologie de biens. Par conséquent, tous les biens n’auront pas le même usage ni la même finalité. Cela devient donc anti-productif de tout mettre dans la même société qui ne permettra pas de respecter les spécificités de chacun de vos investissements.

Par exemple, une SCI à l’IS permet de diminuer la pression fiscale sur les revenus. Par contre, elle peut être catastrophique dans une stratégie de perception de revenus. N’oubliez jamais que seuls les bénéfices de votre société seront distribuables. Hors par définition, si votre stratégie est de les diminuer, cela diminuera d’autant votre perception de revenu. On appelle cela une “cash trap” dans le jargon financier. Seul moyen d’en sortir, revendre un bien de la SCI pour dégager du bénéfice. Mais cela déclenchera une imposition sur les plus values beaucoup plus importante qu’à l’IR… Gardez toujours en tête que le mieux est l’ennemi du bien.

La possibilité d’avoir des associés différents selon la situation

Si nous sommes en présence d’une seule SCI, nous aurons une seule répartition d’associés. Cela peut se révéler extrêmement gênant en terme de transmission ou si vous souhaitez y mettre des biens de jouissance pour aider vos enfants à se lancer dans la vie.

De même si vous êtes entrepreneur et que vous procédez à l’acquisition de vos locaux professionnels, cela vous empêchera de mettre en place des stratégies extrêmement efficaces en terme de développement de votre patrimoine personnel.

(*) article 815 du code civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention”.

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