L’essentiel sur la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

société civile de placement immobilier (SCPI)

Réaliser un bon investissement immobilier peut s’avérer compliqué. Il faut tout d’abord définir le bon dispositif fiscal (nu, LMNP, Pinel…). La seconde étape consiste à sélectionner un type de bien à acquérir en fonction de l’emplacement choisi. Ensuite, il faudra mettre en place le montage financier adéquat et trouver un organisme bancaire afin de pouvoir se financer. Une fois le bien acquis et livré, il restera à trouver un locataire, avec les risques et les soucis que cela peut causer (absence de locataire, loyers impayés). Si vous vous sentez prêt à vous lancer dans l’aventure, nous vous conseillons vivement de vous faire assister d’un spécialiste de l’investissement immobilier. Se positionnant en alternative avantageuse, les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier, ou SCPI, sont des sociétés de placements collectifs dédiés aux investisseurs particuliers et professionnels. En quoi cela consiste ? Quel est leur mode de fonctionnement ? Comment fonctionne cette façon d’investir ? Est-ce risqué ? Est-ce un investissement rentable ?

Qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement en Immobilier ?

La SCPI, parfois appelée “Pierre Papier”, est une société civile immobilière dont l’objet social est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Elles sont créées et gérées par des Sociétés de Gestion de Portefeuille. A ce titre, elle est dotée d’un statut particulier puisqu’elle est autorisée à faire appel public à l’épargne. Elles doivent impérativement obtenir le visa de l’Autorité des Marchés Financiers, bien qu’elles ne soient jamais cotées en bourse.

En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, elle leur remet des parts sociales de la dite société.

Avec l’argent de la collecte, la société multiplie les acquisitions d’immeubles d’habitation, de bureau et/ou de commerce afin de diversifier les sources de revenu. Les loyers perçus sont collectés par le Gestionnaire. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), ce dernier redistribue le résultat aux associés en proportion du nombre de parts qu’ils possèdent. Ces revenus sont versés tous les trimestres et seront imposables au titre des revenus fonciers. Dans la gestion du parc, les actifs pas ou peu rentables seront liquidés au profit de nouveaux investissements jugés plus pertinents.

La société multiplie les biens à la location afin de diversifier les sources de revenus, réduisant ainsi les risques.

Les SCPI peuvent se regrouper en 3 grandes typologies :

  • les SCPI de rendement (locaux d’entreprises et commerciaux, bureaux, entrepôts), composées d’immobilier d’entreprise bien plus rentable que l’immobilier résidentiel,
  • les SCPI fiscales (investissement en immeubles d’habitation pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux),
  • les SCPI de plus-values (valorisation des immeubles et création de déficit foncier).

Depuis quelques années, c’est devenu l’un des placements les plus appréciés des particuliers de part sa facilité de mise en place et de gestion.

Alors pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans un bien immobilier locatif ?

La mutualisation et diversification du risque

La SCPI est un produit collectif composé d’un ensemble de biens immobiliers répartis en grande majorité sur le territoire français. Les SCPI apportent une diversification géographique (Paris, région parisienne et province) et sectorielle (bureaux, commerces et/ou habitations).

Cette diversification est assurée par le gestionnaire financier. Elle permet une mutualisation du risque auprès de tous les investisseurs porteurs de parts.

Pour rappel, certains SCPI dépassent le milliard d’euros d’investissement avec plus de 200 immeubles !

L’accessibilité à un patrimoine immobilier d’exception

La SCPI donne accès à la détention indirecte d’un patrimoine immobilier de bureau. En direct, ces investissements ne sont accessibles qu’à partir plusieurs millions d’euros d’investissement et de lourdes contraintes administratives. Ici, vous pourrez devenir propriétaire d’une partie de ce parc pour quelques centaines d’euros.

Une gestion entièrement déléguée

Les SCPI permettent de s’exonérer des contraintes propres à l’investissement locatif traditionnel, en l’occurrence la gestion du bien et des locataires, des frais afférents aux travaux, charges de copropriété ou des différentes taxes comme la taxe foncière.

Des rentabilités élevées

Dans un contexte difficile pour les marchés action ou les fonds en euros des compagnies d’assurance, la SCPI affiche une rentabilité encore supérieure à 4% et des augmentations de valeur de parts.

Une règlementation contraignante

En tant que produit financier de droit français, les SCPI sont naturellement soumises aux règles et aux contrôles de l’AMF. L’Autorité des Marchés Financiers est un organisme public indépendant, doté de la personnalité morale et disposant d’une autonomie financière, qui a pour missions de veiller à la protection de l’épargne investie dans les instruments financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés d’instruments financiers.

Quatre façons de financer l’acquisition des parts

  • L’investissement peut se faire comptant. Cela permettra de réallouer une partie de son épargne vers des actifs plus performants
  • Le financement avec un crédit immobilier ou à la consommation
  • Procéder à l’acquisition de parts par le biais d’une assurance-vie pour profiter d’une fiscalité avantageuse
  • L’achat SCPI en démembrement de propriété, que ce soit en usufruit temporaire pour profiter de revenus immédiat, ou en nue propriété pour profiter d’une décote importante sur le prix de la part

En fonction de votre situation, vous trouverez la manière la plus appropriée pour investir.

Les SCPI de rendement

Les SCPI dites « de rendement » ont pour objectif de distribuer des dividendes les plus élevés aux investisseurs. Ces rendements, malgré la crise financière sans précédent que nous avons connu, n’ont jamais fléchi en dessous des 5% net de toute charge (hors fiscalité et prélèvements sociaux). Elles sont considérées comme des « stars du marché immobilier » pour cette raison, là où dans le même temps l’immobilier traditionnel de grande qualité plafonne à moins de 2% de rentabilité nette de charges (hors fiscalité et prélèvements sociaux.

Pour obtenir ce type de rentabilité, elles sont uniquement composées de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, parcs d’activités…) dont le ticket d’entrée nécessite plusieurs millions d’euros pour procéder à ce type d’investissement.

La rentabilité globale de ce type d’investissement se décompose en 2 composants :

  • les loyers perçus reversés sous forme de dividendes de manière annuelle. Ils seront fiscalement considérés comme des revenus fonciers.
  • la valeur du parc immobilier matérialisée par le prix de la part. Lors de la cession de parts, la plus values réalisée sera considérée comme la plus values immobilière.

Le montant des dividendes correspond à la totalité des loyers payés par les locataires auquel on déduit les frais de gestion prélevés par le gestionnaire. Ils sont dépendants de la qualité du parc immobilier (pouvant nécessiter plus ou moins de charges liées aux travaux et/ou remise aux normes éventuelles) ainsi que du taux d’occupation financière, correspondant au taux d’occupation du parc immobilier.

En tant de crise, les gestionnaires de ce type de SCPI préfèrent limiter l’augmentation du prix de la part pour préserver des dividendes élevés pour les nouveaux propriétaires de parts, les revalorisations ayant plutôt lieu en période de croissance économique.

Les SCPI fiscales

Les SCPI dites « fiscales » ont pour objectif d’utiliser le levier fiscal pour augmenter le patrimoine des investisseurs.

On peut les regrouper en deux grandes catégories :

  • les SCPI de déficits fonciers
  • les SCPI s’appuyant sur un loi fiscale telle Malraux ou la loi Pinel.

Les SCPI de déficit foncier

Ce type de SCPI repose sur le mécanisme du déficit foncier. Il permet d’imputer les charges ou travaux déductibles effectuées sur le parc immobilier sur l’imposition des propriétaires de parts.

Cette déduction est plafonnée à 10 700 euros par an par foyer fiscal. Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d’année en année. L’économie peut même se cumuler avec d’autres investissements soumis au plafonnement.

L’inconvénient de ce type d’investissement repose sur le fait qu’il ne génère pas de revenus complémentaires. L’investisseur va uniquement jouer sur le levier de la revalorisation du parc immobilier grâce aux travaux effectués pour en tirer une plus values à la revente.

Les SCPI s’appuyant sur un loi fiscale

Les SCPI s’appuyant sur une loi fiscale permettent aux propriétaires de parts de profiter des mêmes avantages fiscaux que la détention en directe tout en profitant de la diversification d’un parc immobilier sans se préoccuper de la gestion.

A ce jour, on peut retrouver dans cette catégorie :

  • les SCPI Pinel
  • les SCPI Malraux