L’essentiel sur le Démembrement de Propriété

démembrement de propriété

Démembrement – Tout savoir sur le démembrement de propriété

Le droit de propriété est une notion fondamentale en matière juridique. Il se décompose en deux droits primaires : celui d’user et de profiter des fruits d’un bien (usufruit), et celui d’en disposer (nue-propriété).

Le cumul de ses deux droits est aussi appelé pleine propriété. C’est le mode de détention qui s’applique lorsque vous faîtes l’acquisition d’un bien.

Le démembrement de propriété consiste à transmettre un seul de ses droits à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente) à une autre personne.  

Découvrons les avantages du dispositif notamment en terme de transmission de patrimoine.

Rappels juridiques sur le démembrement propriété

Comme évoqué précédemment, le démembrement de propriété est le processus de séparation des droits de propriété (usufruit et nue-propriété) entre un ou plusieurs usufruitier(s), et un ou plusieurs nu-propriétaire(s)

En terme de frais, la loi a prévue une répartition légale qu’il est possible de déroger lorsque nous sommes face à un démembrement conventionnel.

Nue propriété

Droit des nus-propriétaires

La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien à sa guise, de le modifier ou de le détruire.

Ce droit peut être détenu seul ou par plusieurs personnes. Dans ce cas, on parlera d’indivision. Chaque nue-propriétaire possèdera une quote part du bien.

Cessibilité du droit

Il est possible de transmettre l’usufruit d’un bien que ce soit à titre gratuit (donation), ou à onéreux (vente, cession). Une mise en garantie de ce droit est possible (hypothèque).

et Obligations

En tant que nue-propriétaire, la personne a l’obligation d’en assurer la pérennité. Il devra s’acquitter des charges, frais et taxes relatives à sa détention.

Usufruit

Droit des usufruitiers

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien ou d’en recevoir les revenus.

Ce droit peut être détenu par un ou plusieurs personnes. 

Durée

L’usufruit par nature est un droit viager pour les personnes physiques. Il s’éteint au plus tard au décès de la dernière personne à qui il avait été concédé. Il peut également être successif ou réversible entre personnes physiques. Il peut aussi être par exception à durée déterminée.

Si l’usufruit est constitué au profit d’une personne morale, il a une durée maximum de trente ans

Une fois que l’usufruit éteint, le nue-propriétaire redevient plein propriétaire sans avoir aucune taxe à s’acquitter.

Cessibilité du droit

Il est possible de transmettre l’usufruit d’un bien que ce soit à titre gratuit (donation), ou à onéreux (vente, cession). Une mise en garantie de ce droit est possible (hypothèque).

En cas de cession, sa durée initiale ne varie pas. Donc, s’il s’agit toujours d’un usufruit viager, il s’éteindra au décès de la ou des personnes pour lesquelles a été créé l’usufruit, même si les personnes à qui elles l’ont cédé sont encore en vie !

et Obligations

En tant qu’usufruitier, la personne a l’obligation d’entretenir le bien dont il a le bénéfice, et d’en assumer le coût. En cas de dégradation plus importante du bien du à une mauvaise utilisation, l’usufruitier devra prendre en charge les frais de réparation.

Vente d’un bien détenu en démembrement de propriété

Nous sommes face un cas qui se produit fréquemment : la vente d’un bien démembré. Pour déterminer le traitement qui sera effectué lors de la vente, il faut distinguer deux cas de figure :

  • un démembrement légal (issu d’une succession),
  • un démembrement conventionnel (issu d’une vente ou d’une donation).

Démembrement légal et vente d’un bien démembré

Dans le cas d’un démembrement légal, la règle qui s’applique est la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. La répartition se fait en fonction de la valeur des droits de chacun en prenant en compte le barême économique pour effectuer le calcul.

En cas d’entente entre toutes les parties, il est possible par dérogation de procéder à un remploi du prix de vente sur un autre bien pour prolonger le démembrement existant. On parle alors de subrogation.

Démembrement conventionnel et vente d’un bien démembré

Dans le cadre d’un démembrement conventionnel, il est possible d’établir une convention de démembrement entre tous les futurs propriétaires du bien pour définir en amont le devenir du bien en cas de revente.

Dans la convention, il est possible de stipuler un remploi automatique des fonds en cas de vente du bien pour prolonger le démembrement de propriété existant. Vous pouvez même prévoir de mettre en place d’autres dispositions complémentaires (usufruit successif…).

 

Résumé des droits sur le bien en cas de démembrement

Droits réels sur le bienPleine propriétéNue-propriétéUsufruit
Disposer du bien (acquérir, vendre)OuiOuiNon
Utiliser un bien (l’occuper)OuiNonOui
Percevoir les fruits issus du bien (percevoir les loyers)OuiNonOui