Pour bien comprendre comment s’effectue le calcul d’impôt du revenu foncier, il faut tout d’abord identifier de quels revenus nous parlons. Les revenus fonciers sont les revenus issues des biens données en location nue que ce soit de manière directe ou indirecte. Cela concerne aussi les dividendes reçus par les détenteurs de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Pour les parts de SCI, seront imposés au revenu foncier les détenteurs de part n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés pour la quote part de revenus issus de biens mis en location nue ou de SCPI.

Comment bien calculer l’impôt sur ses revenus fonciers

La loi de finance 2020 n’a pas modifié le mode de calcul des revenus fonciers. Les revenus fonciers ont des règles de calcul de l’impôt similaires aux autres catégories de revenus. Il faudra prendre la somme de toutes les recettes (loyers, caution…) auxquels il faudra retrancher les charges déductibles.

Les recettes foncières ou revenus fonciers

Dans la catégorie des revenus fonciers, on retrouve un certain nombre de revenus principaux ou accessoires. Découvrons ensemble les recettes que vous retrouverez le plus couramment dans cette catégorie.

Les loyers ou fermages

Entre dans cette catégorie tous les loyers ou recettes du fermage perçus dans l’année même si cela correspond à des périodes antérieures (arriérés de loyers) ou postérieures (loyers payés en avance, caution).

De la même manière, sont considérés comme revenus fonciers du point de vue fiscal les indemnités de réquisition, d’expropriation, ainsi que les droits d’entrée. Il existe d’autres types de recettes exceptionnelles que l’on retrouve plus rarement.

Si nous sommes face à un loyer qui est soumis à la TVA, le contribuable devra déclarer le loyer Hors Taxe.

Les autres recettes brutes

Les revenus fonciers ne sont pas seulement composés de loyers et de fermages. On retrouve dans cette catégorie pincipalement les revenus accesoires tirés de la location principale notamment :

  • les loyers perçus dans le cadre de garanties de loyers (assurance),
  • les subventions de l’ANAH,
  • la location de droit d’affichage,
  • la location de panneaux ou emplacements publicitaires,
  • la location de toits pour la pose d’antennes de téléphone,
  • la concession de droit d’exploitation,
  • les revenus accessoires des propriétés rurales,
  • la quote part des dépôts de garantie utilisés à la sortie du locataire.

La valeur locative des biens sont vous vous réservez la jouissance

Ce n’est pas parce que des biens de ne sont pas mis en location qu’ils en perdent d’un point de vue fiscal leur valeur locative. Même si vous ne percevez pas de revenus de ces biens, vous devrez en déclarer la valeur au titre des revenus fonciers. Il s’agira bien entendu d’une approximation. Les biens que vous vous réservez pour votre habitation personnelle ne sont pas concernés par cette obligation déclarative.

Dans le principe général, les biens concernés sont les suivants :

  • les locaux commerciaux nus, même prêtés à des tiers,
  • les étangs et cours d’eau. Le droit de chasse, s’il n’est pas source de revenu, est exonéré.

Les dépenses déductibles du calcul d’impôt du revenu foncier

Au sens des revenus fonciers, vous retrouverez la liste des charges déductibles à l’article 31 du Code Général des Impôts :

  • Les frais d’administration et de gestion (20 € par local),
  • Les indemnités et frais de relogement,
  • Les travaux sous condition de déductibilité,
  • Les impôts (taxes foncières),
  • les primes d’assurance (Propriétaire Non Occupant, assurance GLI),
  • les charges de copropriété à la charge du propriétaire,
  • les intérêts d’emprunt et frais financiers (frais de cautionnement bancaire),
  • les déductions spécifiques.
Les règles sur le déficit foncier et son report sont quant à elles très spécifiques. Un excellent moyen pour les propriétaires bailleurs d’optimiser la gestion de leur parc locatif.

La base imposable des revenus fonciers

En matière d’impôt sur les revenus fonciers, il existe plusieurs régime applicable :

  • le régime micro foncier. C’est le régime applicable pour les contribuables ayant moins de 15 000 euros de recettes foncières,
  • le régime réel. C’est le régime applicable de plein droit pour les contribuables déclarant plus de 15 000 euros. Sur option, les autres contribuables lors de leur déclaration de revenus peuvent faire le choix d’opter pour le régime réel. Ce sera le régime qui sera applicable durant les 3 prochaines années minimum.

Le régime micro

Dans ce régime, les charges ne sont pas calculés selon leur valeur réelle. Le contribuable applique un abattement de 30% sur les revenus pour déterminer les revenus fonciers nets. Il existe une exception avec le micro foncier et les SCPI.

Le régime réel

Le régime réel est le plus simple. Le revenu foncier net sera calculé en soustrayant les charges imposables aux recettes foncières.

La formule de calcul de l’impôt sur le revenu foncier

Les revenus fonciers sont des revenus additionnels à vos revenus principaux du travail. A ce titre, lorsque vous faîtes une simulation d’impôt le taux d’imposition qui leur sera applicable est le suivante :

Taux d’imposition sur les revenus fonciers = Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux

Nota bene : en cas de changement de tranche, il faudra taxé au prorata les revenus en fonction de leur tranche respective.

En lecture directe, vous retrouverez le taux d’imposition selon votre TMI :

  • Tranche à 0% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 17,2%,
  • Tranche à 14% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 31,2%,
  • Tranche à 30% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 47,2%,
  • Tranche à 41% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 58,2%,
  • Tranche à 45% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 62,2%.

Ce taux s’applique aux revenus fonciers nets (recettes moins dépenses).

Afin d’imaginer nos propos, nous vous proposons l’exemple suivante :

Un couple marié ayant une TMI de 30% touche 12 400 euros de revenus fonciers nets. Leur imposition sur les revenus sera la suivante : 12 400 * 47,2% = 5 853 euros

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