Tout savoir sur la défiscalisation immobilière

défiscalisation immobilière

Les gouvernements successifs utilisent la fiscalité comme un outil d’orientation économique à travers la loi de finances. La défiscalisation immobilière en fait partie pour développer notamment le logement intermédiaire, le logement social, la restauration des monuments historiques, la rénovation du parc immobilier… Quoi de mieux pour investir dans la pierre que d’obtenir une subvention fiscale pour développer son patrimoine immobilier. Le tout est de choisir le bon dispositif de défiscalisation.

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Durée de lecture : 8 minutes

Les investisseurs ont a leur disposition de nombreuses lois de défiscalisation immobilière. Chacune d’entre elles a ses avantages et présentes des limites. Il existe 5 grandes familles de défiscalisation en immobilier basées sur l’impôt sur le revenu et les plus values immobilières :

Après avoir fait un bilan de votre situation et de vos objectifs, vous trouverez le dispositif fait pour vous.

Le déficit foncier, pour la meilleure défiscalisation immobilière pour les contribuables les plus imposés

Le déficit foncier de droit commun permet d’utiliser les charges fiscales pour neutraliser les revenus locatifs. Car oui, le déficit foncier est un mécanisme de déduction d’impôts. Mais attention, cela concerne uniquement tout bien immobilier mis en location nue dont les loyers sont qualifiés comme revenus fonciers.

Les grands principes du déficit foncier

Dans la grande famille des charges fiscales déductibles, on retrouve les travaux. Cette catégorie de charges est particulièrement intéressante pour deux raisons :
  • il est possible de calibrer comme on souhaite le montant des travaux en fonction de votre projet de défiscalisation,
  • les travaux d’amélioration et de réparation donnent de la valeur à un bien immobilier.

Comment s'applique la défiscalisation immobilière du déficit foncier

Par ce mécanisme, l’investisseur pourra défiscaliser le montant total des travaux. En fonction de la situation, le taux de son avantage fiscal ne sera pas le même :

  • sur les revenus fonciers défiscalisés, le taux réel de défiscalisation sera égal à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur auquel on ajoute le taux de prélèvements sociaux. Ce taux peut alors varier de 17,2% à 63,2%,
  • sur la partie du déficit qui remonte sur le revenu global, le taux de défiscalisation sera seulement égal à la TMI de l’investisseur.

Vous en saurez plus en lisant notre article sur les règles de report du déficit foncier.

A qui s'adresse le déficit foncier

Le déficit foncier est particulièrement adapté à des personnes ayant des revenus fonciers positifs de manière durable dans le temps. Nous sommes face à un des rares avantages fiscaux ayant des effets aussi bien sur l’imposition que sur les prélèvements sociaux.

Avantages et inconvénients du déficit foncier

Comme tous les dispositifs, il existe des avantages et inconvénients à sa pratique.
  • Nous sommes sur un mécanisme de droit commun. Il n’est donc pas soumis aux règles sur les niches fiscales et à leurs aléas juridiques.
  • Ce dispositif s’applique sur tout type de biens (immobilier neuf, immobilier ancien) sans restriction.
  • Le déficit foncier est un mécanisme peut favorable pour les personnes ayant une faible TMI.
  • En cas de défiscalisation sur le revenu global, il faudra attendre 3 ans avant de revendre le bien pour ne pas rembourser une partie de la fiscalité économisée.
  • Les projets de déficit foncier nécessite une bonne maitrise budgétaire du montant des travaux. Les rallonges de prix sont monnaie courantes avec les entreprises du bâtiment.

Le saviez vous ?

Cumul possible du déficit foncier avec d’autres mécanismes de défiscalisation immobilière

De part son caractère de droit commun, le déficit foncier est cumulable avec les mécanismes de réductions d’impôts tels que le Robien, le Scellier, loi Duflot ou le dispositif Pinel.

La déduction d’impôt, à travers le monument historique

Avant régime de défiscalisation qui avait le vent en poupe, les mécanismes de déduction d’impôt ont presque tous disparus. Le dernier survivant en date : le monument historique.

défiscalisation immobilière monument historique

Les grands principes du monument historique

Créé pour favoriser la conservation des biens classés à l’inventaire des monuments historiques, ce dispositif permet de défiscaliser l’ensemble des charges (assurance, intérêt d’emprunt, honoraires de gestion…) et travaux sans limite sur le revenu global. Pour tirer pleinement parti du dispositif, le bien acquis devra être en mauvais état afin de profiter de l’effet de défiscalisation sur les travaux d’amélioration et de réparation.

Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de déduire tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover auquel il faut ajouter l’enveloppe de travaux correspondante.

Comment s’applique la défiscalisation immobilière du monument historique

Le taux de l’avantage fiscal correspond à la TMI de l’investisseur.

A qui s’adresse le monument historique

Le monument historique est particulièrement adapté à des contribuables fortement imposés. Plus votre TMI sera élevée et plus vous profiterez d’un avantage fiscal important.

Avantages et inconvénients du monument historique

Comme tous les dispositifs, il existe des avantages et inconvénients à sa pratique.

  • Toutes les charges sont déductibles sur du revenu global, même les charges financières.
  • C’est le seul mécanisme de défiscalisation immobilière qui permet à l’investisseur d’habiter le bien. Le propriétaire aura un avantage fiscal qu’il y ait une mise en location ou non du bien.
  • Le déficit foncier est un mécanisme peut favorable pour les personnes ayant une faible TMI.
  • La défiscalisation dépend de la manière dont vous utilisez le bien.
  • Les projets en monument historique nécessite une bonne maitrise budgétaire du montant des travaux. Les rallonges de prix sont monnaie courantes avec les entreprises du bâtiment. D’autant plus que le coût des travaux est supérieur à celui dans un immeuble traditionnel. Ceci est du aux contraintes imposées par les architectes des bâtiments de France.

La réduction d'impôt, une défiscalisation immobilière équivalente quelque soit la situation

On retrouve la majeure partie des mécanismes de défiscalisation de nos jours sous le régime de la réduction d’impôt.

Pour des raisons électoralistes, le législateur ne souhaite plus avantager les contribuables les plus imposés. Désormais, le taux de réduction d’impôt sera le même pour tout investisseur quelque soit sa situation fiscale.

Avec la mise en place du plafonnement des niches, le montant global des réductions d’impôts pour un foyer fiscal est limité. Le surplus est dans la grande majorité des cas perdu. Désormais, la défiscalisation immobilière s’est recentrée sur les classes moyennes et intermédiaires.

défiscalisation immobilière réduction d'impôt

Défiscalisation immobilière : plusieurs mécanismes de réduction d'impôt

De nos jours, il existe plusieurs mécanismes de réduction d’impôts basés sur l’immobilier. Chacun d’entre eux vise un objectif particulier qui peut toucher la sensibilité de l’investisseur au delà du montant de la défiscalisation accordée.

Le développement de la location intermédiaire à travers la loi Pinel

Mécanisme de défiscalisation immobilière le plus célèbre, la loi Pinel a été créée pour :

  • stimuler la production de logement neuf,
  • favoriser la rénovation du parc immobilier locatif français,
  • développer la location intermédiaire soumise à un plafond de loyer,
  • augmenter l’offre locative dans les zones tendues.
Depuis son origine, elle se revendique un caractère social.

Le dispositif de défiscalisation Pinel permet a un investisseur contribuable français faisant l’acquisition d’un bien dans le neuf en VEFA éligible au dispositif de profiter d’une réduction maximum de 63 000 euros sur 12 ans. En contrepartie, l’investisseur devra respecter une période d’engagement de location égale à la durée de défiscalisation.

Si vous souhaitez en savoir plus, retrouvez notre article entièrement consacré au dispositif Pinel.

Le Pinel Outre-Mer, pour plus de réduction d'impôt

Le Pinel Outre-Mer est dans la même lignée que sa grande soeur la loi Pinel. L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et revenus pour les locataires.

Elle présente tout de même deux différences majeures :

  • la réduction d’impôt maximum qui peut aller jusqu’à 96 000 euros,
  • un investissement qui doit s’effectuer dans les DOM-COM. Cela permet à l’investisseur de profiter d’un plafond des niches fiscales augmenté de 8 000 euros pour la partie Outre-Mer.

Point de vigilance

Un investissement de défiscalisation reste avant tout un investissement immobilier locatif

Ce n’est pas parce que l’investisseur profite d’une réduction d’impôt importante qu’il doit oublier les règles de bases d’un investissement immobilier. Avant de vous lancer dans ce type d’opération, vous devrez vérifiez le niveau de prix du marché dans la zone cible ainsi que les niveaux de loyers du marché. Ceci est d’autant plus vrai si vous investissez loin de chez vous, sans aucun repère de prix au préalable.

Certains promoteurs peu scrupuleux profitent en effet de l’éloignement pour pratiquer une différenciation entre les prix de vente locaux et ceux proposés en métropole. Même si je vous rassure, ces pratiques sont de moins en moins courantes.

La loi DENORMANDIE, pour une remise en état des logements anciens

Clone du dispositif Pinel, la loi Denormandie a été créée pour favoriser la rénovation des logements anciens dans les centres ville des communes éligibles. Elle présente les mêmes contraintes et mêmes avantages que la loi Pinel pour profiter de la défiscalisation. Spécificité de la loi Denormandie : le logement dans l’ancien doit avoir fait l’objet d’une rénovation dont le montant correspond à au moins 25% du prix de revient. Cette rénovation doit porter sur des améliorations énergétiques importantes du bien, sans pour autant atteindre la règlementation RT 2020 comme pour les logements neufs.

L'amendement CENSI-BOUVARD, pour le développement des résidences de services

Pour une fois, nous avons une loi de défiscalisation portée sur la location meublée. Mais par n’importe quel type de location meublée : l’investissement dans le neuf dans des résidences de services. On dénombre 5 grandes familles de résidences :

  • Tourisme
  • Affaire
  • Etudiant
  • Senior
  • EPHAD

La gestion du bien sera confié à travers un bail commercial à un gestionnaire proposant aux locataires un minimum de 3 prestations para-hôtelières. Le propriétaire profitera d’une gestion totalement déléguée tout en percevant un loyer quoiqu’il arrive, que le bien soit loué ou non.

En contrepartie, l’investisseur peut prétendre à une réduction d’impôt maximum de 11% du prix de revient Hors Taxe du bien réparti sur une période de 9 ans.

Le bien doit comporter tous les équipements nécessaires à la location meublée.

Point de vigilance

On en peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre

Il existe tout de même une contrepartie majeure au dispositif CENSI-BOUVARD. Il est impossible d’amortir la quote part d’immobilier ayant donné droit à réduction d’impôt. Et cela même au terme des 9 ans.

Par contre, si vous avez plusieurs biens en location meublée comme par exemple un investissement en colocation, les avantages peuvent se cumuler notamment si un des biens génèrent des amortissements importants.

La loi Malraux, pour la préservation de la belle pierre en centre ville

Dans le prolongement du dispositif des monuments historiques, la loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligible, un bien doit se situer dans un secteur patrimonial remarquable d’une ville présentant un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP).

Dès lors, l’acquéreur du bien profitera d’une réduction fiscale portant sur les travaux de restauration du bien sous la forme d’une réduction d’impôt, et cela avant l’achèvement total des travaux. Le montant de la réduction d’impôt annuelle sera de 22% ou 30% du montant des travaux réalisés dans l’année dans la limite d’une assiette de travaux de 100 000 euros par année fiscale.

A tout dispositif de défiscalisation immobilière existe des contraintes. L’acquéreur profitant du dispositif Malraux devra s’engager à louer son bien pendant 9 ans, sous peine de voir son avantage fiscal annulé en cas de non respect.

Même si le dispositif Malraux s’apparente à un mécanisme de réduction d’impôt. Les avantages fiscaux du dispositif ne rentre pas dans le calcul du plafond des niches fiscales. Cela reste un bon moyen de défiscaliser plus de 10 000 euros par an sans aller investir à l’autre bout du monde !

Avantages et inconvénients des mécanismes de réductions d'impôt

Comme tous les dispositifs, il existe des avantages et inconvénients à leurs pratiques.
  • Le montant de la défiscalisation est proportionnel au montant de l’investissement.
  • Tous les investisseurs profitent du même taux de défiscalisation. Cela rend très lisibles les dispositifs en terme d’avantages fiscaux.
  • Les durées des engagements de location minimales reste longues (entre 6 et 9 ans en fonction du dispositif).
  • Hormis pour la loi Malraux, le montant des réductions d’impôt est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Remboursement de la TVA, le double effet de l’investissement meublé dans le neuf en résidence de services

Avec la possibilité de profiter de l’amendement Censi-Bouvard, l’investissement meublé en résidences de services semblait déjà bien subventionné. Si on ajoute à cela la récupération totale de TVA, on passe d’un taux de défiscalisation immobilière de 11% à 31%. Un gain qui mérite que l’on s’intéresse de plus près à la question.
défiscalisation immobilière baisse de la TVA

Les grands principes du remboursement de TVA de l’investissement meublé dans le neuf en résidence de services

L’investissement dans le neuf est normalement assujetti à la TVA. Les investissements meublés dans le neuf en résidences de services sont quant à eux exonérés. A chaque appel de fonds, l’investisseur pourra faire la demande auprès de l’administration fiscale pour se voir rembourser la quote part de TVA payée. La DRFIP a deux mois pour procéder à au remboursement de TVA au contribuable.

Ainsi à l’issue du financement, 100% de la TVA sera remboursée !

A qui s’adresse l’investissement meublé dans le neuf en résidence de services

Si vous souhaitez ne pas vous préoccuper du locataire, de la vacance locative, tout en défiscalisant, ce type d’investissement est vraiment fait pour vous !

Avantages et inconvénients de l’investissement meublé dans le neuf en résidence de services

Comme tous les dispositifs, il existe des avantages et inconvénients à sa pratique.

  • Un taux de défiscalisation très attractif, cumulable avec le dispositif CENSI-BOUVARD ou l’amortissement comptable.
  • Une gestion 100% déléguée sans surcoût incluant la vacance locative.
  • La TVA est totalement acquise pour le contribuable au bout de 20 ans.
  • Les perspectives de revalorisation de l’immobilier sont faibles.
  • L’investissement dépend de la capacité du gestionnaire  à respecter le modèle économique.

Les mécanismes de non imposition sur les loyers, l'amortissement comptable en location meublée (LMNP/LMP)

Le but d’un investisseur est de profiter du maximum de revenus au moment où il en aura besoin, toutes charges incluses dont la fiscalité. L’amortissement comptable en location meublée propose ce type de solution.

Les grands principes de l'amortissement comptable en location meublée

Dans un investissement immobilier, les charges déductibles sont des charges payées par l’investisseur. Les amortissements comptables représentent une exception à la règle. Ce sont des charges fictives issues de la comptabilité des sociétés.

L’amortissement représente la dépréciation de valeur des biens dans le temps. Cela concerne les immeubles et les meubles. A l’issue de la durée d’amortissement, l’immeuble a une valeur comptable nulle. Une quote part de la valeur de ces derniers vient s’ajouter aux autres charges pour déterminer le résultat de l’exercice. Il n’est pas rare qu’un déficit soit constaté grâce à ce mécanisme pendant de nombreuses années !

Vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée, consulter notre article complet sur le sujet.

A qui s'adresse la location meublée

A tous les investisseurs souhaitant profiter d’une fiscalité avantageuse sur les revenus sans subir de pénalité à la revente !

Avantages et inconvénients du déficit foncier

Comme tous les dispositifs, il existe des avantages et inconvénients à sa pratique.
  • Une fiscalité avantageuse sur les revenus.
  • Un mécanisme stable provenant la fiscalité des entreprises.
  • La possibilité d’application la location meublée à tout type de biens facilement. 
  • La volonté du législateur de stopper au maximum les locations de courte durée.

Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr ne soit possible. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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