DVF : estimez la valeur de vos biens immobiliers

dvf

Pas facile d’estimer le prix d’un bien immobilier. On peut regarder les annonces immobilières en agence ou sur Internet pour comparer. Mais cela ne reste que des prix souhaités par les vendeurs. Nous ne sommes en aucun cas sur des prix de transactions immobilières réalisées. Il existe le Guide des Valeurs Vénales, publié tous les ans par les éditions Calon. Vous y retrouverez des prix au mètre carré par ville. Mais cela n’est pas assez précis pour se faire un prix de marché. Vous avez bien fait de continuer vos recherches qui vous ont amené ici. Car désormais, il existe les DVF (Données de Valeurs Foncières). Ce service est proposé gratuitement par le gouvernement. Mais que retrouverez vous exactement dans cette base de données ?

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Qu’est-ce que les Données de Valeurs Foncières (DVF) ?

Les professionnels de l’immobilier en avaient rêvé, le gouvernement l’a fait. La base DVF répertorie toutes les transactions immobilières. Mais plus intéressant encore, elle met à disposition gratuitement celles ayant eu lieu au cours des 5 dernières années. Un véritable trésor pour estimer la valeur d’un bien. Mais attention tout de même au revers de la médaille que cela pourrait engendré du côté des propriétaires.

Ces données sont accessibles de 2 manières :

  • une application plus particulièrement dédiée au grand public,
  • un portail gouvernemental à l’attention des professionnels. Ainsi, ils pourront télécharger de manière libre de droits en Open Data les données pour de les exploiter ultérieurement à des fins commerciales.

Le saviez vous ?

DVF : service indisponible dans certains départements

Les transactions immobilières réalisées en Alsace ou à Mayotte ne sont pas encore disponibles dans la base des DVF.

Les informations mises à disposition via DVF

Le gouvernement à travers les transactions enregistrées par les notaires a su construire une base de données extrêmement complète.

On y retrouve notamment :

  • date de transfert de propriété,
  • valeur foncière du bien vendu, hors frais d’actes et frais d’agence,
  • adresse du bien,
  • type du bien,
  • surface réelle du bien,
  • surface du terrain,
  • nombre de pièces,
  • nature de la transaction (vente classique, VEFA, vente par adjudication, échange à titre gratuit),
Cela donne un excellent de point de comparaison par rapport à un bien que vous possédez ou que vous souhaiteriez acheté.

Le saviez vous ?

Qu’est-ce qui fait la valeur d’un bien immobilier ?

La valeur d’un bien immobilier dépend de facteurs objectifs. Même si je vous l’accorde qu’au final, le prix de vente peut être plus subjectif.

Dans les principaux critères, on retrouve par ordre décroissant d’importance :

  • localisation,
  • surface du terrain,
  • surface utile, intégrant les annexes,
  • état du bien.

Des informations officielles opposables

Dès lors qu’une information de ce type est disponible, elle devient opposable aux tiers. On pense tout de suite à l’Administration Fiscale (DRFIP). Vous voyez où je veux en venir ?

La sous-estimation des biens immobiliers est une maladie chronique en terme de déclaration à l’impôt sur la fortune (IFI et précédemment ISF). Mais aussi lorsqu’il s’agit de donation ou de succession portant sur un bien immobilier. On trouve assez facilement des agents immobiliers complaisants prêts à de faire des estimations au vil prix. Le but pour eux est de faire signer par la suite à ces potentiels clients un mandat de vente.

Avec les DVF, cette pratique pourrait devenir en voie d’extinction.

Soyez convaincu que l’administration fiscale a déjà travaillé sur le sujet en mettant en place des outils de requêtes pour identifier les contribuables taquins. Lorsque l’on joue à « pas vu, pas prix », il est bon de connaître les délais de prescription. Les connaissez-vous en ce qui concerne l’impôt sur la fortune (IFI et ISF) et les mutations à titre gratuit ?

DVF : bonne ou mauvaise nouvelle pour les propriétaires ?

Si on m’interrogeait à chaud sur la question, j’aurai tendance à vous dire que les DVF auraient plus d’effets négatifs pour les propriétaires que d’effets bénéfiques.

Les effets bénéfiques des DVF

D’une manière globale, toute mesure qui va dans le sens d’une organisation d’un marché (cotation, échange, informations) est une bonne mesure à long terme. La mise à disposition des Données des Valeurs Foncières (DVF) est incontestablement un axe de progrès.

DVF valeur d'un bien immobilier

Une simplification administrative des déclaratifs fiscaux

Si vous avez eu à remplir une déclaration ISF ou IFI ces dernières années, la question de la valeur des biens reste la question centrale. Car la valorisation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Vous n’avez qu’à faire venir 3 agents immobiliers pour faire estimer votre bien pour vous en rendre compte.

Alors comment faire pour remplir vos obligations déclaratives en tant que non professionnel. Quelle méthode d’évaluation immobilière prendre en compte ? Où trouvez de l’information fiable ?

Sauf si vous habitez dans une zone peu urbanisée, la DVF va vous permettre d’établir une valeur vénale de vos biens grâce à la méthode « comparative ». Vous utilisiez peut-être déjà cette méthode avant mais sur les prix de vente annoncés comportant la marge de négociation et les frais d’agence.

Ces données ne vous plaisent pas ? Après, libre à vous de pondérer ce prix en fonction de critères subjectifs dès lors que vous êtes en mesure de les défendre.

Un excellent moyen pour vendre votre bien dans de meilleures conditions

Au final, le vendeur est omnubilé par le prix net vendeur qu’il récupèrera dès la vente de son bien réalisée. Il faudra éventuellement retirer à cela l’impôt sur la plus value immobilière.

Mais sachez qu’une bonne transaction immobilière pour le propriétaire cédant est avant tout une vente qui se fait à bon prix et dans les délais qu’il s’était fixé. Car en général, vous ne vendez pas un bien uniquement pour gagner de l’argent. Derrière une vente se cache très souvent un projet de vie qui devra attendre faute d’acquéreur.

Si votre bien immobilier est bien placé et qu’il ne se vend pas, c’est qu’il n’est pas au bon prix. De ce fait, partir sur un prix de vente réaliste en fonction des conditions du marché immobilier vous évitera de perdre du temps. Vous économiserez de l’énergie par la même occasion en arrêtant les discussions de marchands de tapis pouvant faire planer le doute sur la valeur de votre bien.

Mon analyse

Une valeur foncière biaisée par les frais d’agence

Je vous avoue ne pas comprendre le parti pris d’avoir retranché les frais d’agence pour calculer la valeur foncière d’un bien dans les DVF. Car même i les frais sont à la charge du vendeur en cas de transaction par un agent immobilier, la valeur du bien est le prix payé par l’acheteur. Ce dernier n’est pas près à surpayer un bien pour un service rendu à la partie adverse (vendeur).

Un moyen pour les acquéreurs de ne pas sur payer leur acquisition

Lorsque l’on est acquéreur, on peut être aveuglé par le côté affectif. C’est d’autant plus vrai en cas de coup de coeur dans l’acquisition de sa résidence principale. Et pour ne pas passer à côté du bien de ses rêves, on serait tenter de faire une offre au prix sans réfléchir.

A l’aide d’un simple smartphone, vous pourrez vous faire une idée fiable du prix du marché dans le secteur convoité. Il serait étonnant qu’aucune vente ou mutation n’ait été réalisée dans les 5 dernières années !

Les effets pervers de la DVF

Toute mise à disposition d’information sur les marchés peut avoir ses mauvais côtés. Mais en général, nous verrons ensemble que cela nuit essentiellement aux personnes mal attentionnées.

Un risque de contentieux fiscal majeur en cas de sous-évaluations des biens

Autant sur les droits de donation ou de succession, il reste encore une marge de manoeuvre aux bénéficiaires pour améliorer le prix en leur faveur. Cela devient quasi-impossible du côté de l’IFI. Entre l’obligation de déclarer le prix d’acquisition du bien et la mise en place des DVF, les contribuables un peu joueur risque de le payer très rapidement. Comme quoi, l’informatisation des procédés reste le meilleur moyen de contrôle.

Vers la fin des mauvaises affaires en immobilier

Le plus bel atout d’un vendeur est la méconnaissance du marché par l’acquéreur. Cela vaut surtout pour les prix de vente. Vous n’avez qu’à demander à de nombres investisseurs qui ont subi une déconvenue en achetant un mécanisme d’épargne immobilière défiscalisant sans se renseigner sur le prix du bien. De mémoire de conseiller, j’ai vu des biens achetés dans le neuf revendus 10 ans plus tard 40% de la valeur d’acquisition. Une belle affaire !

Avec les DVF, ce type d’opérations ne devraient plus se reproduire. Cela va clairement dans le sens de la protection du vendeur. Après, faut-il encore avoir le réflexe de se renseigner.

De la même manière, si vous constatez très peu de transactions immobilières dans le secteur, n’achetez sous aucun prétexte. Vous aurez un mal fou à revendre le bien le jour où vous décidez de vous en séparer. Vous devez absolument habiter dans la région ? Et bien soyez locataire !

Un risque de pression à la baisse des biens immobiliers

Lors d’une négociation dans le cadre de la vente de biens, la connaissance du prix de marché est un élément essentiel. Que ce soit pour le vendeur, ou l’acquéreur. Car s’ils ont un intérêt commun, que la transaction se fasse. Ils ont aussi des intérêts diamétralement opposés sur le prix de vente. En général, le camp qui connait le mieux son marché est celui qui fera la meilleure affaire. Plus le temps passe, et plus les intérêts de vie ou financiers peuvent engendrer un stress sur le vendeur.

De ce fait, la consultation massive des DVF sera une mauvaise nouvelle pour les vendeurs qui devront être à l’avenir moins gourmands et plus patients. En tout cas à court terme, le temps que le marché se régule de lui-même.

Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr ne soit possible. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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