Les mesures fiscales prises par Emmanuel Macron concernant la transformation de l’Impôt sur la fortune (ISF) en un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ainsi que la mise en place d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus mobiliers montrent clairement l’intention du Président de réorienter l’épargne des français vers l’investissement financier. Rappelons ces deux mesures phare du 8ème président de la Ve République : un impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est à dire un impôt ou seul le patrimoine immobilier sera taxé et ou tous produits mobiliers seront exonérés, ceux-ci n’étant pas concernés. Un prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus mobiliers, impliquant un taux d’imposition unique de 30% (prélèvement sociaux inclus). Applicables dès Janvier 2018, ne serait-ce pas l’occasion de profiter des ces deux mesures pour investir dans l’immobilier autrement ?

L’investissement dans les sociétés foncières

Une société foncière est une société commerciale qui a pour but de se constituer et de gérer l’exploitation d’un portefeuille immobilier. Particulièrement avantageux pour l’investisseur puisqu’il s’agit ici d’acquisition d’actions, donc imposées au régime des revenus des capitaux mobiliers (RCM). Cela permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de l’avantage fiscal que nous octroie le prélèvement forfaitaire unique (PFU) mis en place par Emmanuel Macron.

L’opération menée par la société foncière repose en l’acquisition par crédit d’un immeuble destiné à location de locaux commerciaux ou bien d’habitation. Dans le but de de s’endetter le moins possible et ainsi de pouvoir recourir à plusieurs opérations, celle-ci fait appel à la contribution d’investisseurs privés, appelés associés investisseurs. Un contrat est ainsi signé entre la société foncière ainsi que l’associé investisseur stipulant l’engagement de rachat des parts de l’associé investisseur par la société foncière. L’associé investisseur récupère ainsi le montant de son investissement cumulé d’un taux rémunérateur fixé dans le contrat. Ainsi, l’investisseur acquiert des actions de la société foncière.

La stratégie d’une société foncière peut donc reposer sur l’investissement de locaux commerciaux destinés à être loués par des entreprises. L’acquisition d’immeuble en centre-ville possédant un pied d’immeuble commercial, les étages destinés à l’habitation peuvent être réhabilités puis revendus. Cette opération permet donc d’investir dans un support immobilier détenu sous forme d’action, ce qui permet d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers, mais également d’échapper à l’IFI et de bénéficier du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).

L’investissement en SCPI

La société civile de placement immobilier est de plus en plus réputée de part ses rendements élevés (entre 5% et 6% en moyenne) ainsi que de sa mutualisation des risques. En effet, la SCPI est une société détenant un parc immobilier de plusieurs immeubles destinés à location de locaux commerciaux, d’habitations ou encore de bureaux. L’investissement en SCPI – qu’il soit en direct, au sein de son contrat d’assurance vie ou bien en nue-propriété – devient alors un moyen très avantageux pour le contribuable français qui souhaite diversifier son épargne dans l’immobilier.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) mis en place par Emmanuel Macron prendra en compte uniquement le patrimoine immobilier des contribuables. Et bonne nouvelle pour les SCPI, celles-ci étant considérées comme des placements financiers, elles seraient ainsi exclues de l’IFI.

SCPI, assurance vie et flat tax, quel impact ? 

La mise en place de la “flat tax”, ce prélèvement forfaitaire unique de 30% sur les revenus du capital (intérêts, dividendes…) touche également le placement préféré des français : l’assurance vie. Placement d’épargne qui permet de loger des parts de SCPI au sein de son contrat multi supports.

Ce taux de 30% ne s’appliquerait uniquement que sur les gains perçus sur les versements effectués après la mise en place de cette “flat tax” et ce seulement si l’encours dépasse 150.000€. Reste à savoir si seuls les contrats ouverts après la réforme seront impacts ou si les anciens contrats le seront également.

L’acquisition de SCPI en nue-propriété

Oublié du grand public, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est généralement destinée à un public fortement imposé à la recherche de revenus futurs. La pleine propriété se composant de deux éléments : la nue propriété et l’usufruit. Ainsi, acquérir des parts de SCPI en nue propriété permet pendant toute la durée de la nue propriété de ne pas être assujetti à l’impôt sur le revenu ou aux contributions sociales – l’usufruitier en possédant la jouissance.

Cerise sur le gâteau, lorsque l’usufruit s’éteint, le nue propriétaire se voit acquérir la pleine propriété pour sa valeur à l’instant T et non pas sa valeur d’acquisition en nue propriété :

Pour un prix d’acquisition de nue-propriété à 100.000€ et une valeur de pleine propriété à 150.000€, la plus value lors de la revente des parts en pleine propriété sera de 0€, la valeur des parts de SCPI étant calculée sur la valeur de pleine propriété.

Par conséquent, la nue propriété n’est pas uniquement réservé aux contribuables fortement imposé, puisqu’elle représente un très bon moyen d’enrichir son patrimoine immobilier à moindre imposition sur l’IR et sur la plus-value dégagée.

Share This