Préavis réduit et contrat de bail d’habitation

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Temps de lecture : 6 minutes

En tant que locataire, vous avez des engagements vis à vis du propriétaire bailleur qui vous loue son bien. Au moment de votre départ, vous devrez respecter une période de préavis avant de pouvoir mettre fin au bail d’habitation. Et cela que vous soyez en cours de bail ou au terme de sa durée initiale. Pour un bail d’habitation classique, la durée du préavis sera fixée à 3 mois. Cette durée vaut aussi bien pour le locataire ou le bailleur qui souhaite mettre fin à la location ! Ce qui peut paraître long côté du locataire. Il existe cependant des cas de figure où vous pouvez bénéficier d’une durée de préavis réduit. Le tout est bien entendu de les connaître en amont.

Le préavis lors de la résiliation d’un bail d’habitation

La durée d’un bail d’habitation traditionnel est de 3 ans. Propriétaire bailleur et locataire peuvent y mettre fin sous conditions selon la situation.

Résiliation à la demande du propriétaire

Si le bien est la résidence principale du locataire, le propriétaire ne pourra donné congé à son locataire qu’au terme d’une des périodes de fin de contrat (période initiale ou période de tacite reconduction). En effet, la loi encadre de manière stricte la protection de la résidence principale des locataires. Il n’existe aucune exception à cette règle, même en cas de difficultés du propriétaire (perte d’emploi, maladie, invalidité, décès du conjoint, séparation…).

De plus, le propriétaire devra motiver sa demande de récupération du bien. La loi limite à trois les motifs de congé :

  • la reprise dite « personnelle » du logement,
  • la vente du logement. Dans ce cas, le locataire sera prioritaire pour vous racheter votre bien,
  • un motif légitime et sérieux. Charge au propriétaire d’en démontrer le caractère. La jurisprudence nous offre bon nombre de cas sur le sujet.

En plus de cela, le propriétaire devra respecter une condition de forme pour notifier la résiliation du bail tout en respectant la durée de préavis prévue par le bail :

  • la lettre recommandée avec accusé de réception,
  • l’acte d’huissier,
  • la remise en main propre contre récépissé ou émargement du locataire.

Le saviez vous ?

Procédure de résiliation d’un bail d’habitation

Le bail d’habitation prévoyant un délai de préavis (normal ou réduit), il est impératif de respecter quelques règles si vous ne souhaitez pas que votre demande soit contestée.

Vous devrez signifier votre demande par courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, vous pourrez déterminer de manière certaine la date de fin de préavis sans contestation possible.

Si vous êtes locataire, vous pourrez télécharger ici un modèle de lettre de résiliation prévoyant aussi un délai de préavis réduit.

Résiliation à la demande du locataire

Contrairement au propriétaire, le locataire peut mettre fin au bail de location à n’importe quel moment. Il devra par contre respecter une durée de préavis qui pourra être réduite sous certaines conditions. Le locataire, même s’il a déjà quitté les lieux, sera redevable du paiement du loyer jusqu’au terme du préavis.

Un changement de résidence se doit d’être anticipé par le locataire sous peine de devoir assumer des frais financiers importants (paiement d’un double loyer). Je vous rappelle que rien ne doit se faire dans la précipitation pour la gestion de son patrimoine !

Il est primordial d’étudier le cas de figure dans laquelle vous vous trouvez afin de voir à quelle durée de préavis vous devrez vous soumettre (préavis normal ou préavis réduit).

Le saviez vous ?

Conditions d’évaluation pour le préavis réduit

Pour avoir le droit au préavis réduit, le locataire ou son partenaire de PACS ou son conjoint se doit de respecter une des conditions prévues par la loi. Et cela même si ces dernièrs ne sont pas mentionnées dans le bail de location !

Conditions pour avoir le droit à un préavis réduit

Comme évoqué précédemment, il existe des cas où le locataire, voir le propriétaire, peuvent voir la durée de préavis du bail de location réduite.

Le cas du préavis réduit systématique en cas de location meublée

La location meublée, en plus de profiter d’un traitement fiscal particulier (LMNP ou LMP), se voit attribué des règles spécifiques en terme de conditions de location. L’une d’entre elle concerne la durée de préavis. Dès lors que l’on est en présence d’un bail de location meublée, la durée de préavis est ramenée à 1 mois. Cela vaut aussi dans le cas de colocation meublée

Ce préavis réduit concerne aussi bien locataire que propriétaire. C’est un des très rares cas de figure où le délai de préavis se voit réduit pour le propriétaire.

Préavis réduit pour cause de licenciement et fin de CDD

Vous êtes victime d’un licenciement, quelle qu’en soit la cause, vous avez la possibilité de profiter d’un préavis réduit en cas de résiliation de votre contrat de location. Ce dispositif existe même si ce n’est pas la meilleure des idées. Vous aurez par la suite un mal fou à trouver un nouveau logement en étant au chômage.

De la même manière, cette mesure a été étendue aux personnes en fin CDD par une jurisprudence provenant d’un arrêt de Cour de Cassation.

Mutation et insertion et professionnelles

Vous êtes salarié et vous êtes muté par votre employeur. Vous avez la possibilité de bénéficier d’un préavis réduit à un mois pour la résiliation de votre contrat de location. Cela vaut aussi si la mutation professionnelle concerne votre conjoint ou votre partenaire de PACS.

Vous pourrez aussi profiter d’un préavis réduit dans le cadre d’un premier emploi ou d’un nouvel emploi suite à un licenciement.

Ces dispositifs ont été instaurés pour accompagner la mobilité géographique des entreprises.

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Les locataires à situations précaires

La législation en terme de bail de location n’a de cesse que de protéger les locataire en situations précaires.

Résiliation pour cause de RSA

Une des premières mesures en faveur des personnes en difficulté a vu le jour avec la loi n°2011-525 du 17 mai 2011. Elle concerne les allocataires des minima sociaux.

Si vous touchez le Revenu de Solidarité Active (RSA), vous pouvez profiter d’un délai de préavis réduit à un mois dans le cadre de la résiliation de leur bail d’habitation.

Personnes souffrant de problèmes de santé

Depuis la loi ALUR, toute personne souffrant de problème de santé nécessitant un déménagement rapide se verra attribué la possibilité de profiter d’un délai de préavis réduit à un mois dans le cadre de la rupture de leur bail d’habitation.

Adultes handicapés

Les personnes touchant une allocation d’adulte handicap ont leur préavis réduit à un mois en cas de résiliation de leur location.

En cas d’obtention d’un logement social

Toute personne ayant obtenu une place dans un logement social peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois sur la résiliation de son contrat de location de droit privé.

Les locations en zones tendues

En plus du dispositif qui porte son nom, Cécile Duflot a instauré des mesures pour fluidifier l’offre locative dans les zones tendues. On parle de zones tendues lorsque la demande locative est supérieure à l’offre de logement ouvert à la location. Une de ces mesures concerne la durée de préavis dans ces zones. Afin de permettre une remise sur le marché de la location des biens en zone tendue, la durée de préavis est réduite de manière systématique à 1 mois. Cela concerne tous les contrats d’habitation en cours.  

Le saviez vous ?

Les zones tendues concernées par le préavis réduit

C’est le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 qui définit la liste des agglomérations (et des communes) qui ont été détectées comme souffrant d’un manque d’offre de logements. Il s’inscrit dans la lutte contre les logements vacants.

Il ne faut pas dresser de généralités. Car cela ne concerne pas l’intégralité des biens en zones Pinel. Si vous avez un bien mis en location à travers la loi Pinel, vous devrez faire attention au moment du congé de vos locataires si vous vous trouvez ou non sous le joug du délai de préavis réduit. Ce dispositif peut s’appliquer même si votre bail de location Pinel dit le contraire !

Mise en place d’un nouveau locataire par vos soins

Vous connaissez une personne intéressée par reprendre le bail de votre appartement. Vous avez peut-être trouvé là le moyen de ne pas réaliser votre préavis en totalité. Je parle bien de possibilité. Car le propriétaire n’est pas obligé d’accepter votre demande.

Il faudra que le nouveau locataire corresponde aux critères de solvabilité fixés par le bailleur.

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