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Lorsque que l’on investi dans la pierre, on arrive très rapidement à dégager des revenus imposables appelés revenus fonciers. Et cela que l’on soit en présence d’une opération blanche ou d’une opération qui vous coûte tous les mois de l’argent. Plus le montant d’impôt augmente et plus on cherche à mettre des solutions en place pour stopper l’hémorragie. C’est à ce moment qu’intervient le déficit foncier et ses règles de report très spécifiques. 

Rappel sur les revenus fonciers

Lorsque l’on a un appartement en location nue, il faut tous les ans faire le bilan pour connaître d’un point de vue fiscal. Autant toutes les recettes rentrent en ligne de compte, ce qui n’est pas le cas du point de vue des dépenses. Le seul moyen de baisser la note fiscale est de produire de dépenses déductibles fiscalement, idéalement des travaux.

Voici une liste non exhaustive des dépenses déductibles du point de vue des revenus fonciers:

  • Les primes d’assurance habitation ou de garantie locative
  • Les provisions pour charge de copropriété
  • Les frais de gestion locative
  • La taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunt contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien
  • le report des déficits des années antérieures
  • Les travaux…

Mais attention, car concernant les travaux, ils ne sont pas tous déductibles au titre des revenus fonciers. Les dépenses de réparation ont partie des charges toujours déductibles, tout comme les travaux d’amélioration. Les travaux d’entretien sont normalement à la charge du locataire. Ils ne sont par conséquent déductibles que si ces travaux sont engagés par le propriétaire entre deux locations. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont eux pas déductibles.

Dans le cas de locations multiples, il faut additionner la totalité des recettes et des dépenses pour déterminer le résultat fiscal des revenus fonciers. Le contribuable profite alors d’un effet de mutualisation.

Nous sommes sur des règles de droit commun qui s’applique sur tout type de bien, y compris ceux bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel.

Deux stratégies possibles en terme de déficit foncier

Comme vous l’aurez compris, le déficit foncier est un outil de défiscalisation qui peut avoir plusieurs intérêts :

  • venir diminuer le revenu global imposable
  • gommer des revenus fonciers provenant d’autres biens en location

En terme d’efficacité fiscale, le gain est plus important lorsque l’on vient réduire les revenus fonciers d’un contribuable. Car en plus d’économiser uniquement de l’impôt sur le revenu, on procède à une diminution de prélèvements sociaux par la même occasion. Pour rappel, les taux de prélèvement sociaux applicable aux revenus fonciers à compter du 1er janvier 2018 est de 17,2%. Une belle économie supplémentaire !

Les règles de report du déficit foncier

Remettons nous dans le cas où les dépenses fiscales sont supérieures aux recettes, nous sommes face à un résultat fiscal négatif. On parle de déficit foncier. Nous avons évoqué la possibilité de faire redescendre le déficit foncier obtenu sur le revenu global obtenu par ailleurs. Il existe alors deux règles fondamentales à connaître :

  • le déficit foncier maximum pour une année qui peut être redescendu sur les revenus globaux est de 10 700 euros. Ce déficit doit être obtenu à partir des charges et revenus de l’année. Les reports des années précédentes ne sont pas à prendre en compte dans le calcul,
  • les déficits provenant de charges financières ne peuvent être redescendues sur le revenu global. Ils seront mis en réserve pour être imputés sur les revenus de même nature, ici revenus fonciers, sous une durée maximum de 10 ans.

Voici comment cela s’illustre à partir d’exemple la règle du report du déficit foncier :

Le déficit obtenu est inférieur à 10 700 euros

Commençons tout d’abord par dresser le tableau des charges et des recettes au sens fiscal du terme. En voici le résultat : 

Appartement 1 Appartement 2 Total
Revenus bruts 6 000 € 8 000 € 14 000 €
Charges non financières 5 000 € 2 600 € 7 600 €
Intérêts d’emprunt 6 500 € 10 000 € 16 500 €
Résultat fiscal -5 500 € -4 600 € -10 100 € 

Le déficit global est de 10 100 euros.

  • La première étape est de calculer la totalité des recettes qui atteignent ici 14 000 euros.
  • La deuxième étape consiste à traité les charges. Dans un premier temps, nous allons calculer les charges financières. Ici le montant total de ces charges s’élève à 16 500 euros. Ce montant est supérieur aux recettes totales. Cela signifie que la totalité du déficit ne pourra être reporté sur le revenu global. Pour connaître le montant qui sera reporté l’année suivante sur les revenus fonciers, il faut prendre la totalité des recettes (14 000 euros) auxquelles on retranche les charges financières (-16 500 euros). On arrive à un montant de 2 500 euros.
  • La troisième étape sert à déterminer le déficit à reporter sur le revenu global. Ici les charges financières étant supérieures aux recettes et le déficit foncier étant inférieur à 10 700 euros, ce sont la totalité des charges non financières qui pourront être reportées, soit 7 600 euros

D’un point de vue fiscal, nous avons un déficit foncier pour l’année de 10 100 euros qui se ventile de la manière suivante :

  • 7 600 euros seront déduits sur le revenu global de l’année
  • 2 500 euros seront mis en report pour l’année prochaine sur les revenus fonciers futurs

Le déficit obtenu est supérieur à 10 700 euros

Reprenons les mêmes hypothèses de travail sauf que nous doublons toutes les charges sur le premier appartement. Voici le tableau de synthèse :

Appartement 1 Appartement 2 Total
Revenus bruts 6 000 € 8 000 € 14 000 €
Charges non financières 10 000 € 2 600 € 12 600 €
Intérêts d’emprunt 13 000 € 10 000 € 23 000 €
Résultat fiscal -17 000 € -4 600 € -21 600 €

Le déficit global atteint est de 21 600 euros.

  1. La totalité des recettes atteint toujours 14 000 euros.
  2. Côté charges. Nous allons procéder aux traitements des charges financières pour déterminer à quoi correspond le déficit. dans le calcul, nous allons tout d’abord compenser les recettes par les charges financières. il nous reste un déficit de 9 000 euros.
  3. La troisième étape sert à déterminer le report du déficit foncier sur le revenu global. Le montant des charges non financières est ici supérieur à 10 700 euros. C’est ce montant qui sera reporté sur le revenu global. L’excédent (12 600 – 10 700 = 1 900 euros) sera quand à lui additionné au déficit des charges financières calculé précédemment (9 000 euros). Cela atteint un montant total de 10 900 euros.

D’un point de vue fiscal, nous avons un déficit foncier pour l’année de 21 600 euros qui se ventile de la manière suivante :

  • 10 700 euros seront déduits sur le revenu global de l’année
  • 10 900 euros seront mis en report pour l’année prochaine sur les revenus fonciers futurs
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