Amortissement et location meublée : le duo gagnant

Normalement réservé aux entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement comptable s’applique aussi aux particuliers ayant mis leurs biens immobiliers en location meublée. Découvrons ensemble comment exploiter l’amortissement lors de votre déclaration de revenus annuelle.

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Le principe de l’amortissement

On parle d’amortissement comptable pour constater l’usure d’un bien provoquant une perte de valeur de ce dernier. Vous allez voir comment utiliser tous les subtilités de la comptabilité pour imputer ces charges déductibles fictives à vos loyers. Le but principal étant de diminuer fortement l’imposition ainsi que les prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. Une mécanique exceptionnel quand on y pense accessible quelque soit le statut de loueur meublé professionnel ou non-professionnel.

Cette perte de valeur est purement comptable. Elle ne reflète pas la valeur économique du bien. Elle aura donc juste un impact fiscal.

Durée d’amortissement

Le but est d’appliquer une charge qui sera reportée à l’actif du bilan dans le but d’en diminuer le résultat. Il est ainsi possible d’amortir son bien loué en meublé sur une durée déterminée :

  • l’immobilier est amortissable sur une durée de 20 à 60 ans. Dans la pratique, l’amortissement comptable doit se faire par composant du bien (bâti, électricité, toiture, plomberie…),
  • le mobilier, quant à lui, est généralement amortissable sur une durée de 5 ans.

Conditions à respecter

Pour pratiquer l’amortissement comptable, il faut respecter plusieurs conditions :

  • Le bien doit pouvoir se déprécier avec le temps. Ce qui veut dire que le terrain n’est pas amortissable. Il convient donc de retirer le terrain dans la valeur de votre bien immobilier lorsque vous pratiquerez l’amortissement.
  • La valeur du bien doit être supérieure à 500€ HT. Et la on note une exception pour les meubles qui sont amortissables même en deça de ce montant. Plutôt intéressant quand l’on est en location meublée,
  • Il faut s’enregistrer auprès de l’administration fiscale pour obtenir le statut de LMP ou de LMNP.

Même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un expert comptable pour s’occuper des déclaratifs fiscaux. Cela devient quasi indispensable dans le cas d’investissement immobilier dans le neuf donnant le droit à la récupération de TVA, tel que les acquisitions en résidences de tourisme, étudiantes, senior ou médicalisées.

Le régime d’imposition

Tout d’abord, le régime d’imposition des loyers perçus en location meublée est le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Comme tous les régimes fiscaux, il offre le choix entre plusieurs options :

  • régime micro bic,
  • régime réel simplifié,
  • régime réel.

Pour profiter du dispositif avantageux de l’amortissement comptable, il faut que le contribuable opte pour un des régimes réels d’imposition. Dans le cadre du régime micro, les charges déductibles sont remplacées par un abattement forfaitaire applicable sur les recettes annuelles.

Conséquences de l’amortissement sur le statut de loueur meublé

Vous allez découvrir ici toute la puissance de l’amortissement comptable ! 

Pour calculer le résultat fiscal en loueur meublé, vous prenez toutes les recettes générées auxquelles vous retranchez les charges réelles ainsi que les amortissements.

Il existe en fait deux scenarii possibles :

Premier scénario : vous allez diminuer un maximum vos recettes sans pour autant passer en négatif

Imaginez, une fois les déductions de toutes vos charges et des amortissements, vous vous retrouvez avec un résultat de 1 000€. Vous ne serez donc taxé que sur cette base à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Deuxième scénario possible : le résultat est négatif.

Vous l’avez compris. Il n’y a pas de taxation. Pas de prélèvement sociaux.

Mais ce n’est pas tout. Il est possible de reporter le déficit excédentaire :

  • soit des revenus de même nature des années suivantes, et cela de manière illimitée dans le cas du LMNP,
  • soit sur les revenus globaux dans le cadre du LMP.

Un report illimité dans le temps pour les amortissements

Contrairement au déficit créé par vos autres charges, reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans, le déficit généré par les amortissements comptables est reportable sans limite de durée. Idéal pour se bâtir une stratégie de revenus faiblement fiscalisés pour votre retraite.

La cerise sur le gateau à la revente

Etant considéré comme une entreprise, la logique voudrait qu’en cas de revente je sois soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui veut dire que les amortissements pratiqués sur un bien seront pris en compte lors de sa revente. On parle ici de Valeur Nette Comptable. Hors, si je revends mon bien au prix d’achat, en prenant en compte une valeur nette comptable de 0… Imaginez-vous la plus-value ?

Et bien il n’en est rien ! 

En location meublée, même si vous êtes considéré fiscalement pour ces revenus comme une entreprise, vous restez soumis aux plus-values des particuliers. 

Ainsi, les amortissements effectués ne sont pas pris en compte dans le calcul des plus values immobilières. Et ça. C’est purement génial. Vous profitez en plus d’une exonération d’impôt sur la plus value au bout de 22 ans de détention, d’une exonération de prélèvement sociaux au bout de 30 ans de détention.

Malgré que cela paraisse paranormal, c’est pourtant bien réel. Et c’est ce qui fait que amortissement et location meublée font vraiment un duo gagnant.

Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr ne soit possible. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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[…] Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour y retrancher la totalité des charges annuelles déductibles (taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative…). On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables. […]

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[…] Si les loyers perçus excèdent ces plafonds, cette location meublée sera imposé selon le régime des BIC. Le bien n’appartenant pas au bailleur, il ne pourra pas prétendre aux amortissements comptables. […]

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[…] Sont concernés par les revenus BIC meublés, les revenus générés par des biens mis en location meublés ou équipés en fonction que le locataire soit un particulier ou un entreprise. L’idée de base est que le locataire n’ait que ces effets personnels à amener pour pouvoir vivre ou utiliser le bien à des fins professionnels. Cela concerne aussi bien les statuts LMNP et LMP. Dans ce cas de figure, le contribuable peut profiter du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux avec la possibilité d’amortir les biens, les meubles et les équipements. […]

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[…] L’amortissement est une des raisons importantes dans le choix de l’investissement en LMNP. En cas de décès de l’exploitant, les amortissements antérieurs sont perdus. En revanche, le nouvel exploitant peut inscrire les biens transmis à son bilan pour leur valeur réelle à la date de transmission, et les amortir sur cette base réévaluée. La transmission constitue le point de départ du nouvel amortissement. […]

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[…] N’ayant pas de factures à présenter, vous ne pourrez pas profiter fiscalement de l’amortissement comptable. Il sera par la même occasion vous ne pourrez prouver leur existence qu’à partir […]

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[…] permet d’en maximiser la rentabilité. Sans compter la possibilité d’appliquer l’amortissement comptable sur les loyers ou le dispositif de réduction d’impôt […]

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[…] et Commerciaux meublés. Ce régime offre l’opportunité d’appliquer l’amortissement comptable sur la valeur de […]

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