Normalement réservé aux entreprises assujetti à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement comptable s’applique aussi aux particuliers ayant mis leurs biens immobiliers en location meublée. Découvrons ensemble comment exploiter l’amortissement lors de votre déclaration de revenus annuelle. 

Le principe de l’amortissement

On parle d’amortissement comptable pour constater l’usure d’un bien provoquant une perte de valeur du bien. Vous allez voir comment utiliser tous les subtilités de la comptabilité pour imputer ces charges déductibles fictives à vos loyers. Le but principal étant de diminuer fortement l’imposition ainsi que les prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. Une mécanique exceptionnel quand on y pense accessible quelque soit le statut de loueur en meublé professionnel non-professionnel.

Cette perte de valeur est purement comptable. Elle ne reflète pas la valeur économique du bien. Elle aura donc juste un impact fiscal. 

Durée d’amortissement

Le but est d’appliquer une charge qui sera reportée à l’actif du bilan dans le but d’en diminuer le résultat. Il est ainsi possible d’amortir son bien loué en meublé sur une durée déterminée :

  • En règle générale, l’immobilier est amortissable sur une durée de 20 à 60 ans. Dans la pratique, l’amortissement comptable doit se faire par composant du bien (bâti, électricité, toiture, plomberie…),
  • Le mobilier, quant à lui, est généralement amortissable sur une durée de 5 ans.

Conditions à respecter

Pour pratiquer l’amortissement comptable, il faut respecter plusieurs conditions :

  • Le bien doit pouvoir se déprécier avec le temps. Ce qui veut dire que le terrain n’est pas amortissable. Il convient donc de retirer le terrain dans la valeur de votre bien immobilier lorsque vous pratiquerez l’amortissement.
  • La valeur du bien doit être supérieure à 500€ HT. Et la on note une petite exception pour les meubles qui sont amortissables même si inférieurs à 500€ HT. Plutôt intéressant quand l’on est en location meublée,
  • Il faut s’enregistrer auprès de l’administration fiscale pour obtenir le statut de LMP ou de LMNP.

Même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un expert comptable pour s’occuper des déclaratifs fiscaux. Cela devient quasi indispensable dans le cas d’investissement immobilier dans le neuf donnant le droit à la récupération de TVA, tel que les acquisitions en résidences de tourisme, étudiantes, senior ou médicalisées.

Le régime d’imposition

Tout d’abord, le régime d’imposition des loyers perçus en location meublée est le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Comme tous les régimes fiscaux, il offre le choix entre plusieurs options :

  • régime micro bic,
  • régime réel simplifié,
  • régime réel.

Pour profiter du dispositif avantageux de l’amortissement comptable, il faut que le contribuable opte pour un des régimes réels d’imposition. Dans le cadre du régime micro, les charges déductibles sont remplacées par un abattement forfaitaire applicable sur les recettes annuelles.

Conséquences de l’amortissement sur le statut de loueur meublé

Vous allez découvrir ici toute la puissance de l’amortissement comptable ! 

Pour calculer le résultat fiscal en loueur meublé, vous prenez toutes les recettes générées auxquelles vous retranchez les charges réelles ainsi que les amortissements.

Il existe en fait deux scenarii possibles :

Premier scénario : vous allez diminuer un maximum vos recettes sans pour autant passer en négatif. 

Imaginez, une fois les déductions de toutes vos charges et des amortissements, vous vous retrouvez avec un résultat de 1 000€. Vous ne serez donc taxé que sur ces 1000€ à l’impôts sur le revenu et à la CSG-CRDS.

Deuxième scénario possible : le résultat est négatif.

Vous l’avez compris. Il n’y a pas de taxation. Pas de prélèvement sociaux.

Mais ce n’est pas tout.

Il est possible de reporter le déficit excédentaire créé par l’amortissement sur les années suivantes, et ce de manière illimité. 

Un report illimité dans le temps pour les amortissements

Contrairement au déficit créé par vos autres charges qui lui ne peut être reporté que sur les 10 années suivantes, le déficit généré par les amortissements comptables est reportable sans limite de durée. Idéal pour se bâtir une stratégie de revenus faiblement fiscalisés pour votre retraite !

La cerise sur le gateau à la revente

Étant considéré comme une entreprise, la logique voudrait qu’en cas de revente je sois soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui veut dire que les amortissements pratiqués sur un bien seront pris en compte lors de sa revente. On parle ici de Valeur Nette Comptable. Hors, si je revends mon bien au prix d’achat, en prenant en compte une valeur nette comptable de 0… Imaginez-vous la plus-value ? 

Et bien il n’en est rien ! 

En location meublée, même si vous êtes considéré fiscalement pour ces revenus comme une entreprise, vous restez soumis aux plus-values des particuliers. 

Ainsi, les amortissements effectués ne sont pas pris en compte dans le calcul des plus values immobilières. Et ça. C’est vraiment génial. Puisque vous profitez en plus d’une exonération d’impôt sur la plus value au bout de 22 ans de détention, ainsi qu’une exonération de prélèvement sociaux au bout de 30 ans de détention.

Malgré que cela paraisse paranormal, c’est pourtant bien réel. Et c’est ce qui fait que amortissement et location meublée font vraiment un duo gagnant. Alors eldorado fiscal ou pas ? Pour combien de temps ce système complètement hybride va-t-il durer ? Apparement on en parle.

 

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