Vous ne le savez peut-être pas. Mais nous allons vous parler d’un mécanisme très alléchant : l’amortissement. Normalement réservé aux entreprises, l’utilisation de l’amortissement est aussi disponible pour le loueur meublé. Je vous propose que l’on découvre ensemble comment amortissement et location meublée font bon ménage ! Le tout est de savoir comment se fait le calcul de l’amortissement pour la location meublée.

Vous allez voir comment utiliser tous les rouages de la comptabilité pour imputer des charges fictives à vos recettes. Dans le but étant de ne pas payer – ou du moins, un minimum – d’impôt ni de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. Une mécanique exceptionnelle quand on y pense…

Le principe de l’amortissement

On parle d’amortissement comptable pour constater l’usure d’un bien provoquant une perte de valeur.

Cette perte de valeur est purement comptable. Elle ne reflète pas la valeur économique du bien. Il aura donc juste un impact fiscal.

Le but est donc de se créer une charge qui sera reportée à l’actif du bilan dans le but d’en diminuer le résultat. Il est ainsi possible d’amortir son bien meublé sur une durée déterminée :

  • En règle générale, l’immobilier est amortissable sur une durée de 20 à 60 ans
  • Le mobilier, quant à lui, est généralement amortissable sur une durée de 5 ans 

L’administration fiscale impose aux contribuables dans le cas de l’immobilier de décomposer le bien pour pratiquer un amortissement par composant.

Pour pratiquer un amortissement comptable, il faut respecter 2 conditions :

  • Le bien doit pouvoir se déprécier avec le temps. Ce qui veut dire que le terrain n’est pas amortissable. Il convient donc de retirer le terrain dans la valeur de votre bien immobilier lorsque vous pratiquerez l’amortissement.
  • La valeur du bien doit être supérieure à 500€ HT. Et la on note une petite exception pour les meubles qui sont amortissables même si inférieurs à 500€ HT. Plutôt top quand on est en location meublée 🙂

J’amortis, j’impute donc des charges, et après ?

Et après vous allez découvrir toute la puissance de l’amortissement comptable ! Pour calculer le résultat fiscal en loueur meublé, vous prenez toutes les recettes générées auxquelles vous retranchez les charges réelles ainsi que les amortissements.

Il existe en fait deux scenarii possibles :

Premier scénario : vous allez diminuer un maximum vos recettes sans pour autant passer en négatif.

Imaginez.

Une fois déduction de toutes vos charges et des amortissements, vous vous retrouvez avec un résultat de 1000€. Vous ne serez donc taxé que sur ces 1000€.

Deuxième scénario possible : le résultat est négatif.

Vous l’avez compris. Il n’y a pas de taxation. Pas de prélèvement sociaux.

Mais ce n’est pas tout. 

Il est possible de reporter le déficit excédentaire créé par l’amortissement sur les années suivantes, et ce de manière illimité.

Un report illimité dans le temps pour les amortissements

Contrairement au déficit créé par vos autres charges qui lui ne peut être reporté que sur les 10 années suivantes, le déficit généré par les amortissements comptables est reportable sans limite de durée. Idéal pour se bâtir une stratégie de revenus faiblement fiscalisés pour votre retraite !

La cerise sur le gateau : la revente.

Petite réflexion…

Étant considéré comme une entreprise, la logique voudrait qu’en cas de revente je sois soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui veut dire que les amortissements pratiqués sur un bien seront pris en compte lors de sa revente. On parle ici de Valeur Nette Comptable. Hors, si je revend mon bien au prix d’achat, en prenant en compte une valeur nette comptable de 0… Imaginez-vous la plus-value ? 

Et bien il n’en est rien. 

En location meublée, même si vous êtes considéré fiscalement pour ces revenus comme une entreprise, vous restez soumis aux plus-values des particuliers. 

Ainsi, les amortissements effectués ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Et ça. C’est vraiment génial. Puisque vous profitez en plus d’une exonération d’impôt sur la plus value au bout de 22 ans de détention, ainsi qu’une exonération de prélèvement sociaux au bout de 30 ans de détention.

Malgré que cela paraisse paranormal. C’est pourtant bien réel. Et c’est ce qui fait que amortissement et location meublée font vraiment un duo gagnant !

Alors eldorado fiscal ou pas ? Pour combien de temps ce système complètement hybride va-t-il durer ? Apparement on en parle. 

On en parle…

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