Comment récupérer la TVA sur un investissement immobilier

Aussi bizarre que cela puisse paraître, il est possible pour un particulier de récupérer la TVA dans le cadre d'un investissement locatif dans un logement neuf. Cette récupération est bien entendu soumise à conditions. Découvrons ensemble comment le remboursement de TVA est possible sur la pierre.

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Eligibilité au remboursement de TVA sur un investissement

Pour que la récupération de TVA soit possible sur un investissement, il faut déjà que la transaction de vente en contienne.

En immobilier, seul les ventes dans l’immobilier neuf sont soumises à TVA. Le taux de TVA applicable à compter du 1er janvier 2019 est de 20%.

Mais ce n’est pas la seule condition à remplir pour que cela soit possible. Vous devez respecter les conditions suivantes de manière cumulative :

  • Investir en Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP)
  •  Acquérir un bien dans une résidence de services gérée par un gestionnaire professionnel. Le gestionnaire doit assurer au moins 3 des 4 services para-hotellier(*)
  • Conserver le bien un minimum de 20 ans pour que la TVA soit définitivement acquise. Si cette condition n’est pas remplie, l’investisseur devra rembourser une partie de cette dernière à l’administration fiscale. Ce remboursement s’effectuera au prorata temporis du temps le séparant de la 20ème année, soit 1/20ème du montant total par année manquante

Cet avantage fiscal est cumulable avec l’amortissement comptable et/ou le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard.

Mais d'où vient de cet avantage fiscal ?

La location meublée a été utilisée par les gourvenements successifs comme un outil de régulation économique. L’idée est de transférer sur la sphère privée des services d’utilité publique.

D’abord plébiscité pour permettre aux salariés de profiter de leur première semaine de congés obtenue (résidence de tourisme), elle s’est développée dans bien d’autres domaines :

  • résidence étudiante
  • résidence d’affaires
  • résidence senior
  • résidence médicalisée (EHPAD)

A qui s’adresse ce type d’investissement

Tous les particuliers désireux d’obtenir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés.

Le fait de récupérer la TVA sur cet investissement permet d’en maximiser la rentabilité. Sans compter la possibilité d’appliquer l’amortissement comptable sur les loyers ou le dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard. 

Comment s’effectue le remboursement de TVA

Pour que le remboursement de TVA sur l’investissement puisse se faire, il faut tout d’abord procéder à l’acquisition effective du bien en passant chez le notaire.

Dans le cadre d’un investissement dans le neuf, on achète très souvent le bien en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Donc, le paiement du bien se fera par le biais d’appels de fonds successifs. Lors de chacun d’entre eux, l’investisseur payera un quote part de TVA du bien qu’il pourra alors récupérer en faisant la demande auprès de l’administration fiscale.

Avant de pouvoir prétendre au remboursement de la TVA, il est nécessaire d’accomplir quelques démarches administratives préalables :

  • procéder à votre inscription auprès du centre des impôts compétent. Cette inscription prend la forme du formulaire  P0i (ou imprimé Cerfa n°11921*03) de déclaration de début d’activité de location meublée avec services para-hôteliers, 

  • demander le remboursement de la TVA à chaque appel de fonds réalisé par le notaire ou le promoteur.

Le versement de la TVA se fera entre 15 jours et 6 mois maximum par l’administration fiscale. Plus vous perdrez du temps dans vos déclarations et plus ce délai s’allongera.

Vous pouvez choisir de vous faire assister d’un expert comptable dans vos démarches afin de ne pas faire d’erreurs et de minimiser les délais de traitement. Il serait dommage de vous en priver car les frais de comptabilité peuvent être remboursés sous forme de crédit d’impôt sous conditions.

Le remboursement de TVA en résumé

Investir dans le neuf en résidence de services

Conserver le bien pendant 20 ans minimum

Etablir les formalités dans les délais impartis

(*) liste des 4 services parahotelliers : accueil, blanchisserie, entretien et petit-déjeuner

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