Contrairement à un investissement classique, le décès d’un investisseur ayant le statut de LMNP a des conséquences fiscales importantes. Il est assimilé au même traitement qu’un entrepreneur individuel auquel on aurait retiré les régimes de faveur. Car en effet, le décès de l’entrepreneur individuel emporte les mêmes conséquences qu’une cession ou cessation d’activité selon l’article 201, alinéa 4 du Code Général des Impôts. Comme toute cession, c’est un acte générateur de plus values du point de vue de l’administration fiscale. Découvrons ensemble quel sera son traitement fiscal de ce qui représente l’inconvénient majeur du statut de LMNP.

Durée de lecture : 5 minutes

Inconvénient LMNP en cas de décès : une imposition immédiate du résultat

Lors d’un investissement en LMNP, le décès de l’investisseur exploitant rend immédiatement exigible l’imposition des bénéfices et plus-values relatifs à l’activité et ce, quand bien même un héritier continue à exploiter l’activité. La logique provient du fait que l’activité de l’entrepreneur individuel ne survit pas à la personne. Cela pose quelques problèmes majeurs notamment en terme d’imposition sur la question de que devient la réserve d’amortissement accumulée précédemment.

Imposition sur les revenus

Les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année du décès et ceux générés par le décès lorsqu’ils n’ont pas déjà été taxés (plus-values professionnelles générées par le décès du chef d’entreprise par exemple). Ces bénéfices sont imposés au dernier taux de prélèvement à la source connu en tenant compte des versements d’acompte déjà réalisés.

Inconvénient LMNP : la taxation des plus-values

Contrairement à d’autres typologie de placements, le décès entraîne la taxation des plus-values latentes. Cela en fait l’inconvénient majeur du statut de LMNP.

En fonction du statut du loueur en meublé (professionnel ou non professionnel), le traitement fiscal des plus-values différera. Bizarrerie du sort, nous verrons que pour le LMNP, une partie des plus values sera taxée selon le régime des plus values des professionnelles. ce qui n’est jamais le cas en cas de cession du bien du vivant de l’investisseur.

Traitement des plus-values en cas de décès

Type d’actifsLMPLMNP
ImmeublesRégime des plus-values professionnelles (à court ou long terme).
Imposables au décès.
Régime des plus-values privées des particuliers.
Non imposables au décès.
Autres actifs immobilisés (notamment les meubles)Régime des plus-values professionnelles (à court ou long terme).
Imposables au décès.
Régime des plus-values professionnelles (à court ou long terme).
Imposables au décès.

Contrairement aux plus-values privées, la donation ou le décès ne purge pas la plus-value professionnelle.

Les plus-values nettes à long terme sont taxées au taux global de 12,8 % (sans possibilité d’option pour le barème progressif) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plus-values nettes à court terme (à hauteur de l’amortissement ou en cas de décès dans les deux premières années d’activité) sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Les plus-values nettes à court terme sont taxées de la même manière que le bénéfice (en BIC) ainsi qu’aux prélèvements sociaux ou cotisations sociales selon le cas.

Cependant des régimes d’exonération existent :

Dans ce cas précis, les plus-values pourront bénéficier des différents régimes d’exonération et des abattement suivants pour la plue-value à long terme :

  • Exonération des très petites entreprises (CGI art. 151 septies )
  • Abattements sur les plus-values à long terme réalisées sur les immeubles (CGI art. 151 septies B)

Les deux dispositifs prévus à l’article 151 septies et septies B sont cumulables.

 

Dans le cas de la reprise de l’activité par le bénéficiaire (héritiers, légataires), il peut opter pour un régime de report d’imposition des plus-values d’actif constatées au jour de la transmission selon l’article 41 du Code Général des Impôts.

Ce report se transforme en exonération définitive des plus-values si l’activité est poursuivie pendant au moins cinq ans par l’un des bénéficiaires de la transmission.

Les amortissements différés et les déficits antérieurs eux ne sont pas transmis (article 41 du CGI).

Les déficits antérieurs

Les déficits de l’ancien exploitant ne peuvent être transmis. Lorsque le bien est un propre du défunt les déficits sont perdus en cas de décès de l’exploitant. Le droit civil nous vient en aide quand le bien immobilier est un bien commun. Dans ce cas, les déficits sont attribués pour moitié au conjoint. L’autre moitié, celle du défunt, est perdue.

 

Les amortissements

L’amortissement est une des raisons importantes dans le choix de l’investissement en LMNP. En cas de décès de l’exploitant, les amortissements antérieurs sont perdus. En revanche, le nouvel exploitant peut inscrire les biens transmis à son bilan pour leur valeur réelle à la date de transmission, et les amortir sur cette base réévaluée. La transmission constitue le point de départ du nouvel amortissement.

TVA

Il existe des cas de figure où la location meublée est soumise à TVA (lorsque des prestations sont fournies au locataire). Nous sommes dans ce cas de figure avec les acquisitions en LMNP dans des résidences gérées par un gestionnaire. La TVA dans ce cas est intégralement récupérable par le propriétaire. Le décès avant la 20ème année entraîne en principe la régularisation de la TVA récupérée, soit une restitution de un cinquième des sommes perçues par année qu’il reste encore à courir.

Cependant une tolérance existe de la part de l’administration fiscale. La régularisation de la TVA est évitée lorsqu’il y a transfert d’une universalité (immeuble + baux en cours) à un nouvel acquéreur. Autant cette tolérance ne fait aucun doute en cas de transfert en pleine propriété. Un doute légitime subsiste en cas de transfert en démembrement (entre les enfants et le conjoint survivant par exemple lors de la succession). 

Ne pas oublier les modalités déclaratives

Suite au décès de l’exploitant les ayants droit doivent : 

  • Avertir l’administration à travers le CFE de la cessation de l’activité dans un délai de 45 jours,
  • Adresser à l’administration fiscale la déclaration nécessaire permettant l’imposition immédiate du bénéficie de l’exploitant et des plus-values latentes, dans les 6 mois qui suivent la date du décès.
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