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Si vous poser la question de savoir qu’est-ce que le statut de LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel), la réponse est simple. Nous sommes en présence d’un statut fiscal à 100%. Mais que se cache t’il derrière cet acronyme en terme d’avantages et de conditions à respecter.

Durée de lecture : 8 minutes

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Comme son nom l’indique, ce statut s’appuie sur la notion de la location meublée. Le grand principe général est de mettre à disposition de son locataire tous les éléments qui lui permette de s’y installer pour y vivre en apportant juste ses effets personnels.

Equipements nécessaires

De manière conceptuel, cela semble flou. L’administration dans une instruction a dressé la liste des équipements indispensables pour qu’un bien puisse être considéré comme étant loué sous forme de meublé. Contrairement aux apparences, le fait de faire signer un bail meublé ne suffit pas !

Formalisme fiscal

Dès lors que vous souhaitez débutez une activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Pour ce faire, vous aurez à remplir le formulaire P0i. Vous en aurez besoin notamment pour remplir votre déclaration fiscale annuelle de revenus. Pour la location meublée il s’agit de la déclaration 2031. Pour éviter tout erreur, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un Expert Comptable spécialisé dans ce type de déclaratif.

Trucs et Astuces

Nous vous conseillons vivement en annexe du bail de préciser tous les éléments composants le bien. Cela permettra notamment de simplifier vos relations avec l’administration fiscale et d’éviter tout litige avec le locataire pendant l’état des lieux.

Fiscalité du statut LMNP sur les revenus, faîtes le bon choix !

Les revenus générés par une location meublée sont classés fiscalement dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, selon la situation, vous pourrez avoir le choix en terme de déclaratif à l’impôt sur le revenu entre :

  • le régime réel d’imposition BIC, ou plus couramment le régime réel simplifié
  • le micro BIC

La différence entre les 2 ?

  • Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour y retrancher la totalité des charges annuelles déductibles (taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative…). On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables.
  • En ce qui concerne le Micro BIC, les charges sont calculées selon un principe de forfait. Le contribuable se verra appliqué sur les recettes locatives un abattement forfaitaire d’un montant de 50% des loyers perçus de la location meublée. Autrement dit, seules 50% des recettes seront imposées. Dans ce cas, il est impossible de comptabiliser les amortissements.

Quelle option retenir ?

En fonction du montant des recettes annuelles, le régime qui s’applique par défaut n’est pas le même.

Régime applicable

En dessous de 70 000 euros, c’est le régime Micro BIC qui est le régime qui s’applique de plein droit. Il est possible sur option d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le contribuable devra conserver cette option une année supplémentaire. Compter ce délai, il aura la possibilité de repasser au régime Micro BIC.

Au dessus de 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Le contribuable n’a aucun autre choix possible.

Micro BIC ou Régime Réel ?

Pour rappel, ce choix concerne les contribuable déclarant moins de 70 000 euros de recettes en location meublée. Cela concerne la majorité des cas.

Le régime réel s’imposera dès lors que les charges sont importantes (supérieures à 50% des recettes) notamment à cause d’un emprunt. Nous sommes face à des investissements avec des amortissements importants eu égard aux recettes, en général des locaux destinés à l’habitation. Face à des locaux industrielles et commerciaux, il est indispensable de procéder à une simulation financière préalable.

LMNP et TVA

Le statut LMNP est par nature non soumis à la TVA. Dans ce cas, le contribuable aura la possibilité de récupérer la TVA sur ces acquisitions, notamment sur le bien immobilier (dans le cadre d’investissements neufs) et sur les meubles sous conditions.

Attention car la TVA sur l’immobilier n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une revente avant cette période peut vous obliger à rembourser une quote part de ce montant à l’administration fiscale.

Le régime dérogatoire du Censi-Bouvard

Pour favoriser le développement des résidences de services en France, le gouvernement a décidé dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 de mettre en place une réduction d’impôts spécifiques pour le loueur meublé : le LMNP censi bouvard.

Afin de profiter d’un mécanisme de défiscalisation, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • Procéder à l’acquisition d’un bien en immobilier neuf.
  • La location doit respecter toutes les conditions de la location meublée au sens fiscal du terme.
  • Confier la gestion du bien à un gestionnaire qui doit en faire l’exploitation commerciale dans un des secteurs prévus par le dispositif (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence senior médicalisée ou non).
  • Le gestionnaire doit mettre à disposition au moins 3 services para-hôteliers à ses locataires.
  • S’engager à mettre à disposition le bien pendant un minimum de 9 ans au gestionnaire

Si toutes ses conditions sont respectées, le contribuable aura le droit à une réduction d’impôts égale à 11% du montant Hors Taxe du bien pendant 9 ans (soit 1,22% par an).

Et côté des plus values immobilières

Le plus surprenant dans tout cela est que l’investisseur peut profiter d’avantages fiscaux sur les revenus comme s’il était soumis au régime des sociétés. Et dans le même temps, lors du calcul des plus values immobilières, il pourra bénéficier du régime des plus values immobilières des particuliers. Un sérieux avantage qui vous fera certainement choisir le statut de loueur en meublé dans le cadre d’investissement locatif.

 

Les nouveautés du statut LMNP en 2016

Vous l’aurez peut-être constaté la loi de finance 2015 a supprimé l’avantage de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité pour les personnes en concubinage. Ce crédit d’impôt allait jusqu’à 915 €. Il en est de même du délai de prescription de contrôle fiscal même si le contribuable avait souscrit à un centre de gestion agréé (CGA). La mesure devait s’étendre à tous les contribuables à compter de 2016.

Mais pour une fois, bonne nouvelle : la loi de finance 2016 est revenue sur ses pas. Il y a quand même un changement majeur. A compter de l’exercice 2016, la réduction d’impôt est limité aux 2/3 des frais de comptabilité à hauteur de 915€. Nous avons perdu 1/3 de la déductibilité des frais de comptabilité dans la bataille.

Suppression de la prescription de contrôle fiscal

La prescription dont bénéficiaient les adhérents des centres de gestion agréés n’est plus valable à compter de l’exercice 2015. Cet avantage qui permettait, en cas de contrôle fiscal, d’être contrôlé uniquement sur les deux derniers exercices fiscaux se voit donc supprimé. L’administration pourra désormais contrôler les adhérents au CGA sur les trois derniers exercices.

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