SCI et location meublée : est-ce réellement compatible ?

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Avec l’augmentation de la fiscalité immobilière au cours de ces dernières années, de nombreux propriétaires bailleurs se sont lancés dans la location meublée. Et dans cette recherche de baisse de fiscalité, la question de la SCI et de la location meublée se pose pour optimiser la transmission. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué. Même si cela part d’une bonne intention, découvrons pourquoi la SCI et la location ne font pas bon ménage !

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La SCI et la location meublée : peut-on mixer les 2 ?

La SCI est une société patrimoniale dont l’objet social est civil. En général, cela concerne l’acquisition, et la gestion d’un parc immobilier locatif. Qui dit immobilier locatif, dit location meublée. A t’on le droit de louer des biens en location meublée au sein d’une SCI ? La réponse se décompose en 2 volets : le civil et le fiscal.

D’un point de vue civil

Vous avez surement entendu parlé du caractère commercial de l’activité de location meublée. Ce point permet à la location meublée de faire profiter de l’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) aux investisseurs. Mais cela ne concerne que la fiscalité.

D’un point de vue civil, il est admis par la doctrine que l’activité de location meublée est une activité civile. L’activité principale du bailleur reste la location d’un bien. La fourniture et location de meubles restant accessoire, elle ne l’emporte pas sur l’activité principale. D’un point de vue civil, il est permis de loger dans une SCI des biens mis en location meublée. Et cela quelqu’en soit le statut (Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel).

Côté fiscalité

L’administration fiscale a un point de vue divergeant de la doctrine civile, une nouvelle fois. Pour la DRFIP, la location meublée est une activité commerciale. Ceci est vrai pour une location en direct, mais aussi pour les locations indirectes à travers une SCI. Elle va même plus loin à travers l’alinéa 2 de l’article 206 du Code Général des impôts spécifiant qu’une SCI se livrant à la location meublée doit être impérativement assujetties à l’Impôt sur les Sociétés. Mais quelle en est la conséquence ?

Du point de vue de la TVA immobilière, les règles sont les mêmes que pour un investissement en direct. Les loyers sont non assujetti à la TVA dès lors que le locataire est un particulier. Seul les locations à des personnes morales assujetties à l’IS peuvent donner le droit à de la TVA si le bailleur l’accepte.

Le saviez-vous ?

SCI à l’Impôt sur le Revenu et location meublée

Il existe des dérogations rendant possible la fiscalité à l’IR pour une SCI pratiquant la location meublée. La SCI doit répondre à une des 2 conditions suivantes :

  • les recettes de la location meublée doivent être inférieurs à 10% aux recettes totales de la SCI. Il est possible de franchir le seuil une année sans que la fiscalité de l’IR soit remise en cause. Pour cela, il faut que la moyenne des recettes de location meublée sur les 3 dernières années soit inférieures à 10% des recettes totales de la SCI,
  • la location meublée ne doit pas être caractérisée. La location meublée doit être de courte durée et ne pas avoir de caractère répétitif. Cette condition est en général très complexe à mettre en oeuvre.

SCI et location meublée : un montage possible sur le papier

En conclusion, il est possible de procéder à des investissements en location meublée à travers une SCI. La seule question est de savoir si c’est opportun. Et sur ce sujet, je préfère vous dire tout de suite que c’est fortement déconseillé. Si vous souhaitiez créer une SCI pour y héberger des biens en location meublée, vous pouvez mettre fin à votre projet une fois avoir fini cet article.

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Les inconvénients du mélange SCI et location meublée

La présence de location meublée dans une SCIhors exceptions, entraine la taxation de la société à l’Impôt sur les Sociétés. Cette fiscalité est incompatible avec le statut fiscal de LMNP qui relève de l’Imposition sur les Revenus des particuliers.

Concernant les revenus

Du point de vue de la taxation sur les revenus, la SCI à l’IS et le statut de LMNP sont très similaires. Les deux statuts permettent de profiter du mécanisme de l’amortissement comptable.

La SCI à l’IS présente deux avantages par rapport au statut de LMNP :

  • la liste des charges déductibles à l’Impôt sur les Sociétés est plus importante qu’à l’Impôt sur le Revenu. En effet, les frais d’acquisition (frais de notaire), la rémunération de gérance, ainsi que l’Impôt sur les Sociétés payés par la SCI sont déductibles,
  • le taux d’imposition à l’IS est généralement inférieur à l’imposition supportée par les associés à l’impôt sur le revenus. Il faut comparer le taux d’IS (15% ou 28%) au taux d’imposition pour les associés particuliers (TMI + prélèvements sociaux + CEHR). Ce dernier peut atteindre 67,2%.

Par contre, la SCI à l’IS comporte 2 inconvénients majeurs :

  • la SCI a l’IS perd son statut de société transparente. Elle a donc une identité et un patrimoine propres. De plus, elle se doit de respecter la plan général comptable. Ce qui a pour conséquence de rendre distribuable aux associés uniquement le résultat fiscal. Une grande partie de la trésorerie de la SCI devient indisponible créant un effet de « cash trap »,
  • les associés qui souhaitent récupérer des bénéfices à titre personnel de la SCI à l’IS doivent procéder à une distribution de dividendes. Cette dernière est taxable à l’impôt sur le revenu des associés.

Une fiscalité des plus values rédhibitoire

S’il y a une raison pour laquelle vous ne devez pas mêler SCI et location meublée, c’est l’imposition sur les plus values dont dépend la SCI à l’IS. Pourquoi rendre taxable ce qui ne l’est pas dans le statut de LMNP ?

Car oui, autant le statut de LMNP profite de la fiscalité des plus values des particuliers avec une exonération totale au bout de 30 années de détention. Ce n’est pas le cas de la SCI à l’IS qui sera taxée à la revente du bien au régime des plus values des professionnels. Ceci implique que l’avantage fiscal octroyé par l’amortissement sur les recettes sera totalement perdu au moment de la revente et du calcul de la plus values.

Sauf cas très spécifique, autant conserver les biens en nom propre pour profiter pleinement des statuts fiscaux offerts par la location meublée ! Il vous reste la SARL de famille si vous en connaissez le fonctionnement.

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