Pour profiter des avantages de la Loi Pinel, vous devrez bien entendu acquérir un bien éligible et respecter les conditions sur le bail et sur le locataire. Mais cela ne suffit pas. Vous devrez aussi scrupuleusement respecter les obligations fiscales déclaratives sous peine de ne profiter d’aucun avantage. Comment déclarer correctement un bien en Loi Pinel.

Déclaration préalable d’engagement de location

Nous sommes face à la clef de voûte de tout investissement fiscal : l’engagement de location. La Loi Pinel ne fait pas exception à la règle.

Rappel des obligations d’engagement de location

En terme d’obligations, le propriétaire qui souhaite profiter des avantages de la Loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :

  • louer son bien en location nue à titre de résidence principale,
  • respecter le plafond de loyer,
  • sélectionner un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de revenus d’éligibilité,
  • s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Comment se matérialise cet engagement ?

Le propriétaire doit procéder une déclaration d’engagement de location dans la première année suivant la livraison du bien. Cette déclaration doit se faire auprès de l’administration fiscale en remplissant le formulaire 2044 EB. Désormais, vous pouvez procéder à cette déclaration sous forme électronique au moment de votre déclaration fiscale annuelle sur les revenus.

En cas de non respect de déclaration formelle dans la première de livraison, l’engagement de location sera considéré comme caduque et vous perdrez l’avantage fiscal pour toute la durée de l’investissement ! Vous devrez donc pour un bien livré au premier semestre de l’année effectuer une déclaration papier anticipée pour ne pas vous retrouver hors délai.

Nota Bene : si vous avez opter initialement pour 6 ou 9 ans, et que vous souhaitez prolonger la durée, il ne faudra pas oublier de faire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale pour valider cette prolongation.

Comment déclarer les revenus de votre Loi Pinel annuellement

Comme pour tout bien immobilier générant des revenus, vous devez remplir la déclaration annuelle. Cette déclaration vous permet de :

  • profiter de la réduction d’impôts sur le revenus annuels,
  • déclarer les revenus ou le déficit générés par le bien.

La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044)

Qui dit revenus locatifs dit déclaration 2044 sur les revenus. Cette déclaration s’effectue en même temps que la déclaration de tous les autres revenus du foyer.

Elle consiste à renseigner toutes les recettes, toutes les charges déductibles de tous les biens mis en location et les retraiter avec les déficits antérieurs reportables pour déterminer la balance en terme de revenus fonciers. Ce résultat peut être positif, on parlera de revenu foncier. Ou négatif, nous serons face à déficit foncier.

Cette balance sera à reporter sur votre déclaration principale de revenu. Dans le cadre de la déclaration électronique, il vous suffira d’activer le report automatique.

Nota Bene : si vous êtes face à un déficit, il pourra vous permettre, selon conditions, de diminuer votre revenu fiscal de référence dans la limite de 10 700 euros.

La déclaration de la réduction d’impôts (formulaire 2042 Complémentaire ou 2042 C)

C’est l’étape la plus simple et la plus importante à remplir avec la déclaration de la réduction d’impôts annuelle. Si vous souhaitez profiter des 1% ou 2% de réduction d’impôts en fonction de la durée d’investissement, vous devrez remplir le montant correspondant à cette réduction sur la déclaration 2042 complémentaire. Vous devrez le faire toutes les années où vous souhaitez profiter de la réduction d’impôt Pinel. Il n’y a pas de report automatique !

Les attestations à conserver impérativement

Dans le cadre de la Loi Pinel, toutes les obligations déclaratives se font sur l’honneur. En cas de questionnement de l’administration fiscale sur le bon déroulé de l’investissement, il vous sera nécessaire de conserver précieusement la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ainsi que les baux de location mis en place avec les locataires successifs. La DAT sert à vérifier si vous avez respecter les obligations sur l’engagement de location. Et les baux de location pour le loyer devant respecter le plafond Pinel selon le zonage (A, A bis, B1, B2 et C).

Nota Bene : il est indispensable de prendre le métrage CARREZ effectué par le diagnostiqueur immobilier pour calculer le plafond Pinel de votre bien. En cas d’erreur de sa part, cela engagera sa responsabilité. Le promoteur a pour obligation de respecter le métrage à plus ou moins 5 pourcents. Vous ne pouvez vous fier aux plans initiaux.

 

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