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Eviter une arnaque dans un investissement en loi Pinel

Vous en avez assez de payer trop d’impôts et avez accepté un rendez-vous gratuit avec un conseiller spécialisé en défiscalisation. Après un premier rendez-vous, le conseiller vous propose un investissement Pinel à travers une simple simulation financière. Si vous vous reconnaissez à travers ces quelques lignes, il n’est pas encore trop tard pour vous poser. Vous n’allez pas achetez une baguette de pain ! Utiliser le levier fiscal pour accroître son patrimoine ne doit pas vous faire oublier quelques règles de base communes à tout type d’investissement. Pour éviter toute arnaque à la loi Pinel, dites-vous bien que ce type d’investissement est avant tout basé sur la composante immobilière. Et ce quoiqu’un pseudo conseiller ait pu vous faire croire…

Prendre en compte votre situation et vos contraintes

Cela devrait être le béaba de tout professionnel que d’établir une étude de votre situation. Attention, nous parlons d’une étude approfondie s’appuyant sur un rapport écrit dépassant largement le simple cadre de la simulation financière et du fait que vous payez trop d’impôts. Pas besoin de conseillers si vous en êtes déjà convaincu. Etre uniquement focalisé sur l’impôt risque de vous amener à une arnaque à la loi Pinel.

Je vais vous parler d’une anecdote qui m’est arrivé il y a maintenant 3 ans d’un client qui nous téléphone parce qu’il jugeait payer trop d’impôts. Jusque là rien d’anormal sachant que le trop est quelque chose de subjectif. Lors de notre premier entretien de découverte, j’approfondi le sujet et notamment récupère son avis d’imposition, élément précieux pour tout professionnel qui s’est la lire. Bilan des courses : cette personne se trompait de manière régulière dans sa déclaration fiscale annuelle, erreur qui tous les ans lui majorait de 1 600 à 3 000 euros. Et cela faisait 5 ans que cela durait… Une simple mission d’assistance administrative a réussi à remettre la fiscalité à un seuil acceptable, là où un professionnel mal intentionné aurait appuyé pour vendre une solution dont le client pouvait ne pas avoir besoin !

Tout cela pour vous dire qu’une phase de découverte approfondie est nécessaire à tout investissement. Au-delà des éléments de base concernant votre situation et celle de votre foyer, vos revenus et vos charges, il est primordial de connaître les situations déjà mises en place et tout élément pouvant avoir une incidence sur un futur investissement. Avec le plafonnement des niches fiscales, tout mécanisme de réduction d’impôts peut remettre en cause un futur investissement.

Répondre à vos enjeux de familiaux et de vie

La réduction d’impôts n’étant qu’un levier pour accroître son patrimoine, il est important de vérifier vos motivations à long terme. On peut compter deux grandes famille de stratégies patrimoniales :

  • La génération de revenus complémentaires. Celle-ci requiert une grande attention car elle ne produira d’effet qu’au terme de la période de financement (entre 10 et 25 ans). Elle correspond principalement au besoin de préparer sa retraite ou de financer les études supérieures des enfants
  • La création d’un capital au terme pouvant servir pour un objectif précis tel que l’acquisition d’une future résidence, être réinvesti sur un placement financier ou tout autre projet qui vous tient à cœur (voyage d’exception, acquisition d’une d’un bateau ou d’une voiture de collection, financement d’un mariage…)

Eviter une arnaque : la loi PINEL est un investissement immobilier avant tout !

Malgré ce que l’on peut vous laisser entendre, un investissement de défiscalisation reste un investissement immobilier locatif. Et en immobilier, une règle de base : priorité à l’emplacement !

Seule une bonne localisation assurera l’attractivité de votre bien pour de futurs locataires. Ce sera également le cas le jour où vous souhaiterez le revendre. Demandez à votre conseiller une étude économique sur la ville, le marché locatif local et surtout prenez le temps de vous déplacer pour vous rendre compte de l’environnement entourant votre futur bien.

Et le conseil dans tout cela…

N’oubliez jamais que les paroles s’envolent mais que les écrits restent. Il est indispensable avant tout investissement de disposer d’un rapport écrit reprenant :

  • Votre situation patrimoniale
  • Le rappel du contexte reprenant vos objectifs, vos contraintes ainsi que les moyens que vous êtes prêts à mobiliser dans un investissement
  • Le dispositif sur lequel s’appuie l’investissement avec en détail les avantages et contraintes (engagement de location...) apportés de la solution
  • Une simulation financière la plus exhaustive notamment en terme de dépenses à la charge des propriétaires (charges de copropriété, taxes foncières, frais de gestion, assurances locatives…)
  • Les risques et les points de vigilance à surveiller sur ce type d’investissement ainsi que les gardes fous à mettre en place
  • Une projection de votre situation après l’investissement afin d’évaluer le gain réel dégagé

Nous proposons à nos clients une solution « Pack conseil en investissement locatif » disponible sur tout type d’investissement immobilier qu’il soit réalisé ou non par l’intermédiaire de notre du cabinet. Si vous souhaitez transparence et objectivité, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers ne serait-ce que pour la partie étude.

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