Comme pour tous les types de société, une SCPI n’échappe pas aux règles afférentes au capital social. Et une des premières règles statutaires est de définir si la société dispose d’un capital fixe ou capital variable. Choisir entre maîtrise des investissements ou souplesse de gestion, un vaste débat qui nous amène à découvrir les vertus des sociétés à capital fixe.

Une maîtrise de l’actionnariat

Par défaut, une société a un capital fixe. Cela permet de maîtriser l’actionnariat et de définir les capacités financières de la société. En fonction du type de structure à part social ou à action, l’entrée ou la sortie d’associé se fait de manière plus ou moins facile.

Des clauses d’agrément peuvent exister dans les statuts pour permettre aux associés de limiter les entrées de nouvelles personnes dans l’actionnariat.

Pour une protection des associés existants

L’entrée d’un nouvel associé dans une société a deux conséquences majeures :

  • elle dilue de le droit de vote des actionnaires existants. Chacun d’entre eux perd du pouvoir en pourcentage et en tête lors de chacune des assemblées générales,
  • les bénéfices par associé seront mécaniquement moins importants. Sauf dans le cas où l’apport de capital supplémentaire aura permis à la société de se développer.

Et les conséquences pour une SCPI

Une SCPI à capital fixe nécessite une gestion administrative et commerciale plus importante.

Un meilleur contrôle des investissements

Etant donné que le capital ne peut varier que sous forme d’augmentation de capital, la SCPI n’est pas en perpétuel recherche d’investissements immobiliers à réaliser. Car tous nouveaux euros doivent être investis rapidement sous peine de pénaliser les rendements. Alors le sourcing des biens peut se faire en tout quiétude.

Mais une gestion plus complexe des fonds propres

A contrario, une fois des investissements à potentiel détectés, la SCPI à capital doit lancé une campagne de recherche de fonds auprès d’investisseurs privés. Et cela au risque de ne pas trouver le capital nécessaire pour réaliser l’opération. C’est pour cette raison que dans ce cas de figure, la plupart des sociétés mettent en place des lignes de crédits auprès d’une banque afin d’anticiper l’acquisition. Les fonds encaissés par les nouvelles souscriptions de parts serviront à rembourser l’emprunt.

La clause d’agrément en protection des épargnants privés

Dans un placement collectif, il est important de connaître les associés qui sont présents à vos côtés. La multiplicité d’investisseurs privés sécurisent un fonds. Cela permet d’avoir une stabilité des capitaux. Surtout que la durée de détention moyenne pour un particulier de parts de SCPI est de 22 ans.

Ce n’est pas le cas d’investisseurs institutionnels beaucoup plus volages. Pour cette raison, les gestionnaires les plus sages limitent ou interdisent l’accès aux institutionnels dans le capital de leurs SCPI.

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