Dans tout projet de placement immobilier se pose la question du financement de l’opération. Cette composante est bien trop souvent négligée alors qu’elle peut revêtir une importance majeure notamment en terme fiscalité,  notamment en revenus fonciers.

Il existe 2 grandes familles de financement :
– l’achat comptant,
– l’achat à crédit.

Acquisition comptant

Dès lors que l’on dispose de liquidités ou de placements jugés peu rentables, hors épargne de précaution, la question se pose de la réorientation de ces sommes afin de les rémunérer au mieux.

Dans ce cas de figure, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :

  • la souscription directe de parts
  • la souscription de parts dans un contrat d’assurance vie
  • la souscription de parts démembrée

Le mode de détention a des impacts sur la rentabilité de la SCPI ainsi que sur la fiscalité qui lui sera applicable.

SCPI dans un contrat d’assurance vie

En période de crise, les épargnants sont plus que jamais à la recherche de valeur refuge pour leurs investissements. Pendant des années, l’assurance vie, notamment grâce au fonds en euros, caracollait en tête du placement préféré des français. Depuis 2011, ce n’est plus le cas. Elle a été supplanté par l’immobilier quand bien même aucune réforme fiscale ou successorale n’a été mise en place pour modifier son statut, son mode de fonctionnement ou son statut fiscal.

Depuis une dizaine d’années, les performances des fonds en euros ont suivi la chute des taux d’intérêts pour atteindre en moyenne les 1,8% en 2017 avant imposition et prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018).

Les meilleurs contrats d’assurance vie multisupport propose une multitude de supports financiers permettant de dynamiser l’épargne. Depuis une quinzaine d’années, la SCPI est apparue sur les contrats les plus élaborés. Souscrire à de la SCPI dans ce cas de figure permet d’allier la sécurité de la pierre tout en offrant aux investisseurs une liquidité et une fiscalité avantageuse.

Et l’Impôt sur la fortune ? SCPI et démembrement, un duo gagnant !

Si vous êtes assujetti à l’ISI et que vous souhaitez profiter d’un levier fiscal pour augmenter votre patrimoine ainsi que vos revenus complémentaires futures, venez découvrir l’acquisition l’acquisition en nue propriété.

Le principal inconvénient, avec la SCPI de rendement, réside dans la perception immédiate de revenus supplémentaires qui s’ajoutent à la déclaration d’impôts dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes déjà fortement fiscalisés, cela risque de fortement saler la note, sans compter les prélèvements sociaux.

Dès lors que vous n’avez pas besoin de ces revenus de manière immédiate, il existe une alternative intéressante. Vous pouvez procéder à l’acquisition de la nue-propriété des parts. Cela aura pour effet de réduire considérablement le prix d’achat sans aucune sanction fiscale, les dividendes étant perçus par l’usufruitier le temps que dure le démembrement temporaire. Pour le coup, cet investissement ne se faire que comptant.

En général, il est conseillé de faire coïncider la récupération de la pleine propriété avec le départ en retraite. Ainsi, les dividendes perçus n’alourdissent pas l’impôt sur le revenus et constituent un complément de retraite plus qu’appréciable.

Acquisition à crédit

L’achat à crédit est très utilisé par les investisseurs disposant ou non de capital initial.

Elle permet de :
– augmenter le nombre de parts acheté en utilisant le levier de l’emprunt,
– atténuer ou neutraliser la fiscalité pendant la durée de l’emprunt.

Il existe 2 types de financement à crédit :
– le crédit amortissable,
– le crédit in fine, privilégié par les investisseurs possédant un capital immobilisable pour l’opération.

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