Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des produits de placement qui ont fait leur preuve en terme de rentabilité. Mais qui dit profits, dit impôts. Alors découvrez quelle est le sort de ces placements en terme d’imposition. scpi et fiscalité font-elles bon ménage ?

Avec les SCPI, qui paye l’impôt ?

L’objectif d’une SCPI est la gestion d’un parc immobilier dans le but d’en tirer le maximum de profit. Les gains pour l’épargnant peuvent être de deux types :

  • la perception de revenus (loyers, prestations d’assurance, revenus des placements de trésorerie),
  • les plus values issues de la vente des parts.

Mais par qui l’impôts est-il payé ?

Les SCPI sont des sociétés translucides. Cela signifie qu’elles ont une identité juridique propre, mais ne paye pas l’impôt sur les sociétés. Pour autant, une imposition doit être acquitée à l’administration fiscale au titre de l’article 8 du CGI. Ce seront les associés qui devront payer l’impôt en fonction de leur nature (IR ou IS). Car les associés d’une SCPI peuvent aussi bien être des personnes physiques que des personnes morales.

Parce que nous sommes en présence d’une société, nous pouvons aussi nous retrouver face à un déficit côté revenus. Ces déficits redescendant au niveau de l’associé, une stratégie de défiscalisation pour être bâtie sur la mécanique du déficit foncier.

Attention tout de même, car tous les bénéfices sont soumis à l’impôt même ceux ne sont pas effectivement distribués (mise en réserve).

SCPI et fiscalité sur les revenus

Les associés personne physique

Les revenus perçus par un associé personne physique sur imposé à l’impôt sur le revenu. Ce sera au contribuable de renseigner dans sa déclaration de revenus habituelle :

  • les revenus immobiliers dans la partie des revenus fonciers (déclaration 2044)
  • les revenus issus de la gestion de trésorerie dans la partie revenus des capitaux mobiliers

Particularité : si le contribuable ne tire des revenus fonciers que de SCPI, il n’aura pas la possibilité de profiter du régime du micro-foncier. Et même s’il est en dessous du plafond de revenus. 

Si la SCPI a généré des revenus issus de l’étranger, il est possible que les associés doivent en plus de cela renseigner une déclaration 2072.

Les associés personne morale

Si une personne morale détient des parts de SCPI, elle devra en déclarer les revenus en fonction de sa nature.

Sociétés translucides

Dans le cas de sociétés translucide (SCI) propriétaire de parts, ce seront aux associés de reporter les revenus sur leurs déclarations fiscales. On parlera de détention indirecte.

Sociétés commerciales ou sociétés patrimoniales à l’IS 

Si nous sommes face à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la SPCI viendront s’ajouter aux revenus financiers de la société. Ils seront eux aussi soumis à l’IS.

Les règles de l’amortissement comptable s’appliquent sur ce type de placement comme un bien immobilier. Et ceci que les parts de SCPI aient été acquises en pleine propriété ou que la société n’ait acheté que l’usufruit.

Exception des immeubles détenus à l’étranger

Il réside une exception à ce grand principe due à la territorialité de l’impôt.

De part les règles de fiscalité internationales, il est prévu que l’impôt sur les revenus fonciers soient payables dans le pays où ce situe le bien. La SCPI n’échappe pas à ce grand principe. La fiscalité sera donc dérogatoire pour les revenus de ces immeubles pour les associés. Une partie de l’impôt sera alors prélevé à la source par le gestionnaire. Le reste des revenus sera fiscalisé selon les règles générales évoquées plus haut.

SCPI et fiscalité sur les plus values

Les SCPI sont des produits hybrides, mi-produit immobilier et mi-produit financier. Cela se matérialise notamment en terme de plus values.

Pour bien comprendre le mécanisme, il faut savoir de quelle plus values il s’agit. Les associés ne sont imposés sur les plus values au moment de la revente de leurs parts de SCPI. Pour autant, le régime de taxation dépend une nouvelle fois du statut de l’associé.

Personne physique et société translucide

Parce que nous sommes sur des sociétés civiles à prépondérance immobilière, l’administration fiscale considère que nous sommes face à des plus values immobilières. Les mêmes règles sont applicables que pour la cession d’un bien immobilier traditionnel. Le contribuable aura le droit aux abattements pour durée de détention sur l’IR et les prélèvements sociaux.

Personne morale à l’IS

La cession de parts de SCPI est considérée comme une cession de bien immobilier.

Pour une revente des parts de SCPI avant deux ans de détention

La partie amortie et les plus values économiques du produit de cession des parts seront taxées au régime de la plus values court terme.

Revente des parts de SCPI au delà de deux ans

La fiscalité applicable sera alors celle des plus values court terme sur la partie amortie, et la plus values long terme sur la plus values économique du bien.

SCPI et fiscalité sur la fortune immobilière (IFI)

La SCPI est une société contenant principalement de l’immobilier. A ce tire, les personnes physiques doivent comptabiliser cette quote part d’immobilier au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette comptabilisation est indépendante du mode de détention (directe, à travers une SCI, via un contrat d’assurance vie). Les personnes morales en sont exemptées.

La valeur à déclarer au titre de l’IFI est communiquée tous les ans par la Société de Gestion s’occupant de la SCPI. Elle est représentative de la valeur du parc immobilier au 1er janvier de l’année.

Exception du au démembrement de propriété des parts

Dans le cadre de détention de parts de SCPI en nue propriété et/ou d’usufruit, la taxation dépend du fait générateur du démembrement de propriété.

Démembrement conventionnel

Si vous êtes en face d’un démembrement effectuée par une acquisition ou une donation, seul l’usufruitier sera redevable de l’IFI. Il devra déclarer la valeur totale des parts auprès de l’administration fiscale.

Démembrement issu d’une succession

Si le démembrement de propriété provient d’une succession, chacun des propriétaires de droit devra déclarer sa quote part au titre de l’IFI. Afin de calculer la valeur de l’usufruit, il faudra se rapporter au barème fiscale issu de l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Par déduction, on pourra connaitre la valeur de la nue propriété par la suite. Pour rappel : 

valeur de la pleine propriété = valeur de l’usufruit + valeur de la nue propriété

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