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Il existe plusieurs moyens d’investir en immobilier entre le neuf, l’ancien, les SCPI, les investissements en résidence de services… Mais avez-vous entendu parlé du démembrement de propriété ? Acheter un bien en démembrement de propriété revêt bien des avantages. Peut-être est-ce la solution qui vous convient !

Rappel sur le démembrement

Le démembrement de propriété tire sa source dans le code civil à l’article 578. Nous sommes donc sur un dispositif de droit commun qui ne risque pas d’être mis en cause dans le temps.

Quand on possède un bien en pleine propriété, on dispose de deux droits fondamentaux sur ce dernier :

  • le droit de posséder le bien. On parlera de nue propriété.
  • le droit de l’utiliser et d’en profiter des revenus qu’il procure. On parlera d’usufruit. Cet usufruit peut être viager, équivalent à la durée de vie de son propriétaire, ou temporaire. Au terme de l’usufruit, celui-ci s’éteint et retourne dans les mains du nue propriétaire sans aucune fiscalité à payer.

On retrouve ses notions notamment dans le cadre de succession ou de donation à ces héritiers. Mais ce qui est intéressant dans le domaine du conseil en investissement, c’est qu’il est possible de procéder à l’acquisition non pas d’un bien immobilier mais uniquement d’un droit de propriété sur ce dernier.

Quel est l’intérêt me direz-vous ? La finalité est de payer uniquement le droit qui nous intéresse et donc avec une forte décote ; l’usufruit si on souhaite rémunérer une trésorerie, la nue propriété si on souhaite se constituer un parc immobilier à bon prix.

Acheter un bien en démembrement de propriété quand on est une personne morale

En ces temps de taux d’intérêt très faible, les entreprises, sociétés patrimoniales, fondations, congrégations ou associations sont à le recherche de solutions sécurisantes pour faire fructifier leur trésorerie moyen/long terme.

L’acquisition d’un bien immobilier en usufruit est un compromis exceptionnel entre rendement et risque surtout avec des parts de SCPI. La personne morale qui en fait l’acquisition profite d’une fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement de l’usufruit tout en s’appuyant sur la robustesse des revenus des SCPI de rendement dans le temps.

Côté personne physique

Autant une personne morale a tout intérêt à acheter de l’usufruit d’un bien immobilier. C’est l’inverse pour un particulier. Il aura intérêt à acheter la nue propriété d’un bien.

Quels en sont les avantages ?

  • une décote sur le prix d’achat qui permet un gain immédiat à la revente net de fiscalité,
  • la nue propriété provenant d’un usufruit conventionnelle est exonérée d’IFI, quand bien même elle porte sur un bien immobilier.

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