Immobilier et démembrement de propriété : Qui paie quoi ? Pas si évident que cela à déterminer…

Vous avez un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à vos enfants. Mais vous souhaitez en conserver les revenus. Ou vous avez hérité d’un bien immobilier d’un de vos parents, l’autre étant toujours en vie. Dans ces deux cas de figure, vous vous retrouvez face à un démembrement de propriété.

La notion de droit de propriété

Dès que l’on achète un bien, on acquiert deux droits fondamentaux que sont la nue-propriété et l’usufruit. La somme de ses deux droits s’appelle la pleine propriété.

D’un point de vue juridique

La nue-propriété correspond au principal droit de propriété. Elle donne la faculté de disposer du bien (le modifier, le vendre, voir même le détruire), sans pour autant pouvoir l’utiliser. La faculté d’utilisation et d’en percevoir les fruits (revenus) est accordé à l’usufruitier.

Contrairement à la nue-propriété, l’usufruit est un droit temporaire. Il s’éteint au décès du propriétaire de l’usufruitier si c’est une personne physique. Ou il a une durée maximale de 30 ans si l’usufruit est donné à une personne morale.

D’un point de vue financier

Chacun des droits dispose d’une valeur économique qui lui est propre :

  • La pleine propriété correspond à la valeur marchande du bien
  • La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété se calcule selon plusieurs critères comme la rentabilité du bien, l’âge de l’usufruitier. Mathématiquement, la somme de ces deux valeurs est égale à la valeur de la pleine propriété.

L’administration fiscale pour le calcul des droits à payer utilise un autre mode de calcul pour la valeur de l’usufruit avec le barème article 669 du Code Général des Impôts.

Ce que dit la loi en terme de répartition de charges

Quand on parle de droits, il y a souvent des devoirs attachés. C’est le cas du démembrement de propriété.

En tant qu’usager du bien, l’usufruitier a pour obligation de l’entretenir. Il payera toutes les charges qui ont attrait à son utilisation. Le nu-propriétaire prend en charge tout ce qui relève de réparation, amélioration et démolition s’il y a lieu.

Charges de copropriété et annuelles

Dans cette logique, la répartition se fera entre l’usufruitier qui prendra en charge tout ce qui relève de l’usage (gardiennage, chauffage collectif, électricité des parties communes, frais de gestion du syndic, assurance habitation…). Quant à lui le nu-propriétaire règlera le reste des charges.

Travaux

Pour bien comprendre le mécanisme, il faut distinguer deux grands types de travaux :

  • Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire en vertu de l’article 606 du Code Civil,
  • Les travaux d’entretien réservés à l’usufruitier (article 605 du Code Civil).

Toutefois, un point important est à soulever en terme de travaux. Le nu-propriétaire peut contraindre juridiquement l’usufruitier à effectuer les travaux d’entretien. Voir même, il peut les effectuer là sa place et lui demander un dédommagement financier. Attention car la réciproque n’est pas vraie, même si l’absence de gros travaux rendrait impropre l’usage du bien !

Impôts et taxes

L’immobilier subit plusieurs formes de taxation.

Taxe foncière

La taxe foncière est à la charge du nu-propriétaire.

Taxe d’habitation

Dans le cadre d’un bien non mis en location, la taxe d’habitation sera à régler par l’usufruitier.

Impôts sur les revenus fonciers

Dans le cadre de biens mis en location, les loyers sont perçus par l’usufruitier. Ce sera à lui de s’acquitter de l’impôt sur les revenus perçus. Il ne pourra uniquement déduire les charges qu’il a réellement réglées. Les charges payées par le nu-propriétaire ne sont pas fiscalement déductibles.

Impôts sur les plus-values immobilières

En cas de vente d’un bien démembré, le montant du prix de vente est réparti entre nu-propriétaire et usufruitier. Chacun d’entre eux devra s’acquitter de l’impôt à hauteur de la plus-values perçue.

Dans ce cas de figure, la vente met fin au démembrement. On peut se retrouver en contradiction de la volonté des usufruitiers s’ils souhaitaient percevoir des revenus complémentaires.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Tout bien immobilier détenu par des personnes physiques rentre dans le champ de l’IFI. Les biens immobiliers détenus en démembrement de propriété ne font pas exception à cette règle. Pour autant, il y a deux cas de figure possible.

Nous sommes face à un démembrement légal(dans le cadre d’une succession). Dans ce cas de figure, nue-propriétaire et usufruitier déclare le bien pour respectivement la valeur économique de la nue-propriété ou de l’usufruit. Les deux sont potentiellement redevables de cet impôt.

Dans le cadre d’un démembrement conventionnel(issu de donation, apport à une société, d’une vente), seul l’usufruitier devra déclarerla totalité de la valeur du bien immobilierau titre de l’IFI.

Mieux vaut agir que subir

Les règles évoquées ci-dessus ne sont pas d’ordre public. Si tout le monde en est d’accord, une répartition différente des charges peut être prévue. Libre à eux de la formaliser à travers une convention de démembrement.

Cela prend la forme d’une convention de démembrement qui peut être mise en place ou modifiée à tout moment en cas de volonté unanime.

Dans tous les cas, il est intéressant de mettre en place une convention de démembrement. Que ce soit pour permettre aux enfants usufruitiers de ne pas supporter de charges financières importantes sur un bien qu’ils n’occupent pas. Mais surtout, cela définira clairement les règles en terme de paiement des charges et travaux évitant tout risque de contestation ultérieure.

N’oubliez jamais que les écrits restent et que les paroles s’envolent !

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