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La possession à plusieurs est un thème qui inquiète bon nombre de personnes. On pense immédiatement à l’indivision et aux effets néfastes qu’elle peut produire. Pour autant, il peut être judicieux de ne posséder que les droits dont on a besoin en terme de patrimoine. Pour se faire, nous vous proposons de nous intéresser de plus près au démembrement immobilier et à ses vertus. Une solution simple qui tire son essence dans le droit civil.

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

Le principe du démembrement est d’avoir une séparation des droits de propriété (nue-propriété et usufruit) entre plusieurs personnes distincts. Cette séparation peut provenir de :

  • succession, on parle alors démembrement légal,
  • donation ou de vente. On se trouve alors face à un démembrement conventionnel.

Pour rappel, la nue-propriété est le droit de posséder d’un bien, d’en disposer et de le détruire. Tandis que l’usufruit est le droit d’utilisation du bien.

Pourquoi recourir au démembrement immobilier ?

Un bien a une valeur que l’on appelle valeur vénale ou valeur de marché. On paye ce montant pour en acheter la pleine propriété. Mais qu’en est-il si on ne souhaite posséder que la nue-propriété ou l’usufruit de ce bien ? C’est tout à fait possible à condition de se mettre d’accord sur le prix de chacun des droits le composant. Le calcul doit s’effectuer selon une méthode économique basée sur la valeur de locative du bien et la durée de l’usufruit.

Payer moins cher le bien pour le nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, le principal intérêt de ne pas acheter la pleine propriété est de payer moins cher le bien. La décote peut atteindre 60% si la durée de l’usufruit est importante et que le valeur locative du bien est élevée.

C’est d’autant plus avantageux de procéder à l’acquisition de nu-propriété que les règles fiscales sont avantageuses.

En matière de plus values

En effet, à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans fiscalité. Lors d’une revente ultérieure, la valeur d’acquisition retenue pour le calcul de la plus values immobilière est la valeur de la pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété. Ce sera la date d’acquisition de la nue-propriété qui sera retenue pour le calcul d’abattement pour durée de détention.

En matière d’impôts sur la fortune

Dans le cadre d’un démembrement conventionnel, en tant que nue-propriétaire, vous ne déclarer pas le bien à l’IFI. Cela peut représenter une économie importante en fonction de la durée d’investissement.

Optimisez la perception de loyers pour l’usufruitier

En tant qu’usufruitier, vous avez la possibilité d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers si vous décidez de le mettre en location. Alors charge à vous de payer l’imposition sur les revenus fonciers.

Pour autant, vous faîtes une économie de charges substantielles puisque la taxe foncière ainsi que les travaux d’amélioration et réparation sont à la charge du nue-propriétaire. Vous augmenterez d’autant la rentabilité nette de cet investissement.

Quels sont les biens que l’on peut acheter en nue-propriété ?

D’une manière générale, il est possible d’appliquer le démembrement immobilier sur n’importe quel bien (terrain, maison, appartement, immeuble) et même aux sociétés immobilières. Mais cela reste de la théorie. En pratique, il est complexe de trouver un investisseur pour vous accompagner en achetant l’autre droit que vous ne souhaitez pas acquérir. La raison est simple : les investisseurs particuliers ont seulement intérêt à acquérir la nue-propriété. On ne peut pas dire que l’usufruit soit une bonne opération, sauf contexte très particulier.

Alors comment faire pour acquérir la nue-propriété d’un bien ?

Il existe des solutions proposées par des conseillers spécialisés en investissement que ce soit en immobilier résidentiel ou en immobilier tertiaire (SCPI). Compte tenu du manque de liquidité de ce type d’investissement, nous vous conseillons de demander une étude personnalisée.

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