01 30 40 09 09
La société civile immobilière (SCI) est un outil majeur dans la gestion de patrimoine, tout comme l’assurance vie. Et contrairement aux idées reçues, elle ne s’adresse pas à tout le monde. Cet article vous permettra de connaître pourquoi créer une SCI, et surtout de connaître à qui cela s’adresse. Donc on a pas forcément rater sa vie si on ne possède pas de SCI à 50 ans.

Pourquoi créer une SCI ?

Il existe 4 raisons principales pour créer une SCI, toutes les autres étant secondaires.

Raison numéro 1 : Pallier les inconvénients de l’indivision

L’indivision consiste en une situation juridique où plusieurs personnes possèdent des droits de même nature, en proportions égales ou non, sur un même bien. De part cette définition, on identifie rapidement le problème principal dans ce type de cas. Elle nécessite une entente parfaite dans la gestion du bien.

Le second souci provient du fait que l’indivision est un système précaire où chacun des co-indivisaire peut à tout moment en demander la dissolution. Cela provoquera inexorablement une vente forcée du bien (*).

Plus rarement, si un des co-indivisaires est une personne juridiquement incapable (majeure ou non), les baux donnés par l’indivision ne donneront pas lieu à une reconduction ou à un maintien dans les lieux à l’issu du bail.

La SCI répond à toutes ses problématiques de part sa nature. Il suffira aux associés de la future SCI de rédiger les statuts en y déterminant son fonctionnement et les droits de chacun. Ce sont ses dispositions qui permettront de déterminer les règles de gestion des biens ainsi que les entrées et sorties des associés. L’objet social correspond à une activité civile. Sauf exception (location meublée pour une quote part limitée), aucune activité commerciale ne pourra être exercée par la société.

Raison numéro 2 : Faciliter la transmission d’un bien immobilier

Quand on souhaite transmettre un bien, il se pose la problématique de la jouissance et de son devenir dans le futur. Comme le dit le proverbe : “donner, c’est donner. Reprendre, c’est voler !”.

La SCI permet de transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant le contrôle. Nous nous retrouverons alors face une société familiale dont le gérant sera un des parents. Il est envisageable d’avoir plusieurs gérants au sein de la SCI, si les deux parents souhaitent en assurer la fonction.

De même, il est possible de transmettre le patrimoine progressivement dans le temps pour optimiser l’aspect fiscal. On passera par des donations de la nue propriété aux enfants. Cela permettra aux parents d’en conserver l’usufruit et donc les revenus dans le cas d’investissement locatif. Nous sommes face à une stratégie efficace pour baisser au maximum les droits de succession.

Raison numéro 3 : Isoler les immeubles du patrimoine professionnel

En tant que chef d’entreprise, il arrive un jour la question d’acquérir des locaux professionnels pour y héberger son entreprise. il est dommage de ne pas profiter de disposer d’un locataire idéal, son entreprise, afin d’accroître son patrimoine immobilier.

Acquérir le bien par le biais de la SCI permet de répondre à plusieurs objectifs.

Le premier est de préserver les locaux professionnels des créanciers de la société. En effet, si cette dernière venait à avoir des difficultés financières, la SCI ne pourra pas être saisie car faisant partie de son patrimoine personnel.

Le second permet de faciliter la cession de l’entreprise. Car un repreneur est forcément intéresser par l’entreprise, mais pas forcément par ses locaux. Cela viendrait augmenter le prix de cession si les locaux appartenaient à la société elle-même. C’est d’autant plus vrai si la société se fait racheter par un concurrent qui possède déjà ses infrastructures.

Le troisième permet de gratifier les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise dans le cas d’une société familiale. Cela permettra d’avoir un des enfants comme repreneur pendant que les autres hériteraient du bien immobilier.

Raison numéro 4 : Optimiser la fiscalité de ses revenus

Quand l’on procède à un investissement immobilier locatif, il se pose très rapidement la question de la fiscalité des revenus. C’est d’autant plus vrai lorsque l’on vous n’êtes pas dans le cadre d’un investissement fiscal.

La SCI permet pour les contribuables, qui sont imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôts sur le revenu, d’opter pour l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Par conséquent, les bénéfices réalisés ne seront pas imposés à plus de 25%. Mais aussi, chose extrêmement importante, cela permettra d’éviter d’engendrer d’imposition directe pour les associés.

ATTENTION : cet avantage en terme d’imposition sur les revenus peut alourdir la fiscalité sur les plus values immobilières en cas de revente du bien !

En conclusion : Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est un outil quasi incontournable en terme de transmission. Il faut tout même faire attention à l’immobilier de jouissance. Il se pose naturellement le cas de l’utilisation, notamment si elle est exclusive, du bien par un ou plusieurs des associés.

Pour un chef d’entreprise, elle constitue le meilleur moyen de profiter de son entreprise pour se créer un patrimoine personnel.

D’un point de vue de la fiscalité sur le revenu, il n’y a pas de réponse préconçue. Tout dépend de l’objectif principal recherché (compléments de revenus ou spéculation sur la valorisation immobilière).

Vous avez toujours un doute à savoir si la SCI est faîtes pour vous ? Ayez le coeur net de prendre rendez-vous avec un conseiller en investissement pour être fixer une bonne fois pour toute.

(*) article 815 du code civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention”

Share This