Lorsque l’on souhaite se constituer un patrimoine immobilier, la Société Civile Immobilière (SCI) peut être une excellente solution. La question qui vient instantanément est :

  • faut-il créer une seule SCI englobant la totalité du parc,
  • ou alors vaut-il mieux procéder à la constitution d’une SCI par bien ou typologie de biens.

La réponse ne plaira pas aux fanatiques de la simplification. Mais découvrez pourquoi il vaut mieux multiplier les SCI plutôt que de créer un seul véhicule qui risque de devenir rapidement incontrôlable.

Une meilleure maitrise de la fiscalité

Un des arguments majeurs allant dans le sens de la création de multiples SCI est une meilleure maitrise de la fiscalité.

En fonction du type de bien (jouissance, rendement locatif faible, rendement locatif élevé, potentiel de valorisation fort de l’immobilier) ou de vos objectifs (stratégie de défiscalisation, perception de revenus complémentaires, transmission), vous ne devrez pas mettre en place la même stratégie fiscale (IR ou IS) et comptable.

Le respect de vos objectifs patrimoniaux

L’immobilier répond à plusieurs objectifs patrimoniaux en fonction de la typologie de biens. Par conséquent, tous les biens n’auront pas le même usage ni la même finalité. Cela devient donc anti-productif de tout mettre dans la même société qui ne permettra pas de respecter les spécificités de chacun de vos investissements.

Par exemple, une SCI à l’IS permet de diminuer la pression fiscale sur les revenus. Par contre, elle peut être catastrophique dans une stratégie de perception de revenus. N’oubliez jamais que seuls les bénéfices de votre société seront distribuables. Hors par définition, si vous stratégie est de les diminuer, cela diminuera d’autant votre perception de revenu. On appelle cela une “cash trap” dans le jargon financier. Seul moyen d’en sortir, revendre un bien de la SCI pour dégager du bénéfice. Mais cela déclenchera une imposition sur les plus values beaucoup plus importante qu’à l’IR… Gardez toujours en tête que le mieux est l’ennemi du bien.

La possibilité d’avoir des associés différents selon la situation

Si nous sommes en présence d’une seule SCI, nous aurons une seule répartition d’associés. Cela peut se révéler extrêmement gênant en terme de transmission ou si vous souhaitez y mettre des biens de jouissance pour aider vos enfants à se lancer dans la vie.

De même si vous êtes entrepreneur et que vous procédez à l’acquisition de vos locaux professionnels, cela vous empêchera de mettre en place des stratégies extrêmement efficaces en terme de développement de votre patrimoine personnel.

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