Procéder à un apport en nature dans une SCI

A la création d’une SCI, il est possible de procéder à un apport en nature. Cet apport peut prendre plusieurs formes (matériel, bien immobilier…). Quel est l’intérêt de ce type d’apport ? Ainsi que les conséquence

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Quels sont les types de biens que l’on peut apporter à une SCI ?

Il est possible d’apporter tout types de biens immobiliers à une SCI, à sa création ou à postériori. Cela peut porter sur un terrain, un appartement, une maison ou un immeuble. Dans ce cas, l’apport se fera en pleine propriété.

Il est aussi possible de procéder à un apport de droit démembré (nue-propriété ou usufruit). Attention tout de même si l’apport porte sur l’usufruit du bien et que l’apport constitue la source du démembrement. Dans ce cadre, l’apport tombe sous le joug d’un dispositif anti abus datant de la loi de finance rectificative 2012 sur la cession temporaire d’usufruit. L’associé réalisant l’apport devra s’acquitter de l’impôt sur les plus values sur la base du prix contractuel de cession de l’usufruit ou à sa valeur vénale si elle est supérieure. 

Pour rappel, l’usufruit correspond au droit de jouir d’un bien, de l’utiliser ou d’en percevoir les loyers. La nue-propriété correspond au droit de possession effective du bien.

Marche à suivre pour procéder à un apport en nature

La première étape est de procéder à l’évaluation du bien devant faire l’objet de l’apport en capital social. Même si la désignation d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels pour l’estimation de valeur du bien. Une surévaluation du prix du bien provoquera un déséquilibre dans la valeur des parts détenus par les associés.

L’apport d’un bien à une société est équivalente en terme juridique à une cession à titre onéreuse (vente). Il faudra au moment de l’opération :

  • attendre la fin du délai de préemption par l’Etat,
  • régler la fiscalité sur la plus values au moment de l’apport si le bien a pris de la valeur,
  • établir tous les diagnostics techniques nécessaires à une vente immobilière,
  • procéder au changement de propriété par le biais d’un acte notarié avec publication au Service de publicité  foncière,
  • payer les droits d’enregistrement dans le cas d’une SCI soumise à l’IS.

Contrepartie de l’apport en nature dans une SCI

En échange de l’apport du bien immobilier, l’associé reçoit des parts en pleine propriété de la SCI d’un montant équivalent à la valeur vénale du bien.

Si le bien apporté a été financé par le biais d’un crédit immobilier, l’associé peut demander sa prise en charge par la SCI en échange de l’apport. La banque devra accepter la demande de substitution du titulaire du crédit. Le montant des droits reçus par l’associé ayant effectué l’apport se verra déduit du capital restant dû de la dette. 

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