A la création d’une société se pose toujours la question du montant du capital social initial. Pour la coup, la Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas exception à la règle. D’un point de vue règlementaire, aucun capital minimum n’est nécessaire pour la constitution d’une SCI. Intrinsèquement on pourrait penser qu’il est opportun de mettre le capital social le plus faible possible pour des questions de trésorerie. Est-ce le bon choix ? Et surtout, existe t’il une réponse universelle à cette question?

Quelques rappels sur les règles concernant le capital social

Nature des apports

Le capital social doit être mentionné sur les statuts de la SCI. Ce capital peut être constitué par des apports en :

  • numéraire (somme d’argent),
  • nature (biens immobiliers ou mobiliers, par exemple un ordinateur),
  • industrie (savoir faire, moyens mobilisés à l’activité…).

Autant les apports en espèces ou en nature, via des biens immobiliers, peuvent avoir de l’intérêt. L’apport en industrie est à proscrire dans le cadre d’une SCI. Le seul cas où cela pourrait avoir du sens est le cas d’une SCI de construction-vente avec un des associés possédant une société de bâtiment mettant à disposition son expertise.

Nature du capital

Comme pour les autres types de société, à sa création, la SCI peut choisir entre avoir un capital fixe ou un capital variable.

Dans le cas d’un capital fixe, il doit être apporté à la création de la SCI et déposé sur un compte au nom de la société en intégralité.

Pour ce qui est du capital variable, les associés ont la possibilité d’apporter seulement 10% du montant du capital social total. Le reste doit être déposé dans les 5 ans suivant la date de création. Une fois le capital versé en intégralité, on dit que le capital est totalement libéré.

Nota Bene : il existe une contrainte majeure avec les sociétés à capital variable. Tant que les capitaux ne sont pas totalement libérés, il est impossible de distribuer les résultats de la société. Il faudra attendre pour en récupérer les bénéfices à titre personnel !

Capital faible ou capital élevé ?

Penchons nous désormais sur notre question principale. Faut-il créer une SCI à capital social faible ou important ?

Gagnon du temps. Si tous les associés n’ont pas de moyens financiers à mettre lors de la création de la SCI, vous devrez partir pour un capital faible. Une fois ouverte, tous les associés ne sont pas obligés de contribuer de manière identique aux besoins de trésorerie de la SCI. Ces contributions se feront par le biais de compte courant d’associé.

D’un point de vue Financier

Pourquoi mettre un capital social important si vous pouvez  arriver au même résultat avec de dépôt de capital social faible. Une immobilisation de capital à l’origine diminue d’autant la rentabilité.

Vous aurez donc compris que d’un point de vue strictement financier, le capital social faible est de rigueur.

D’un point de vue Juridique

D’après l’article 1857 du code civil, les associés d’une SCI sont indéfiniment solidaires et responsables des dettes sociales à proportion de leur pourcentage de détention de parts. Aucune clause dans les statuts de la SCI ne peut réduire leur responsabilité vis à vis des tiers.

Cela a pour conséquence lors de la demande d’un emprunt bancaire, notamment pour l’acquisition de bien immobilier, la banque ne considèrera pas seulement le patrimoine et les revenus de la SCI pour étudier la faisabilité du dossier. Elle prendra en compte le patrimoine aussi bien de la SCI que de tous les associés. La seule restriction sera que l’emprunt doit être fait en adéquation avec l’objet social de la société.

Il n’y a donc aucun avantage d’un point de vue juridique d’avoir un capital social faible ou élevé.

D’un point de vue Fiscal

En cas de revente ou donation des parts de SCI, il est intéressant de disposer d’un capital social faible afin de pouvoir minorer les droits d’enregistrement.

Droits d’enregistrement

Ces droits sont pris par l’administration fiscale lors de changement de propriété des parts de société. Dans le cas d’une SCI, du fait de sa prépondérance immobilière, les droits d’enregistrement sont égaux à 5% du montant du capital cédé. Ces droits sont à à la charge de l’acquéreur des parts.

Imposition sur le revenu

En ce qui concerne l’imposition sur les revenus, le capital social n’a aucun impact sur le montant à payer par les associés dans le cadre d’une société semi-transparente fiscalement. Il est dans de même si la SCI est assujetti à l’imposition sur les sociétés (IS).

Impôt sur les plus values

Côté imposition sur les plus values, depuis l’arrêt Quemener du 16 février 2000, si vous êtes en présence d’une SCI n’ayant pas opté pour l’imposition à l’IS, il n’y a plus d’avantage à avoir un gros capital social dans une SCI.

La question se pose uniquement pour les SCI à l’IS.

Et côté Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

 Le montant du capital n’a pas d’impact sur l’IFI. Seul la partie immobilière et les comptes courant d’associés rentre en ligne de compte sur le calcul de l’IFI pour une SCI.

Bilan

Sauf cas très spécifique, vous n’avez pas à vous préoccuper outre mesure de la hauteur du capital social.

Nous vous conseillons de prévoir un minimum de fonds pour faire face aux frais de fonctionnement d’une année. Mais nul besoin d’y consacrer un capital plus important.

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