Qui peut-être associé dans une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société de personnes transparente devant respecter quelques conditions. La première d’entre elle est de disposer d’au moins deux associés. Mais y a t’il des conditions restrictives pour être associé d’une telle société ?

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Notion d’associé dans une SCI

Un associé est une personne ayant apporté une somme d’argent, un bien ou un savoir industriel afin de constituer une société civile immobilière avec au moins une autre personne. Les noms des associés sont indiqués dans les statuts de la SCI ainsi que la nature de leurs apports.

Personnes éligibles au statut d’associé dans une SCI

Une personne physique ou morale peut-être associé d’une SCI. En fonction de son statut, les impacts sur la société peuvent être différents aussi bien en terme de gestion que de fiscalité.

Les personnes physiques

Une personne physique peut devenir associé dans une SCI quelque soit son âge et sa nationalité.

Cas des personnes majeures

Si la personne est capable au sens juridique, elle disposera de tous les droits afférents au statut d’associé ainsi que celui de devenir gérant de la structure.

Un majeur incapable peut lui aussi être associé d’une SCI. Il devra par contre se faire représenter par son mandataire judiciaire (tuteur ou curateur) dans toutes ses fonctions d’associés. Cette mesure tend à protéger les intérêts de la personne sous protection judiciaire.

Personnes mineures

Le cas des personnes mineures est source de discussion dans la constitution d’une SCI du fait de la responsabilité illimitée des associés. Peut-on délibérément engager la responsabilité d’un mineur ? La SCI est pourtant un excellent moyen de transmettre un patrimoine immobilier. Cela revêt donc un intérêt patrimonial.

Les apports à une société par un mineur

Si une personne mineure apporte des biens à la société (à la constitution ou en cas d’augmentation de capital), l’autorisation préalable du juge des tutelles est nécessaire en cas d’apport :

  • d’un immeuble ;
  • d’un fonds de commerce ;
  • de valeurs mobilières (actions notamment) ou d’instruments financiers si cet apport engage le patrimoine du mineur pour le présent et pour l’avenir par une modification important de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives du mineur.
Les acquisition de parts de SCI par un mineur

En général, un mineur devient associé par le biais de donation ou de succession. Ce type d’acquisition ne nécessite pas l’accord du juge des tutelles simplifiant grandement la procédure.

Comme pour un majeur protégé, le mineur se fera représenter dans ses fonctions d’associés par ses représentants légaux, qu’ils soient parents, tuteur ou juge des tutelles en fonction de la situation.

Autant les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée vis à vis des tiers, notamment les créanciers. Il est impossible de limiter cette responsabilité. Ce n’est pas le cas d’un associé mineur que l’on peut protéger juridiquement. Pour se faire, il faudra indiquer dans les statuts que les associés mineurs ne seront engagés qu’à hauteur de leurs apports au sein de la société. Cette disposition est totalement légale uniquement en présence d’une personne mineure non émancipée.

Associé personne morale d’une SCI

Une personne morale peut être associé d’une SCI. Cela vaut aussi bien pour une société civile que pour une société commerciale.

Les droits sur les parts peuvent être détenus aussi bien en usufruit, nue-propriété ou pleine propriété.

Si une SCI a pour associé une société à l’IS, la SCI devra appliqué l’article 238 bis K du Code Général des Impôts. Le plan général comptable devra être respecter ainsi que l’obligation de procéder aux amortissements comptables sur les biens immobiliers.

La notion de SCI familiale

Dès que tous les associés d’une SCI ont des liens familiaux entre eux, on parle de SCI familiale. Cette notion n’a aucun fondement juridique et fiscal contrairement à la SARL de famille.

La perte de cette distinction par l’entrée d’un associé externe à la famille n’a aucune implication sur la société et ses associés.

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