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Lorsque l’on souhaite investir en immobilier à plusieurs, la question se pose sur le mode de détention. SCI, nom propre, voir SARL de famille : autant de choix ayant des conséquences diverses. Existe t’il une martingale en la matière ?

Indivision, la simplicité administrative ?

En l’absence de disposition, lors d’un investissement immobilier à plusieurs personnes, l’acquisition se fera sous le régime de l’indivision. Comme son nom l’indique, elle se caractérise par l’incapacité de déterminer un lot distinct par  investisseur afin de procéder à un partage. Ce qui est le cas avec un appartement ou une maison individuelle.

Indivision et notion de propriété

Chaque investisseur détient une quote part proportionnelle à ses contributions en terme de financement du bien. Il peut y avoir un dichotomie entre le financement prévu à l’origine consigné dans l’acte notarié et la réalité économique durant la période de financement. En cas de litige, la personne lésée devra justifier de ses contributions pour demander réparation par voie judiciaire.

Indivision et gestion administrative

C’est là que le bas blesse. Chaque indivisaire a les mêmes droits sur la gestion. Cela signifie que les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, on peut très rapidement se retrouver en situation de blocage.

Le risque juridique de l’indivision

Comme évoqué précédemment, l’indivision existe du fait de l’impossibilité de procéder à un partage d’un bien en lots distincts. Cela en fait un statut transitoire. Tellement temporaire que le loi a prévu que “nul ne peut être contraint de rester en indivision”. En d’autre terme, si un des indivisaires souhaite y mettre fin, il en a la possibilité à tout moment. Dans ce cas, la quote part de ce dernier est proposée en priorité aux autres indivisaires qui possède un droit de présomption. En l’absence d’accord et de rachat, le bien devra être mis en vente pour sortir de l’indivision.

La convention d’indivision, un palliatif administratif

Dans le but d’encadré l’indivision juridiquement, il est possible de mettre en place une convention d’indivision entre les propriétaires. Cette convention ne pourra se mettre en place qu’en cas d’indivision volontaire. Les indivisions nées de succession ou de dissolution de communauté suite à un divorce ne sont pas concernées par cette disposition. La convention devra être formalisée par écrit, inventorier les biens concernés ainsi que les droits de chacun des indivisaires. Pour la rendre efficiente, elle doit être publiée au service de publicité foncière.

La convention d’indivision est un contrat entre les co-indivisaires. Il peut être conclu à durée déterminé. Dans ce cas, sa durée maximum est limitée à 5 ans. Au delà de cette période, la reconduction se fera de manière libre en accord avec toutes les parties. On peut prévoir dès le début une tacite reconduction.

Mais il peut aussi être conclu à durée indéterminée. Dans ce cas, il est impossible de faire jouer son droit à la sortie d’indivision en forçant la vente du bien. Dans le cas d’un projet vente, il faudra obtenir la majorité des 2/3 des droits indivis pour lancer le projet sous conditions de formalisme.

Dans la convention, il est possible d’aménager bon nombre de règle de gestion, comme la nomination d’un gérant pour l’indivision ou la répartition des frais entre les indivisaires.

La SCI pour des solutions sur mesure et évolutives dans le temps

La constitution d’une SCI nécessite un formalisme plus lourd que l’indivision. Cette lourdeur administrative se traduit notamment dans la création de statuts indiquant les règles de fonctionnement de la société.

Qui dirige une SCI ?

Il est prévu que les associés nomme un ou plusieurs gérants en charge de la gestion de la société. Cette nomination est en général à durée indéterminée. En cas de collège de gérance, tous les gérants ont les pleins pouvoir sur la société dans la limite de l’objet social. Attention en cas de mésentente car le premier qui prendra une décision aura forcément raison.

Des conditions de révocation spécifiques peuvent être prévues dans les statuts. A contrario, il est aussi possible à un gérant de démissionner de son mandat.

La grande liberté contractuelle

Mais au-delà de cette apparente lourdeur administrative nait l’opportunité de profiter de la liberté contractuelle liée au droit des sociétés. Hormis les dispositions d’ordre public qui sont incontournables (droit à l’information, convocation aux assemblées générales, droit à l’affectation des bénéfices au usufruitiers…), il est possible de prévoir des conditions spécifiques dérogatoires pour le reste.

Cela permet par exemple de dissocier la finance de la gestion administrative de la société. Vous comprendrez aisément la nécessité de se faire accompagner lors de la rédaction des statuts.

Autre avantage, il est possible à tout moment de modifier les statuts en cours de vie de la société par le biais d’Assemblées Générales Extraordinaires.

Une fiscalité sur mesure

Contrairement à un investissement en nom propre, il est possible de choisir le type d’imposition afférent à la SCI. Par défaut, la SCI ne paiera pas d’impôts sur les revenus générés. Charge à chacun des associés de déclarer les revenus perçus en fonction de son état. Un société commerciale paiera de l’Impôt sur les sociétés avec l’obligation de procéder à des amortissements comptables. Alors qu’un associé personne physique déclarera des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.

Il est possible sur option d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés.

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