On parle souvent de l’acquisition d’un bien en SCI. Mais qu’en est-il de la vente d’un bien ? En terme financier ? En terme de fiscalité ? Les conséquences peuvent être surprenantes en fonction de la configuration de la société.

D’un point de vue pratique, la mise en vente d’un appartement ou d’une maison est un acte de gestion effectué par le gérant de la SCI. Il a tout pouvoir pour engager seul la société et mandater un professionnel pour la mise en vente. une fois la vente réalisée, la question se pose de l’imposition sur les plus values.

Cas des SCI transparente

Pour rappel, nous sommes en présence d’une SCI transparente dès lors qu’elle n’a pas opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Par conséquent, la SCI ne sera pas redevable de l’imposition sur les revenus et les plus values. Ce seront les associés qui en seront redevables, soit au titre de l’imposition des particuliers, soit selon le régime de l’imposition sur les sociétés en vertu de l’article 238 bis K du Code Général des Impôts, en fonction de leur qualité.

Dans le cadre la cession d’un bien, appartement ou maison, la fiscalité appliquée au prorata du capital détenu sera :

  • l’Imposition sur les Plus Values Immobilières pour les associés “Personne Physique”. Les abattements pour durée de détention s’appliqueront. Et l’imposition sera directement calculée et prélevée par le notaire en charge de l’opération,
  • l’Imposition des Plus Values des Professionnels court et long terme pour les associés “Personne Morale”.

On pourra avoir sur une même vente deux fiscalités applicables.

Le montant de plus values sera calculée sur la base de la plus values économique (prix de vente – prix d’acquisition) à laquelle on retranchera le montant des travaux réalisés. La loi prévoit un forfait travaux qui peut s’y substituer.

Exception dans le cadre du démembrement de propriété

Lorsque nous sommes en présence de parts sociales démembrées, la répartition par défaut des bénéfices est la suivantes :

  • revenus courants pour les usufruitiers (revenus fonciers),
  • revenus exceptionnels pour les nu-propriétaires (plus values immobilières).

Dans la cas d’une cession d’un bien, ce sont donc les nu-propriétaires qui seront redevables de l’impôts sur les plus values. La taxation se fera en fonction de la qualité (personne physique, personne morale) de l’associé comme dans le cas précédent.

Taux de fiscalité pour la plus values immobilière des particuliers

Le taux d’imposition applicable est de 19% au titre de l’impôt de plus values et de 17,2% à compter du 1er janvier 2018 pour ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Il existe des abattements pour durée de détention sur l’IR et les prélèvements sociaux pour les ventes de biens après 5 ans minimum de détention.

SCI assujetti à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou imposition pour les associés Personne Morale

Lorsque qu’une SCI imposée au régime de l’IS revend un bien immobilier, les plus values seront imposables au régime des plus values des professionnels.

La grande différence avec le régime des particuliers réside sur le calcul de la plus values des professionnels. Elle se décompose en deux composantes :

  • la plus values court terme
  • la plus values long terme

Plus values court terme

La plus values court terme correspond :

  • au montant des amortissements effectués sur les biens immobiliers si ce dernier est vendu après plus de deux ans de détention,
  • au montant des amortissements effectués sur les biens immobiliers auquel on ajoute la plus values économique si ce dernier est vendu avant deux années de détention.

Cette plus values est taxable au même titre que les autres revenus de la société au taux d’IS, soit 28% ou 15,5%.

Nota bene : cette plus values court terme peut être compensée par une moins values reportable de même nature.

Plus values long terme

La plus values long terme correspond à la plus values économique réalisée sur le bien (prix de vente – prix d’achat). Cette plus values n’est pas imposable au même titre que le résultat d’exploitation (revenus locatifs). Elle subit un taux forfaitaire unique de taxation de 12,8%.

Nota bene : la plus values long terme peut être compensée par une moins values reportable de même nature.

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