L’essentiel sur la Société CiviIe Immobilière (SCI)

Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI), est un outil prépondérant de la gestion de patrimoine et de la gestion privée. Principalement familiale, la SCI permet de faire l’acquisition de biens immobiliers à plusieurs en évitant les pièges de l’indivision et/ou de transmettre des biens immobiliers.

Définition : Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son nom l’indique, une SCI est avant tout une société civile. Il y a donc un certain nombre de conditions à respecter.

Obligations à respecter

Parce que c’est une société, elle doit respecter les grandes règles afférentes aux autres formes de sociétés :

  • la SCI doit avoir un nom, appelée raison sociale
  • elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés
  • les associés doivent définir et rédiger ses statuts
  • la société doit être composée d’au moins 2 associés
  • la SCI doit disposer d’un capital social divisé en parts sociales
  • le gérant doit tenir une comptabilité à jour
  • son objet social doit avoir un caractère exclusivement civil
  • tenir une assemblée générale ordinaire par an

Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires de SCI doivent déclarer le ou les bénéficiaires effectifs de la société. Cette déclaration doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce de votre département.

Et le capital social dans tout cela ? Il n’y a aucune obligation légale en a matière. Il faut donc voir quel capital mobiliser en fonction de votre situation.

Un objet social civil à prépondérance immobilier

Toute société doit posséder un objet social décrivant son activité. Dans le cadre de la SCI, elle se doit d’avoir une activité civile à prépondérance immobilière. La notion de prépondérance immobilière est importante. Cela signifie que dès lors que la société a plus de 50% d’immobilier dans ses actifs la composant, elle prend le caractère de SCI. On peut donc trouver en son sein d’autres typologie de placement (compte titres, contrat de capitalisation…).

Un société translucide à caractère patrimonial

Le but d’une SCI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier de jouissance ou locatif. Les acquisitions peuvent se faire en achat comptant ou par le biais du crédit. Dans ce cas, la solvabilité de la société sera étudiée eux égards de la situation patrimoniale de chacun des associés.

Dans quel cas faut-il créer une SCI

Facilité la gestion de patrimoine complexe

La gestion d’un patrimoine n’est pas forcément aisée. Certains cas la rend plus complexe notamment dans le cadre de portefeuilles et/ou biens démembrés, ou dans le cas de personnes incapables.

Transmettre son patrimoine immobilier

La SCI permet de préserver un patrimoine familial en cas de succession. Parce qu’en cas de décès d’un des époux, le contrôle peut est assuré par le conjoint survivant en tant que gérant.

Eviter l’indivision

L’indivision est une bombe à retardement dans bien des cas. La SCI permet d’y échapper et de permettre au gérant de pouvoir administrer au quotidien la société, évitant les blocages de gestion.

Financer l’acquisition de locaux professionnels

La SCI est très usité pour l’acquisition de locaux professionnels pour les chef d’entreprise. Cela leur permet de les acquérir à titre personnel.

Mettre en commun des moyens pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers

Vous ne pouvez pas procéder à l’acquisition seul d’un bien compte tenu de la situation. La SCI vous permet de passer cette limite en mettant en commun vos moyens avec ceux de vos associés pour procéder à des investissements plus conséquents.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous trouverez quelques exemples pour bien acheter en SCI.

Les grands principes de fonctionnement

La SCI permet une grande liberté contractuelle. Les règles de fonctionnement se trouvent dans les statuts.

L’organe de pilotage au quotidien : la gérance

Comme dans les autres sociétés, la gérance est là pour piloter la société au quotidien. Une personne physique ou morale peut assurer la gérance d’une SCI.

Les statuts détermine le premier gérant. Par la suite, une modification de gérance est possible par la voie d’une décision en assemblée générale à la majorité des parts sociales (sauf disposition statutaires contraires).

Le gérant peut engager la société dans tous les actes entrant dans son objet social. Les statuts contiennent les pouvoirs de la gérance et ses limites.

La qualité d’associé

Afin de posséder la qualité d’associé, une personne physique ou morale doit posséder au moins une part sociale en pleine propriété ou en nue propriété.

Ils sont indéfiniment et conjointement responsables des actes de la sociétés. Pour autant, cette responsabilité est proportionnelle à la détention des parts sociales dans la SCI.

Remarque : contrairement à une SARL de famille, les associés ne doivent pas détenir un quelconque lien de parenté. Il est donc de s’associer librement avec n’importe quelle personne physique ou morale.

Les droits des associés

Le droit d’information

Chaque associé a le droit à l’information. Cela signifie qu’il a le droit à la communication des documents sociaux une fois par an, la prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice… Car il est invité à chacune des assemblées générales aussi bien ordinaires qu’extraordinaires.

Le droit de retrait

Chaque associé a la possibilité de demander sa sortie de la société (droit de retrait). Ce droit peut être actionné à tout moment sans demander au préalable l’avis des autres associés. Par défaut, il ne peut être validé qu’à l’unanimité des voix ou par décision de justice.

Une sortie d’un des associés implique que ce dernier soit remboursé de ses droits sociaux et que le capital soit diminué d’autant.

Le droit au bénéfice

Chaque associé, ou usufruitier de parts dans le cadre d’un démembrement de propriété, a le droit aux bénéfices de la SCI au prorata de sa participation. Une répartition différente est possible en cas disposition contraire dans les statuts.

Le droit de vote

Chaque associé a le droit de participer aux différents votes de toutes les assemblées générales. Les usufruitiers quant à eux ont uniquement le droit de s’exprimer sur l’affectation des bénéfices. 

Les assemblées générales ordinaires et extraordinaires

Le gérant convoque tous les associés et les usufruitiers une fois par an afin de tenir l’assemblée générale ordinaire de la SCI. Elle sert à :

  • remettre le rapport de gestion pour les informer sur la vie de la SCI
  • déterminer le sort des résultats (distribution, mise en réserve ou report à nouveau)

Les autres types de décisions se prendront en assemblées générales extraordinaires.

La fiscalité de la SCI

Comme toute société translucide, la SCI ne paye pas directement d’impôts.

L’imposition sur les revenus

Les associés sont donc redevables de l’impôt au moment de la clôture de l’exercice que les bénéfices aient été distribués ou non. L’imposition de chaque associé dépend de son statut : 

  • impôt sur les revenus pour les particuliers,
  • impôt sur les sociétés (IS) pour les personnes morales.

 Option à l’IS

La SCI peut opter pour le régime de l’IS sur option. Même si cette option est depuis peu révocable une fois, elle peut avoir des choix conséquences importantes notamment en terme de fiscalité et de calcul des plus values immobilières. Il est important de faire une étude dès la phase de constitution et de ne pas prendre cela à la légère.

L’IFI pour les plus fortunés

De part la composition de leurs actifs, les parts de SCI sont des biens taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais contrairement à l’ISF, seuls les biens immobiliers sont taxés à l’IFI. Il faudra calculé le coefficient immobilier de la SCI afin de connaître le montant à déclarer. Attention aux comptes courants d’associés qui restent dans bon nombre de cas à déclarer à l’IFI.