L’essentiel sur la Société Civile Immobilière (SCI)

Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est un outil prépondérant de la gestion de patrimoine et de la gestion privée. Principalement,elle permet de faire l’acquisition de biens immobiliers à plusieurs tout en évitant les pièges de l’indivision. Pour autant, il faut savoir la manier avec précaution.

Définition : Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son nom l’indique, une SCI est avant tout une société civile. Il y a donc un certain nombre de conditions à respecter.

Obligations à respecter

Parce que c’est une société, elle doit respecter les grandes règles afférentes aux autres formes de sociétés :

  • elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés
  • les associés doivent définir et rédiger ses statuts
  • la société doit être composée d’au moins 2 associés
  • la SCI doit disposer d’un capital social divisé en parts sociales
  • le gérant doit tenir une comptabilité à jour
  • son objet social doit avoir un caractère exclusivement civil
  • tenir une assemblée générale ordinaire par an

Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires de SCI doivent déclarer le ou les bénéficiaires effectifs de la société. Cette déclaration doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce de votre département. N’oubliez pas de le faire même pour les sociétés déjà immatriculées sous peine de sanctions pénales (6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende).

Un objet social civil à prépondérance immobilier

Toute société doit posséder un objet social décrivant son activité. Dans le cadre de la SCI, elle se doit d’avoir une activité civile à prépondérance immobilière. La notion de prépondérance immobilière est importante. Cela signifie que dès lors que la société a plus de 50% d’immobilier dans ses actifs la composant, elle prend le caractère de SCI. On peut donc trouver en son sein d’autres typologie de placement (compte titres, contrat de capitalisation…).

Un société translucide à caractère patrimonial

Le but d’une SCI est de permettre aux associés de se constituer un patrimoine immobilier de jouissance ou locatif. Les acquisitions peuvent se faire en achat comptant ou par le biais du crédit. Dans ce cas, la solvabilité de la société sera étudiée eux égards de la situation patrimoniale de chacun des associés.

Par conséquent, les associés sont indéfiniment et conjointement responsables des actes de la sociétés. Pour autant, chaque associé est responsable à hauteur de sa proportion en terme de part sociale dans la SCI.

Dans quel cas faut-il créer une sci

Facilité la gestion de patrimoine complexe

La gestion d’un patrimoine n’est pas forcément aisée. Certains cas la rend plus complexe notamment dans le cadre de portefeuilles et/ou biens démembrés, ou dans le cas de personnes incapables.

Transmettre son patrimoine immobilier

La SCI permet de préserver un patrimoine familial en cas de succession. Parce qu’en cas de décès d’un des époux, le contrôle peut est assuré par le conjoint survivant en tant que gérant.

Eviter l’indivision

L’indivision est une bombe à retardement dans bien des cas. La SCI permet d’y échapper et de permettre au gérant de pouvoir administrer au quotidien la société, évitant les blocages.

Financer l’acquisition de locaux professionnels

La SCI est très usité pour l’acquisition de locaux professionnels pour les chef d’entreprise. Cela leur permet de les acquérir à titre personnel.

Mettre en commun des moyens pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers

Vous ne pouvez pas procéder à l’acquisition seul d’un bien compte tenu de la situation. La SCI vous permet de passer cette limite en mettant en commun vos moyens avec ceux de vos associés pour procéder à des investissements plus conséquents.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous trouverez quelques exemples pour bien acheter en SCI.

Les grands principes de fonctionnement

La SCI permet une grande liberté contractuelle. Les associés rédigent les règles de fonctionnement dans les statuts.

L’organe de pilotage au quotidien : la gérance

Comme dans les autres sociétés, la gérance est là pour piloter la société au quotidien. Une personne physique ou morale peut assurer la gérance d’une SCI.

Les statuts détermine le premier gérant. Par la suite, une modification de gérance est possible par la voie d’une décision en assemblée générale à la majorité des parts sociales (sauf disposition statutaires contraires).

Le gérant peut engager la société dans tous les actes entrant dans l’objet social de la société, ici des actes civils. Les statuts contiennent les pouvoirs de la gérance et ses limites.

La qualité d’associé

Afin de posséder la qualité d’associé, une personne physique ou morale doit posséder une part sociale en pleine propriété. Par conséquent, la possession de droit sur des parts démembrées ne donne pas la qualité d’associé.

Remarque : contrairement à une SARL de famille, les associés ne doivent pas détenir un quelconque lien de parenté. Il est donc de s’associer librement avec n’importe quelle personne physique ou morale.

Les droits des associés

Le droit d’information

Chaque associé a le droit à l’information. Cela signifie qu’il a le droit à la communication des documents sociaux une fois par an, la prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice… Car il est invité à chacune des assemblées générales aussi bien ordinaires qu’extraordinaires.

Le droit de retrait

Chaque associé a la possibilité de demander sa sortie de la société. C’est ce que l’on appelle le droit de retrait. Ce droit peut être actionné à tout moment sans demander au préalable l’avis des autres associés. Par défaut, il ne peut être validé qu’à l’unanimité des voix de tous les associés ou par décision de justice.

Une sortie de la société d’un des associés implique que ce dernier soit remboursé de ses droits sociaux et que le capital soit diminué d’autant.

Le droit au bénéfice

Chaque associé, ou usufruitier des parts social dans le cadre d’un démembrement de propriété, a le droit aux bénéfices de la société à hauteur de ses parts sociales. Une réparation différente est possible en cas disposition contraire dans les statuts.

Le droit de vote

Chaque associé a le droit de participer aux différents votes en assemblée générale. Sans dispositions statutaires contraires, les décisions se prendront à l’unanimité.

Les assemblées générales ordinaires et extraordinaires

Le gérant convoque tous les associés une fois par an afin de tenir l’assemblée générale ordinaire de la SCI. Elle sert à :

  • remettre le rapport de gestion à tous les associés pour les informer de la vie de la SCI
  • déterminer le sort des résultats (distribution, mise en réserve ou report à nouveau)

Mais les associés prendront les autres types de décisions en assemblée générale extraordinaires.

La fiscalité de la SCI

Comme toute société translucide, la SCI ne paye pas directement d’impôts.

L’imposition sur les revenus

Les associés sont donc redevables de l’impôt au moment de la clôture de l’exercice que les bénéfices aient été distribués ou non.

En option, la SCI peut opter pour l’impôts sur les sociétés. Car ce choix est irrévocable et peut avoir des choix conséquences importantes notamment en terme de fiscalité et de calcul des plus values immobilières, il est important de faire une étude en phase de constitution de la société.

L’IFI pour les plus fortunés

De part la composition de leurs actifs, les parts de SCI sont des biens taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais contrairement à l’ISF, seuls les biens immobiliers sont taxés à l’IFI. Il faudra calculé le coefficient immobilier de la sci afin de connaître le montant à déclarer. Attention aux comptes courants d’associés qui restent dans bon nombre de cas à déclarer à l’IFI.