Loi Pinel
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La Loi Pinel a vu le jour avec la loi de finance 2015. Cette loi porte le nom de la Ministre de tutelle de l’époque Silvia Pinel. Elle s’inscrit dans la lignée du dispositif Duflot. C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à partir de son imposition sur le revenu ! 

Comme la majorité des lois sur la construction, la loi Pinel a été votée dans le but d’inciter les investisseurs privés à investir dans l’immobilier neuf dans le but de :

  • rajeunir le parc immobilier français pour en améliorer sa performance énergétique,
  • soutenir la construction de logements dans les zones “tendues” en terme d’offre locative,
  • favoriser la location intermédiaire (loyer plafonné) aux personnes n’ayant pas accès au logement social, faute de biens disponibles.

Durée de lecture : 8 minutes

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle concerne tout investissement locatif dans des logements neufs ou en Voie Future d’Achèvement (VEFA) acquis à compter du 1er septembre 2014. Sa date de fin est prévue au 31 décembre 2021. Même si le Président de la cour des comptes, Didier Migaud, a adressé un référé au Premier Ministre pour demander sa suppression pour manque d’efficacité… Tant qu’elle perdure, la loi Pinel permet à un contribuable respectant les conditions d’investissement de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000 euros étalée sur 12 ans.

Découvrons ensemble quels sont les points communs et différences avec le loi Duflot.

Nouveauté 2020

Avec la loi de finance 2020, la loi Pinel se recentre sur les logements collectifs. Les biens immobiliers individuels acquis après le 1er janvier 2021 ne donneront plus le droit au mécanisme de défiscalisation Pinel. Seuls les logements collectifs resteront éligibles pendant au moins 1 an.

Conditions d’éligibilité

Pour être éligible à la Loi Pinel et faire bénéficier à son propriétaire d’une réduction d’impôt, un bien immobilier doit respecter les conditions suivantes :

  • logement neuf respectant la norme BBC ou RT2012 en fonction de la date du dépôt de permis de construire. Par dérogation, elle peut concerner les immeubles anciens réhabilités quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence (l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989),
  • la mise en location doit se faire rapidement. Le bien doit être loué au plus tard dans la première année post livraison,
  • le logement doit se trouver dans une zone éligible par le législateur. Ces zones souffrent d’une faible offre locative eu égard à la demande croissante,
  • le propriétaire doit procéder à un engagement de location basé sur un bail de location nue au titre de résidence principale du locataire. La durée d’engagement minimale est de 6 ans. Il prend la forme de déclaratifs spécifiques à respecter scrupuleusement sous peine de se voir retirer tout avantage fiscal.
  • le locataire et son foyer fiscal doit répondre à des plafonds de ressources annuelles,
  • des plafonds de loyers au mètre carré doit être appliqués en fonction de la  et du zonage du bien,
  • le montant de l’investissement ouvrant à réduction d’impôts doit respecter deux plafonds :
    • ne peut excéder 300 000 euros répartis sur un ou deux biens maximum au cours d’une année civile,
    • le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros. La quote part supérieure ne donne droit à aucune réduction d’impôt. Ce plafonnement a été prévu pour éviter toute flambée des prix dans les zones les plus chères, comme Paris et la petite couronne.

La réduction d’impôts afférente à un investissement en Loi Pinel est soumise au plafond des niches fiscales. Attention, car en cas d’application de ce plafond, la quote part excédentaire pour une année est définitivement perdue !

Pour tous les biens acquis après le 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant tout en continuant à profiter de l’avantage fiscal.

Il existe une version Pinel Outre-Mer ouvrant des avantages fiscaux plus conséquents.

A qui s’adresse la Loi Pinel ?

Si vous cherchez le portrait de l’investisseur en Loi Pinel type, le voici :

  • primo-investisseur
  • propriétaire de sa résidence principale
  • trentenaire, quadragénaire ou quinquagénaire
  • imposition du foyer entre 4 500 et 16 000 euros
  • objectif principal : financer la retraite et/ou protéger ses proches

Après ce dispositif est capable de s’adapter à plein de situation et de répondre de nombreux besoins patrimoniaux.

Engagement de location

Comme dans tout dispositif fiscal qui a pour but d’augmenter le parc locatif, il existe une obligation pour le propriétaire de pour le bien pendant une période minimal. On appelle cette obligation l’engagement de location. Cet engagement de location dans le cadre de la loi Pinel peut prendre plusieurs formes :

  • 6 ans, renouvelable par période de 3 ans deux fois,
  • 9 ans ferme
  • 12 ans ferme

Quel intérêt de choisir dès le départ une durée de location de 9 ou 12 ans ferme alors que l’on peut arriver au même résultat avec plus de souplesse ? La réponse : aucun ! Sauf peut-être pour les étourdis qui ont du mal avec la gestion administrative…

Nous conseillerons donc aux contribuables investisseurs de se positionner sur un engagement de 6 ans et de le prolonger au terme de la période. Car n’oubliez jamais que plus le temps passe et plus un investissement immobilier locatif est profitable.

Pinel et déficit foncier

Un investissement locatif en Loi Pinel doit s’opérer en location nue. Il génère alors des revenus fonciers. A ce titre, un bien loué en Loi Pinel ouvre le droit aux règles de déficit de droit commun sur les loyers. En plus de la réduction d’impôts Pinel, le contribuable a la possibilité d’imputer des travaux et charges en déduction de ses revenus. Si un déficit foncier est généré lors d’une année fiscale, il est imputable, sous conditions, aux autres revenus du foyer fiscal. Vous pourrez trouver sur le marché des biens appelés Pinel optimisé aux revenus fonciers vous permettant de jouer sur les deux tableaux !

Loi Pinel, un investissement immobilier avant tout

La Loi Pinel rentre dans le cadre des investissements immobiliers locatifs avec toutes les règles de prudence à respecter. La réduction d’impôt ne doit pas être un fin en soit pour se lancer dans ce type de projet, même si elle donne à l’investissement une saveur des plus agréables. Avez-vous besoin d’aide pour vous lancer dans un projet d’investissement ?

Plafond de ressources du locataire pour 2020

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRELIEU DE LOCATION
Zone A bisReste de
la Zone A
Zone B1Zone B2
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €

Source : parution du 1er avril 2019 au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts, BOFiP-Impôts

Vous souhaitez en savoir plus ?

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