Loi Pinel

Tout savoir sur la loi Pinel

La loi Pinel a vu le jour avec la loi de finances 2015. Cette loi porte le nom de la Ministre de tutelle de l’époque, Silvia Pinel. Elle s’inscrit dans la lignée du dispositif Duflot et de la loi Scellier pour favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût grâce à son imposition sur le revenu !

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, ou plus exactement de réduction d’impôts. Elle concerne tout investissement locatif dans des logements neufs ou en Voie Future d’Achèvement (VEFA) acquis à compter du 1er septembre 2014. Sa date de fin est prévue au 31 décembre 2021. Même si le Président de la cour des comptes, Didier Migaud, a adressé un référé au Premier Ministre pour demander sa suppression pour manque d’efficacité… Tant qu’elle perdure, la loi Pinel permet à un contribuable respectant les conditions d’investissement de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000 euros étalée sur 12 ans.

Découvrons ensemble quels sont les points communs et différences avec le dispositif qu’elle a remplacé loi Duflot.

Pour quelles raisons la loi Pinel a t’elle été créée ?

Une niche fiscale est avant tout une manière de flécher des dépenses ou des investissements vers des secteurs d’activité qui en ont besoin. L’état n’étant pas philanthrope, il en attend toujours des retombées fiscales.

Une dimension Environnementale et Sociétale clairement affichée

Comme la majorité des lois sur la construction, le dispositif Pinel a été votée pour inciter les investisseurs privés à acheter dans l’immobilier neuf dans le but de :

  • rajeunir le parc immobilier français pour en améliorer sa performance énergétique,
  • soutenir la construction de logements dans les zones “tendues” en terme d’offre locative,
  • favoriser la location intermédiaire (loyer plafonné) aux personnes n’ayant pas accès au logement social, faute de biens disponibles.
Les locataires « modestes » profiteront d’une aide au logement pendant que le parc immobilier sera rajeunit pour le rendre plus vertueux vis à vis de l’environnement. Au final, le dispositif Pinel vient renforcer le logement social pour des personnes qui sont sorties des aides à cause d’une trop forte demande locative.

Des rentrées fiscales bénéfiques pour l’Etat et les collectivités locales

J’entends souvent des détracteurs des mécanismes de réductions d’impôts avancer un argument fort : les niches fiscales tuent le modèle social. Moins d’impôts = moins d’école, moins de santé, moins d’infrastructures… Tout repose sur l’équilibre budgétaire pour l’Etat entre le coût de la mesure et le gain qu’elle apporte. Car je vais vous démontrer simplement que le dispositif Pinel est générateur de recettes fiscales contrairement aux apparences.

Une TVA indispensable aux frais de fonctionnement de l’Etat

Pour bien comprendre les enjeux de l’Etat en terme de rentrée fiscale, je vous laisse prendre connaissance du graphique ci-dessous.
Recettes fiscales 2019 en milliards d'euros de l'Etat français (source : le sénat)

A la lecture de ce graphique, vous pouvez constater que un peu moins de la moitié des recettes fiscales en France proviennent de la TVA. Parmi vous, les chefs d’entreprise en avait déjà conscience vu la ténacité dont font part l’administration fiscale pour la collecter. La production de valeur ajoutée sur notre territoire est un enjeu fiscal majeur pour le gouvernement. La crise économique liée au coronavirus a remis tout cela au devant de la scène.

Pour revenir au secteur de l’immobilier, le neuf est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), taxe payée par l’acquéreur. Ce qui fait qu’en réalité, si on intègre tous les impôts, le dispositif Pinel n’est pas un placement de défiscalisation contrairement à ce que pourrait vous faire croire des vendeurs peu scrupuleux. Plus le nombre de programmes immobiliers produits par les promoteurs est important et plus l’Etat gagne de l’argent.

Le poids des mots, le choc des chiffres

Le plus simple pour comprendre les enjeux fiscaux sur la loi Pinel est de prendre un exemple d’acquisition d’un bien immobilier neuf par un contribuable.

Hypothèse de travail pour un investissement de 200 000 euros :

  • Prix de revient pour le promoteur = 166 666,67 euros
  • TVA payé par l’investisseur (20%) = 33 333,33 euros
  • Prix d’achat = 200 000 euros
En fonction de la durée d’engagement choisie, l’investisseur récupérera :
  • 24 000 euros sur 6 ans,
  • 36 000 euros sur 9 ans,
  • 42 000 euros sur 12 ans.
Si l’on prend en compte l’érosion monétaire et la revalorisation des salaires en actualisant les réductions d’impôt annuelles, seuls les investisseurs ayant conservés l’engagement de location sur 12 ans profiterons d’une économie d’impôts de 2 468,32 euros, soit une moyenne de 206 euros par an… Nous sommes bien loin de la promesse de 2% par an de taux de réduction au final !

En conclusion :

  • côté investisseur, la réduction Pinel permet de limiter ou rembourser la TVA payée lors de l’acquisition. Cela rend le Pinel compétitif par rapport à un investissement en immobilier ancien sous certaines conditions,
  • les investisseurs font une sorte d’emprunt à l’état par le biais de l’imposition, dont le coût varie selon la durée de l’investissement. Et je ne vous parle même pas des charges sociales et taxes supplémentaires perçues par l’Etat grâce au bien (impôts sur les revenus locatifs, impôts sur les sociétés…). 
nouveauté

La loi Pinel 2021

Avec la loi de finances 2020, la loi Pinel 2021 se recentre sur les logements collectifs. Les biens immobiliers individuels acquis après le 1er janvier 2021 ne donneront plus le droit au mécanisme de défiscalisation Pinel. Seuls les logements collectifs resteront éligibles pendant au moins 1 an.

Une drôle d’idée si on raisonne à court terme avec l’engouement des maisons individuelles post déconfinement. L’objectif du gouvernement est clair : privilégier l’aspect écologique en limitant l’habitation individuelle. Revient alors aux élus locaux de gérer les problèmes de la densification urbaine, véritable casse-tête dans les grandes métropoles.

Conditions d’éligibilité

Pour être éligible à la Loi Pinel et faire bénéficier à son propriétaire d’une réduction d’impôt, un bien immobilier doit respecter les conditions suivantes :

  • logement neuf respectant la norme BBC ou RT2012 en fonction de la date du dépôt de permis de construire. Par dérogation, elle peut concerner les immeubles anciens réhabilités quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence (l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989),
  • la mise en location doit se faire rapidement. Le bien doit être loué au plus tard dans la première année post livraison,
  • le logement doit se trouver dans une zone éligible au Pinel par le législateur. Ces zones souffrent d’une faible offre locative eu égard à la demande croissante,
  • le propriétaire doit procéder à un engagement de location basé sur un bail de location nue au titre de résidence principale du locataire. La durée d’engagement minimale est de 6 ans. Il prend la forme de déclaratifs spécifiques à respecter scrupuleusement sous peine de se voir retirer tout avantage fiscal.
  • le locataire et son foyer fiscal doit répondre à des plafonds de ressources annuelles. Les conditions de ressources du locataire sont étudiées à la mise en place de la location. Par la suite, les ressources du locataire peuvent dépasser le plafond sans remettre en cause l’avantage fiscal,
  • des plafonds de loyers au mètre carré doivent être appliqués en fonction de la surface utile (surface habitable + une quote part des annexes) et du zonage du bien. La superficie exacte n’étant pas connue à l’avance, vous devez prendre quelques précautions d’usage dans vos simulations d’investissement,
  • le montant de l’investissement ouvrant à réduction d’impôts doit respecter deux plafonds :
    • ne peut excéder 300 000 euros répartis sur un ou deux biens maximum au cours d’une année civile,
    • le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros. La quote part supérieure ne donne droit à aucune réduction d’impôt. Ce plafonnement a été prévu pour éviter toute flambée des prix dans les zones les plus chères, comme Paris et la petite couronne.

La réduction d’impôts afférente à un investissement en Loi Pinel est soumise au plafond des niches fiscales. Attention, car en cas d’application de ce plafond, la quote part excédentaire pour une année est définitivement perdue !

 

Il existe une version Pinel Outre-Mer ouvrant des avantages fiscaux plus conséquents.

Le saviez vous ?

Location possible aux enfants et aux parents

Pour tous les biens acquis après le 1er janvier 2015, il est possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant tout en continuant à profiter de l’avantage fiscal.

A qui s’adresse principalement la Loi Pinel ?

Si vous cherchez le portrait de l’investisseur en Loi Pinel type, le voici :

  • primo-investisseur possédant une capacité d’emprunt,
  • propriétaire de sa résidence principale,
  • trentenaire, quadragénaire ou quinquagénaire,
  • imposition du foyer entre 4 500 et 16 000 euros,
  • objectif principal : financer la retraite et/ou protéger ses proches.

L’idée est d’accroître son patrimoine immobilier en utilisant le levier de l’impôt (réduction fiscale) et non pas de défiscaliser. Après ce dispositif est capable de s’adapter à diverses situations pour répondre à de nombreux besoins patrimoniaux.

Engagement de location

Comme dans tout dispositif fiscal qui a pour but d’augmenter le parc locatif, il existe une obligation pour le propriétaire de pour le bien pendant une période minimal. On appelle cette obligation l’engagement de location. Cet engagement de location dans le cadre de la loi Pinel peut prendre plusieurs formes :

  • 6 ans, renouvelable par période de 3 ans deux fois,
  • 9 ans ferme,
  • 12 ans ferme.

Quel intérêt de choisir dès le départ une durée de location de 9 ans ferme alors que l’on peut arriver au même résultat avec plus de souplesse ? La réponse : aucun ! Sauf peut-être pour les étourdis qui ont du mal avec la gestion administrative…

Nous conseillerons donc aux contribuables investisseurs de se positionner sur un engagement de 6 ans et de le prolonger au terme de la période. Car n’oubliez jamais que plus le temps passe et plus un investissement immobilier locatif est profitable.

Pinel et déficit foncier

Un investissement locatif en Loi Pinel doit s’opérer en location nue. Il génère alors des revenus fonciers. A ce titre, un bien loué en Loi Pinel ouvre le droit aux règles de déficit de droit commun sur les loyers. En plus de la réduction d’impôts Pinel, le contribuable a la possibilité d’imputer des travaux et charges en déduction de ses revenus. Si un déficit foncier est généré lors d’une année fiscale, il est imputable, sous conditions, aux autres revenus du foyer fiscal. Vous pourrez trouver sur le marché des biens appelés Pinel optimisé aux revenus fonciers vous permettant de jouer sur les deux tableaux ! 

loi pinel

Loi Pinel, un investissement immobilier avant tout

La Loi Pinel rentre dans le cadre des investissements immobiliers locatifs avec toutes les règles de prudence à respecter. La réduction d’impôt ne doit pas être un fin en soit pour se lancer dans ce type de projet, même si elle donne à l’investissement une saveur des plus agréables. Avez-vous besoin d’aide pour vous lancer dans un projet d’investissement ?

Plafond de ressources du locataire pour 2020

Vos locataires devront respecter des conditions de ressources afin que le bien soit toujours éligible à la loi Pinel. Les plafonds de ressources des locataires peuvent évoluer d’année en année ou être définis de manière dérogatoire commune par commune par le préfet. Les revenus pris en compte pour le calcul du plafond sont ceux de l’année N-2, tout comme pour le calcul du prêt à taux zéro.
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRELIEU DE LOCATION
Zone A bisReste de
la Zone A
Zone B1Zone B2
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €

Source : parution du 1er avril 2019 au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts, BOFiP-Impôts

Quelques points de vigilance

Réaliser un investissement en loi Pinel est avant tout une acquisition immobilière avec toutes les règles de prudence que cela représente.

Mais compte tenu du fait que vous vous trouvez face à une vente en état futur d’achèvement (VEFA), la surface indiquée par le promoteur reste indicative. Ce dernier dispose d’une tolérance de + ou – 5% sur la surface réelle du bien par rapport à ce qui est indiqué sur plan. Autrement dit, votre revenu Pinel peut souffrir de la même variation. Les écarts sont en général moins importants que cela. Mais vous pourriez être l’exception à la règle. Plus votre bien est situé dans les étages élevés et plus le risque d’écart à la baisse est important. A vous de définir la marge que vous souhaitez prendre dans vos simulations financières lorsque vous montez le projet.

Questions fréquentes sur la loi Pinel

Des questions sur la loi Pinel ?

Découvrez les principales interrogations que se posent les investisseurs avant de se lancer dans ce type de  projet. Vous y trouverez très certainement la réponse à vos interrogations.

Si ce n’est pas le cas, laissez moi votre question à partir du formulaire ci-contre. Je vous répondrais par email. Et si votre question peut intéresser d’autres personnes,  je l’intègre à la liste des réponses déjà présentes. 

Qui peut bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel ?

Si vous voulez profiter de la défiscalisation Pinel, vous devez nécessairement être résident fiscal français. Ce qui est logique pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôts. Elle est ouverte aux personnes physiques en pleine propriété ou en indivision, mais aussi aux SCI n’ayant pas opté pour l’impôts sur les sociétés. Par contre, la réduction d’impôt Pinel est impossible pour les biens en démembrement de propriété, que le démembrement soit contractuel ou provienne d’une succession.

Les règles de calcul de la défiscalisation Pinel

Nous avons vu que la réduction d’impôt offerte à un investisseur était de 2% durant les 9 premières années de l’engagement de location et 1% les 3 années suivantes en cas de prolongation de l’engagement de location par l’investisseur. Au delà de 12 ans, le bien retombe dans les règles de droit commun et ne donne plus lieu à une réduction d’impôt.

La base de calcul pour la défiscalisation est le prix de revient correspondant au prix de l’immobilier auquel on ajoute les frais de notaire. Ce montant est plafonné à 300 000 euros d’acquisition et à 2 biens achetés maximum achetés dans l’année. 

En plus de la réduction d’impôt prévue par le dispositif, l’investisseur profite aussi des règles de défiscalisation du déficit foncier. Cela concerne les charges financières (intérêts d’emprunt, frais de cautionnement), les taxes (taxes foncières), les charges déductibles (honoraires du gestionnaire, assurances…), mais aussi les travaux. Grâce à ce mécanisme, certains promoteurs proposent des programmes en réhabilitation incluant des travaux à déduire en plus de la réduction d’impôt. On appelle ces biens Pinel optimisé au déficit foncier.

A quel moment débute la défiscalisation ?

La réduction d’impôt démarre au moment de l’achèvement du bien, moment où le bien devient habitable. En terme technique, on parle de date d’achèvement des travaux (DAT). Les investisseurs reçoivent un document du promoteur leur indiquant cette date en général au moment du dernier appel de fonds. Dès lors, vous pouvez profiter de la réduction d’impôt en l’indiquant sur votre prochaine déclaration d revenus en plus de l’engagement de location.

Est-ce que la défiscalisation Pinel peut-être remise en question ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire du bien doit s’engager à louer au minimum 6 ans le bien à une personne respectant toutes les conditions de revenus à son entrée dans le logement. La location doit être à usage de la résidence principale du locataire. Le logement doit être loué en location nue. Toute location meublée ou sous-location est interdite.

Conditions à respecter pour la première location

La première location doit commencer dans la première année suivant la date d’achèvement des travaux. Si cette condition n’est pas respectée, l’investisseur peut voir son avantage fiscal remis en cause. Le seul moyen de le conserver est de prouver sa bonne foi auprès de l’administration fiscal. Il faudra démontrer que tout a été mis en oeuvre pour que le bien soit loué.

Le non respect de l’engagement de location

En cas de revente anticipée pendant la durée d’engagement, tous les avantages fiscaux dont a profité l’investisseur sont perdus. L’année de la revente, il faudra rembourser toutes les réductions d’impôt perçues au cours des dernières années. Il existe cependant des exceptions à cette règle, qui concernent le propriétaire ou son conjoint :

  • la perte d’emploi,
  • l’accident ou maladie entraînant une invalidité,
  • le décès du propriétaire.
Dans ce cas de figure, la revente est possible sans remise en cause de l’avantage fiscal.

Point de vigilance

Le calcul de la durée d’engagement

La durée d’engagement commence à la date de première location du bien. Pour que cette location soit comptabilisée, elle doit avoir une durée minimum de 6 mois sans discontinuer !

Que se passe t’il si le locataire donne son congé ?

Comme pour le cas de la première location, l’investisseur doit tout mettre en oeuvre pour trouver un nouveau locataire le plus rapidement possible. En général, cette condition est facilement à démontrer dès lors que le bien est mis en location dans une agence avec des annonces dans les principales plateformes Internet de location immobilière (seloger.com, pap.fr…). Et naturellement vous devrez respecter les prix de marché pour le loyer, s’il est inférieur au plafond Pinel. L’administration fiscale dans sa grande mansuétude considèrera que l’engagement de location n’a pas été rompu.

D’un point de vue financier, l’investisseur n’a pas intérêt à ce que le bien soit vacance pendant trop longtemps pour assurer le financement de l’opération. Dans l’écrasante majorité des cas, les investisseurs ayant recours au crédit immobilier pour monter l’opération, les mensualités doivent être remboursées coûte que coûte. Il existe des assurances locatives spécifiques pour couvrir ce risque et prendre le relais en cas de vacance locative. Si vous êtes d’un profil prudent, cela peut être utile d’en souscrire une. Alors son coût sera considéré comme le prix de la tranquillité !

Peut-on investir n’importe où en loi Pinel ?

Nous avons vu précédemment que ce dispositif fiscal a été conçu pour augmenter l’offre de location intermédiaire dans les zones tendues. C’est pour cette raison que législateur a découpé le territoire en zone éligible à ce dispositif. Initialement, 5 zones d’investissement était disponibles : A bis, A, B1, B2 et C.

En amont de votre projet, vous devez savoir dans quel zone se trouve votre futur bien car elle conditionne les plafonds de loyers mensuels ainsi que les plafonds de ressource des locataires.

La zone B2 n’est plus à ce jour éligible aux nouveaux investissements Pinel.

Que se passe t’il si mes réductions d’impôt dépassent une année le montant de l’impôts à payer ou le plafond des niches fiscales ?

Si vous avez fait plusieurs investissements Pinel, ou alors que vous avez procédé à des investissements ou travaux donnant lieu à réduction d’impôt, il se peut qu’une année le total de ces réductions dépasse le plafond des niches fiscales (10 000 euros + 8 000 euros dans le cadres d’investissement dans les DOM COM) ou le montant de l’impôt à payer. Au mieux, les réductions d’impôt peuvent vous exonéré d’un paiement annuel, mais en aucun cas amener à un remboursement de la part de la DRFIP.

Sachez que la réduction d’impôt pour la loi Pinel n’est pas reportable contrairement à la loi SCELLIER ou au dispositif CENSI-BOUVARD. Donc l’excédent de réduction sera définitivement perdu !  

Est-ce que le dispositif Pinel peut être remis en cause de manière rétroactive pour un investisseur ?

Et bien oui.

Autant le taux de défiscalisation et la durée d’engagement minimale sont acquises. Ce n’est pas le cas du plafond de loyer et des conditions de ressources des locataires qui peuvent changés dans le temps.

En cours de bail, cela n’a aucun impact. Par contre en cas de changement de locataire, vous devrez vous plier aux nouvelles exigences imposées par le législateur !

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