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La société civile immobilière (sci)
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La Société Civile Immobilière (SCI), est un outil prépondérant de la gestion de patrimoine et de la gestion privée. Principalement familiale, la SCI permet de faire l’acquisition de biens immobiliers à plusieurs en évitant les pièges de l’indivision et/ou de transmettre des biens immobiliers. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour réussir la création de sa SCI.

 

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Définition : Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son nom l’indique, une SCI est avant tout une société de personnes à caractère civil. Par opposition à une société commerciale, une société civile ne doit pas exercer d’activité commerciale. Nous sommes donc face à des sociétés qui ont pour but d’assurer la gestion d’un parc immobilier pour le compte des associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales.

Obligations à respecter

Parce que c’est une société, elle doit respecter les grandes règles afférentes aux autres formes de sociétés :

  • la SCI doit avoir un nom, appelée raison sociale
  • elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés
  • les associés doivent définir et rédiger ses statuts
  • la société doit être composée d’au moins 2 associés
  • la SCI doit disposer d’un capital social divisé en parts sociales
  • le gérant doit tenir une comptabilité à jour
  • son objet social doit avoir un caractère exclusivement civil
  • tenir une assemblée générale ordinaire par an

Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires de SCI doivent déclarer le ou les bénéficiaires effectifs de la société. Cette déclaration doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce de votre département.

Et le capital social dans tout cela ? Il n’y a aucune obligation légale en a matière. Il faut donc voir quel capital mobiliser en fonction de votre situation.

Un objet social civil à prépondérance immobilier

Toute société doit posséder un objet social décrivant son activité. Dans le cadre de la SCI, elle se doit d’avoir une activité civile à prépondérance immobilière. La notion de prépondérance immobilière est importante. Cela signifie que dès lors que la société a plus de 50% d’immobilier dans ses actifs la composant, elle prend le caractère de SCI. On peut donc trouver en son sein d’autres typologie de placement (compte titres, contrat de capitalisation…).

Un société translucide à caractère patrimonial

Le but d’une SCI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier de jouissance ou locatif. Les acquisitions peuvent se faire en achat comptant ou par le biais du crédit. Dans ce cas, la solvabilité de la société sera étudiée eux égards de la situation patrimoniale de chacun des associés.

Dans quel cas faut-il créer une SCI

Facilité la gestion de patrimoine complexe

La gestion d’un patrimoine n’est pas forcément aisée. Certains cas la rend plus complexe notamment dans le cadre de portefeuilles et/ou biens démembrés, ou dans le cas de personnes incapables. La SCI permettra d’assurer la gestion par une seule personne, en l’occurence le gérant.

Transmettre son patrimoine immobilier

La SCI permet de préserver un patrimoine familial en cas de succession. Parce qu’en cas de décès d’un des époux, le contrôle peut est assuré par le conjoint survivant en tant que gérant.

Eviter l’indivision

L’indivision est une bombe à retardement dans bien des cas. La SCI permet d’y échapper et de permettre au gérant de pouvoir administrer au quotidien la société, évitant les blocages de gestion.

Financer l’acquisition de locaux professionnels

La SCI est très usité pour l’acquisition de locaux professionnels pour les chef d’entreprise. Cela leur permet de les acquérir à titre personnel.

Mettre en commun des moyens pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers

Vous ne pouvez pas procéder à l’acquisition seul d’un bien compte tenu de la situation. La SCI vous permet de passer cette limite en mettant en commun vos moyens avec ceux de vos associés pour procéder à des investissements plus conséquents.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous trouverez quelques exemples pour bien acheter en SCI.

Les grands principes de fonctionnement

La SCI permet une grande liberté contractuelle. Les règles de fonctionnement se trouvent dans les statuts.

L’organe de pilotage au quotidien : la gérance

Comme dans les autres sociétés, la gérance est là pour piloter la société au quotidien. Une personne physique ou morale peut assurer la gérance d’une SCI.

Les statuts détermine le premier gérant. Par la suite, une modification de gérance est possible par la voie d’une décision en assemblée générale à la majorité des parts sociales (sauf disposition statutaires contraires).

Le gérant peut engager la société dans tous les actes entrant dans son objet social. Les statuts contiennent les pouvoirs de la gérance et ses limites.

La qualité d’associé

Afin de posséder la qualité d’associé, une personne physique ou morale doit posséder au moins une part sociale en pleine propriété ou en nue propriété.

Ils sont indéfiniment et conjointement responsables des actes de la sociétés. Pour autant, cette responsabilité est proportionnelle à la détention des parts sociales dans la SCI.

Remarque : contrairement à une SARL de famille, les associés ne doivent pas détenir un quelconque lien de parenté. Il est donc de s’associer librement avec n’importe quelle personne physique ou morale. Il faut tout même faire attention aux changements d’associés dus à une succession. Cela pourrait perturber la gouvernance de la société si l’on ne maîtrise pas le sort des parts transmises.

Les droits des associés

Le droit d’information

Chaque associé a le droit à l’information. Cela signifie qu’il a le droit à la communication des documents sociaux une fois par an, la prise de connaissance du rapport de gestion à la fin de l’exercice… Car il est invité à chacune des assemblées générales aussi bien ordinaires qu’extraordinaires.

Le droit de retrait

Chaque associé a la possibilité de demander sa sortie de la société (droit de retrait). Ce droit peut être actionné à tout moment sans demander au préalable l’avis des autres associés. Par défaut, il ne peut être validé qu’à l’unanimité des voix ou par décision de justice.

Une sortie d’un des associés implique que ce dernier soit remboursé de ses droits sociaux et que le capital soit diminué d’autant.

Le droit au bénéfice

Chaque associé, ou usufruitier de parts dans le cadre d’un démembrement de propriété, a le droit aux bénéfices de la SCI au prorata de sa participation. Une répartition différente est possible en cas disposition contraire dans les statuts.

Le droit de vote

Chaque associé a le droit de participer aux différents votes de toutes les assemblées générales. Les usufruitiers quant à eux ont uniquement le droit de s’exprimer sur l’affectation des bénéfices.

Les assemblées générales ordinaires et extraordinaires

Le gérant convoque tous les associés et les usufruitiers une fois par an afin de tenir l’assemblée générale ordinaire de la SCI. Elle sert à :

  • remettre le rapport de gestion pour les informer sur la vie de la SCI
  • déterminer le sort des résultats (distribution, mise en réserve ou report à nouveau)

Les autres types de décisions se prendront en assemblées générales extraordinaires.

La fiscalité de la SCI

Comme toute société translucide, la SCI ne paye pas d’impôts sur ces revenus. Les résultats et les déficits seront redescendus au niveau des associés à leurs droits aux bénéfices. On parle alors de fiscalité transparente. Dans le cas où nous avons des associés à l’IR et des associés à l’IS au sein de la même SCI, plusieurs fiscalités s’appliqueront avec leurs règles respectives.

SCI translucide ou  SCI à l’Imposition sur les Revenus (IR)

Les associés sont donc redevables de l’impôt chaque année civile que les bénéfices aient été distribués ou non. L’imposition de chaque associé dépend de son statut :

  • impôt sur les revenus pour les particuliers,
  • impôt sur les sociétés (IS) pour les personnes morales assujetties à l’IS.

Associé assujetti à l’IR

Les associés assujettis à l’IR percevront des revenus fonciers sur les loyers encaissés par la SCI et des produits de cession en cas de vente d’immeuble. Ces deux types de revenus subiront des fiscalités différentes afférentes à leur nature.

Impôts sur le revenus

Les loyers seront imposés selon le principe de revenus fonciers. Plusieurs choix s’offrent à l’associé en fonction de sa situation :

  • le régime réel, qui s’applique de plein droit. Il permet de déduire la totalité des charges et des frais déductibles. Une attention particulière est à apporter aux travaux qui peuvent ne pas être déductibles,
  • opter pour le régime microfoncier. Toutes les charges sont remplacées par un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers de 30%. Il n’est toutefois possible d’opter pour ce régime que si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 euros.
Imposition sur les plus values

Les plus values immobilières perçues par l’associé assujetti à l’IR sont celles des particuliers. Le taux d’imposition applicable est de 19 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine. Depuis le 1er janvier 2018, le taux en vigueur est de 17,2%. Et, si le montant de la plus values  dépasse les 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique.

Un abattement pour durée de détention s’applique au delà de la 5ème année aussi bien sur l’imposition que sur les prélèvements sociaux.

Associé assujetti à l’IS

Impôts sur le revenus

Les loyers perçus par un associé assujetti à l’IS viennent ajouter au résultat financier de la dite société. Ils seront imposables, comme les autres revenus, à l’IS au taux en vigueur l’année de perception. Le taux actuel est de 28%. Un taux réduit de 15% peut s’appliquer sous condition si le résultat imposable est inférieur à 38 120 €.

Imposition sur les plus values

Le régime d’imposition des plus values est le régime des plus values des professionnels. Les amortissements seront à réintégrer dans le calcul de cette dernière.

La plus values sera calculée de la manière suivante :

plus values = prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)

Option à l’IS

La SCI peut opter pour le régime de l’IS sur option. Dans le cadre où l’option se fait en cours de vie de la société, on appliquera les amortissements des biens immobiliers comme s’ils avaient été mis en place à l’acquisition de chacun des biens. Les amortissements non déduits seront perdus.

Dans ce cas de figure, la SCI sera donc imposée sur ces revenus. Cet impôt devient une charge déductible pour la société. La fiscalité applicable sera la même que celle pour un associé assujetti à l’IS.

Afin de disposer des revenus, les associés doivent procéder à la distribution des résultats. Cette distribution fera l’objet d’une taxation au titre des dividendes. On peut parler de double taxation.

Même si cette option est depuis peu révocable une fois, elle peut avoir des choix conséquences importantes notamment en terme de fiscalité et de calcul des plus values immobilières. Il est important de faire une étude dès la phase de constitution et de ne pas prendre cela à la légère.

SCI et TVA

Dans le cas où la SCI dispose d’un locataire assujetti à la TVA, il est possible d’assujettir la SCI à la TVA afin de pouvoir en récupérer un partie. Dès lors, la SCI devra effectuer des déclaratifs en fonction du régime choisi (réel, réel simplifié).

L’IFI pour les plus fortunés

De part la composition de leurs actifs, les parts de SCI sont des biens taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais contrairement à l’ISF, seuls les biens immobiliers sont taxés à l’IFI. Il faudra calculé le coefficient immobilier de la SCI afin de connaître le montant à déclarer. Attention aux comptes courants d’associés qui restent dans bon nombre de cas à déclarer à l’IFI.

 

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